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購買二手房糾紛頻發(fā)!落戶問題要注意

法律知識 2022-06-01 10:05:512992策法網(wǎng)
【導讀】落戶是二手房買賣的重要環(huán)節(jié)。然而,在實際交易中,戶口糾紛非常常見。很多購房者在經(jīng)歷了漫長的買房過程,終于拿到鑰匙的時候,發(fā)現(xiàn)前業(yè)主的戶口還在房子里,或者承諾遷出戶口的前業(yè)主突然反悔,拒絕遷出。根據(jù)常住戶口登記管理規(guī)定,戶口登記以戶為單位,合法穩(wěn)定的住所只能登記一戶。所以賣家占用戶口,拒絕遷出,買家落戶

  落戶是二手房買賣的重要環(huán)節(jié)。然而,在實際交易中,戶口糾紛非常常見。很多購房者在經(jīng)歷了漫長的買房過程,終于拿到鑰匙的時候,發(fā)現(xiàn)前業(yè)主的戶口還在房子里,或者承諾遷出戶口的前業(yè)主突然反悔,拒絕遷出。根據(jù)常住戶口登記管理規(guī)定,戶口登記以戶為單位,合法穩(wěn)定的住所只能登記一戶。所以賣家占用戶口,拒絕遷出,買家落戶就成了難題,甚至戶口糾紛也可能影響孩子上學,買家損失相對更嚴重。上海市房屋買賣糾紛律師如何解決這樣的糾紛?

    二手房可以落戶嗎

  可以的,但是需要符合一定的要求,比方說首先原房主要將戶口遷出,若是原房主不遷走戶口,購買者的戶口很難遷入,當然具體情況可以咨詢房產(chǎn)所在地派出所,同時房屋需要達到當?shù)貞艏臉藴?,要求人均面積在30平方以上,最后看看該房是否是住宅的性質(zhì),一般從年限可以判斷出。

  二手房落戶注意事項

  1、首先要要求買家出示戶口本,并將其復印保存好,通常來講,查閱賣方的戶口本可以大致了解它的家庭戶籍情況,不過這種做法存在兩點缺陷,第一戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況,而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能;第二戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

  2、當然在交易前,也可以到相關(guān)部門查詢該房子的基本狀況,眾所周知,房屋的戶籍一般是由由該房屋所在地的派出所管理的。買方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所只限本人調(diào)取戶籍材料的活,買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕配合的話,則房屋的戶口即可能存在問題。

  3、當然也可以就戶口事項雙方進行商議,約定好適當?shù)母犊罘绞揭约斑`約責任,從相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,戶籍問題的事后補救是非常困難的,買方必須在糾紛的預防上下足工夫。在簽訂購房合同時,應當把握兩點,首先是付款的時間,接著是違約責任的約定。

  賣家占用戶口拒不遷出 致二手房交易糾紛頻發(fā)

  湖北武漢的邱女士最近多了件“后悔”事兒:她在當?shù)卦徺I過一戶二手房,由于賣家在武漢僅有這一套房產(chǎn)、賣掉房子就沒了掛靠戶口的地方,因此賣家和邱女士商量,交易后暫時不遷移戶口。

  福建廈門的楊先生,則遇到了更為復雜的戶口糾紛。楊先生于去年4月購買了位于廈門市思明區(qū)的一套房產(chǎn),約定房產(chǎn)總價940萬元。然而在交易手續(xù)辦理的過程中,中介告知楊先生,由于該房產(chǎn)在購買后被劃入學區(qū),賣家已將自己和兒子的戶口遷入、并使用了該重點小學的學位。

  雙方協(xié)商未果后,楊先生起訴至思明區(qū)法院。最終,法院根據(jù)案件細節(jié)酌情作出判決,雙方買賣合同中價款減少37.6萬元并賠償定金的占用利息,目前雙方已主動履行判決。

  據(jù)北京某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人陳先生說,過去二手房買賣發(fā)生戶口糾紛,對買家而言,處理起來比較棘手,特別是遇到房子剛被劃為學區(qū)房、有傳言房子要拆遷等情況,賣家不按合約、不按時間遷戶口的情況更為常見。

  那么,這類糾紛該如何解決呢?

  如何規(guī)避學區(qū)房交易中戶口占用的風險?

  今年6月,北京市公安局印發(fā)了戶籍派出所設立公共戶工作規(guī)定(試行),規(guī)定中明確,因房屋產(chǎn)權(quán)交易戶口須遷出,但本人、配偶或其他直系親屬在本市無合法產(chǎn)權(quán)住房,戶口無法遷出的;因房屋交易所有權(quán)變更或者公有住房承租權(quán)變更,現(xiàn)房屋權(quán)利人申請將原戶內(nèi)人員遷出的,原戶內(nèi)人員無正當理由拒不遷出的,均符合“公共戶”落戶條件。

  這就意味著,一方面,賣家可以自己申請落“公共戶”,不會因為沒有第二套房產(chǎn)而不能掛靠戶口;如果賣家拒絕遷出戶口、也拒絕申請“公共戶”,那么,買家可以為其申請“公共戶”,再由相關(guān)部門按程序執(zhí)行,最終實現(xiàn)解決戶口糾紛的訴求。

  規(guī)定中明確了“公共戶”辦理的最后流程,即:滯留戶口人員或其監(jiān)護人收到告知后或公告期滿后7日內(nèi)未進行陳述和申辯或未遷移戶口的,或陳述和申辯理由未被公安機關(guān)采納的,公安機關(guān)自行對戶口予以遷移至“公共戶”。

  《北京市公安局戶籍派出所設立公共戶工作規(guī)定(實行)》中所附的《房屋所有權(quán)人或公有住房承租人申請遷移滯留戶口人員承諾書》

  除了北京,另有其他省市目前也已出臺規(guī)定:原登記人員拒不遷出或者不具備遷出條件的,公安派出所可以將其戶口遷至戶口所在地的社區(qū)集體戶,或者將現(xiàn)所有權(quán)、使用權(quán)人戶口遷入并另立一戶。

  房產(chǎn)中介經(jīng)紀人陳先生認為,“公共戶”政策出臺后,戶口糾紛將不再是二手房交易的難題;而通常來講,正規(guī)的房產(chǎn)中介也會通過嚴格合同管理來規(guī)避戶口糾紛的風險。

  第一,簽合同之后,三天之內(nèi)都會去核實一下交易房屋是否有原業(yè)主的戶口;

        第二,都會留戶口遷出保證金,過完戶之后再去核實,如果沒有戶口,則把戶口遷出保證金放給業(yè)主;如果有戶口,都會強制業(yè)主遷出戶口,不然不會給他放戶口遷出保證金。

  針對二手房交易中的戶口糾紛,廈門市思明區(qū)人民法院民事審判第四廳法官郭澤喆表示,賣方一旦涉及到房屋合同中戶口遷出的違約責任,買方可以將其作為民事案件起訴的內(nèi)容。

 



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