近幾年來隨著二手房買賣的逐漸越來越火爆，房價也隨之節(jié)節(jié)高升，出賣人毀約現(xiàn)象也層出不窮。有很多客戶向上海房產(chǎn)律師咨詢?nèi)绾螒?yīng)對賣方反悔的情況，維護買方的合法權(quán)益。上海房產(chǎn)律師根據(jù)多年實踐經(jīng)驗，分四種情況回答，關(guān)于購買二手房時賣房毀約應(yīng)該怎么辦的問題。希望對你有所幫助。
 

　　一、賣方可能會以房屋系共有，出售房屋時未和其他共有人取得一致意見為由，認(rèn)為達成的買賣合同不符合法律規(guī)定，合同無效。上海二手房房產(chǎn)律師認(rèn)為，根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，如果無權(quán)處分人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)將其追回，但是如果受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意的，并以合理的價格受讓不動產(chǎn)，依照法律應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記了產(chǎn)權(quán)，受讓人可以依照規(guī)定取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，這就是善意取得制度。

　　因此，只要買方購買房屋時是出于善意的，按照市場價格支付了合理的價款，并到房地產(chǎn)管理部門進行了相應(yīng)的登記，買方可以取得房屋的所有權(quán)，而不論處分人是否侵犯了其他共有人的合法權(quán)益，當(dāng)然其他共有人在其擅自做主處分共有房屋之后有權(quán)向其請求賠償。

　　二、賣方可能認(rèn)為房屋尚沒有取得權(quán)屬證書，其無權(quán)將其轉(zhuǎn)賣，要求法院依法確認(rèn)買賣合同無效。南京二手房產(chǎn)律師認(rèn)為，在賣方在尚未取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之前，并沒有取得房屋的物權(quán)，但是享有以房屋為標(biāo)的的買賣合同的債權(quán)，也就是請求原房主交付房屋的權(quán)利，合同法賦予了合同當(dāng)事人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

　　賣方應(yīng)該等取得產(chǎn)權(quán)證之后，及時協(xié)助買方辦理房屋交接手續(xù)、進行過戶，否則買方有權(quán)向人民法院起訴，要求其承擔(dān)違約責(zé)任或要求其繼續(xù)履行合同。
 

　　三、因房價上漲，賣方要求買方加價不果或者有第三人向賣方出高價，賣方不愿意向買方交房，希望解除合同。南京房產(chǎn)律師認(rèn)為，我國合同法規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，如果簽訂買賣合同之后，賣方不愿意履行并交付房屋，明顯屬于違約行為，買方既可以按照相應(yīng)的規(guī)定行使合同解除權(quán)，要求賣方支付約定的違約金，也可以不行使解除權(quán)，而要求賣方繼續(xù)履行合同、交付房屋。

　　四、買方向中介公司繳納定金，但是中介公司沒有及時將定金轉(zhuǎn)給賣方，賣方遂以此為理由要求確定買賣合同無效。房地產(chǎn)專業(yè)律師認(rèn)為，如果合同規(guī)定了定金，則合同在必須得繳納定金之后才會生效，而在二手房交易的時候，中介公司充當(dāng)了暫時收取、保管和轉(zhuǎn)交定金的工作，而如果中介公司沒有及時向賣方轉(zhuǎn)讓定金，賣方則有可能抓住這樣一個瑕疵為理由，請求法院確定合同未生效。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提示：由于中介公司是否向賣方及時繳納定金，并不完全在買方的控制之下，因此買方應(yīng)當(dāng)要求在合同中約定，買方將定金交付中介公司保管，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)向賣方繳納了定金，或者規(guī)定如中介公司未及時將定金轉(zhuǎn)交賣方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;同時應(yīng)該選擇信譽較好的正規(guī)中介公司進行房屋中介服務(wù)，減少法律風(fēng)險。
 

　　以上就是上海房產(chǎn)律師通過四種賣房違約的情況，分析買賣二手房時，賣房違約了，買房應(yīng)該怎樣應(yīng)對的問題。如果你還有其他的疑問，可以找上海房產(chǎn)律師在線免費咨詢。

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