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　　未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)活動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所顯著位置公示預(yù)售商品房許可證明。未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售的商品房，不得銷售。

　　1、開發(fā)商有五證卻未進(jìn)行房管局備案

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《國有土地使用證》和《國有土地使用權(quán)證》，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?！渡唐贩款A(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《竣工驗(yàn)收備案表》和開發(fā)商《商品房預(yù)售許可證》。

　　因此，如果開發(fā)商沒有五證但獲得了《商品房預(yù)售許可證》和《竣工驗(yàn)收備案表》卻未在房管局進(jìn)行備案則表明開發(fā)商不具備該樓盤開發(fā)資格而進(jìn)行建設(shè)。購房后開發(fā)商將不能取得房產(chǎn)證、土地證和預(yù)售許可證等相關(guān)證件就無法獲得預(yù)售許可、無法辦理預(yù)售登記備案手續(xù)等行為屬違法行為。

　　2、有抵押證件但沒有網(wǎng)簽

　　有的工抵房還會有房產(chǎn)部門的抵押登記。但購房者與房主簽訂的只是《房屋買賣合同》并不代表這套房屋就一定會得到法律的保護(hù)。

　　如果購房者所購買的房屋沒有被列入抵押登記名單，那么只能說明房子被貸款了。而銀行在抵押手續(xù)上會有限制和監(jiān)督。比如銀行不允許貸款人隨意處置抵押物。購房者在與開發(fā)商簽訂的購房合同中也會有明確的約定。因此這樣的工抵房就算價格比市場價低一些。

　　有些工抵房是沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，但是辦理了房產(chǎn)證后，再去買房就會發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)權(quán)證并不是自己的。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是買房人在辦理貸款時才必須提供。而沒有房產(chǎn)證的工抵房，并不具備合法的手續(xù)，也就沒有辦法取得該房屋的所有權(quán)。

　　1、沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，不具備辦理房產(chǎn)證的條件

　　另外還有一些工抵房雖然沒有取得完全合法的手續(xù)，但已經(jīng)辦理了抵押手續(xù)，并有了貸款資格，此時，如果去購買這些沒有真正手續(xù)的房子，就會被認(rèn)為是工抵房一樣，這樣也就無法辦理房產(chǎn)證了。如果工抵房已經(jīng)有合法手續(xù)，且自己沒有貸款資格，就不會被認(rèn)為是工抵房一樣了。

　　其次需要提醒的是購買工抵房最好不要在沒有取得房本的情況下進(jìn)行交易。因?yàn)槿绻徺I這樣的房產(chǎn)那么你就無法取得房本和房產(chǎn)證。這樣自己只能是在交易之后被要求繳納房款，如果你想進(jìn)行維權(quán)也很難實(shí)現(xiàn)。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房，甚至無證房

　　所謂小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。顧名思義，這種說法就是沒有房產(chǎn)證，屬于小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)就是農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，沒有經(jīng)過國家相關(guān)部門的批準(zhǔn)，所以不能辦理房產(chǎn)證。同時沒有房產(chǎn)證也不能進(jìn)行抵押等活動。

　　也就是說，你不能購買小產(chǎn)權(quán)的房子，如果購買這種房子還可能會被強(qiáng)制執(zhí)行。即使開發(fā)商承諾有房產(chǎn)證，實(shí)際上也不會取得產(chǎn)權(quán)證。雖然國家允許農(nóng)民建房，但農(nóng)民必須得到宅基地才能建房。因此這樣的房子不受國家法律保護(hù)。

　　根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋他項(xiàng)權(quán)利是由房屋所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門依法頒發(fā)的一種權(quán)利憑證。

　　1、部分工抵房未辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證書或者根本不知道其為住宅的房子

　　比如房產(chǎn)公司或開發(fā)商的分房協(xié)議是約定將該房子賣給了業(yè)主，而不是將房子交給業(yè)主本人，那么這種房子已經(jīng)在購房者手中很長一段時間，即使有人提醒也是極少有人知道這種房屋屬性?！段餀?quán)法》第22條第1款規(guī)定：“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“在未辦理房屋所有權(quán)登記的情況下購買住房，即使簽訂了房屋買賣合同，購房者也不能辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。

　　買受人請求解除合同并主張賠償損失的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼舜祟惙孔泳蛯儆谧≌懂牎?

　　如果開發(fā)商已經(jīng)將該房子抵押給銀行，那么購買了這個房子不僅不能過戶、也不承擔(dān)任何風(fēng)險——就如同買賣房產(chǎn)后有一個抵押權(quán)是沒有任何風(fēng)險和收益一樣。

　　購房者應(yīng)當(dāng)先到房地產(chǎn)管理部門查詢該房產(chǎn)是否已經(jīng)建成并辦理了他項(xiàng)權(quán)利證書。如果有的話可以要求解除合同、退回房款并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失（包括損失和違約責(zé)任費(fèi)用）以上部分中任何一項(xiàng)都可能構(gòu)成了違約現(xiàn)象并且很難追究購房者的違約責(zé)任。

　　2、二手房工折房交易前應(yīng)對房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)了解

　　工抵房是屬于商品房，因此工抵房不能買賣。但是如果房屋存在其他糾紛，比如出現(xiàn)抵押、繼承、租賃等，如果這些問題都不能得到有效解決，那么工抵房也沒有辦法買賣。如果工抵房買賣后出現(xiàn)質(zhì)量問題，工折房所購買人很可能得不到房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以及房產(chǎn)證的保障。

　　因此，交易前一定要了解清楚工抵房是否存在其他糾紛。首先要確定開發(fā)商有沒有拖欠施工方工程款或其他費(fèi)用。因?yàn)閺姆缮蟻碚f工地欠施工方工程款或其它費(fèi)用屬于正常費(fèi)用范疇。

　　如果出現(xiàn)停工、拖欠施工方工程款和其他費(fèi)用這種情況的話，那就很有可能發(fā)生工抵房的出售可能。其次要確認(rèn)該新房是否已經(jīng)取得了竣工驗(yàn)收備案。

　　購房者是否有權(quán)利享受購房優(yōu)惠政策？

　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，國家有一些優(yōu)惠政策，比如開發(fā)商銷售商品房可以享受一定比例的稅費(fèi)減免，而購房者購買商品房也會有一定比例的補(bǔ)貼。但這些優(yōu)惠政策并不屬于法律規(guī)定的范圍。

　　當(dāng)業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時，可以享受該優(yōu)惠政策。根據(jù)《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，購房者享有合同約定的權(quán)利，可以按照約定和國家規(guī)定執(zhí)行相關(guān)的優(yōu)惠政策和條件；合同約定條件成就時，購房者應(yīng)當(dāng)履行規(guī)定的義務(wù)；合同沒有約定或者履行不符合約定，造成房屋被毀損或者滅失，并給對方造成損失的，購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；損失賠償額和購房人實(shí)際支付額兩部分。

　　購房者可以選擇退房或者退回購房款。在實(shí)際生活中，如果消費(fèi)者購買了商品房后無法通過正常渠道轉(zhuǎn)讓或抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，就有可能產(chǎn)生違約責(zé)任和法律后果。另外，房地產(chǎn)買賣可以先進(jìn)行簽約協(xié)商后再簽訂合同。簽約后可以進(jìn)行房款支付和貸款申請等合同準(zhǔn)備工作。

　　最后要向有關(guān)部門報告相關(guān)情況。對此購房人不得對其享有合同約定和法律規(guī)定相應(yīng)權(quán)利要求解除合同和賠償損失。因此，購房者一定要對此政策有所了解！

　　貸款購房需要什么條件？

　　銀行貸款，在購房貸款的時候，要求購房者有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時還要求購房者具有穩(wěn)定的職業(yè)，并且有還款能力和良好的信用記錄的群體。首先從收入方面來說，一般情況下，購房者有固定的收入來源。此外，購房者每月的還款額在其月收入的80%左右。

　　此外，你要具有穩(wěn)定的職業(yè)，這樣你的還款能力才能在還貸期限內(nèi)保證還款總額和月供不會超過其月收入的兩倍。此外，有些銀行還規(guī)定不同群體需要滿足不一樣的貸款條件。

　　對于年收入超過30萬元的購房者而言，銀行則要求其月收入不得超過月供總額的50%;而一般人月收入不超過8萬元也是可以申請貸款并獲批的。從貸款條件來看，只要有合法有效擔(dān)保和合法收入來源就可以申請貸款了。

　　如果是銷售工抵房，可以通過向銀行申請貸款的方式來進(jìn)行購房。在進(jìn)行貸款申請時，可以與銀行協(xié)商將購房的金額調(diào)整為房屋總價的30%左右。

　　如果是抵押貸出，需要向抵押權(quán)人提供相關(guān)抵押物信息；如果是按揭貸出就必須辦理過戶手續(xù)。對于房子抵不抵款你可以通過其他方法來解決：用房子抵債、以自己子女名義將房子按揭給他人、或約定由開發(fā)商墊付房款或者找他人購買。

　　當(dāng)然，以上情況都是存在風(fēng)險的，因?yàn)楹芏嗳硕加羞@種想法：如果你不想繼續(xù)購買房屋，可以在房價上漲后讓你以很低的價格賣掉房屋；同時在房價下跌時購房者可以要求開發(fā)商退還差價。

　　合同簽訂時開發(fā)商需不需要涉及辦理房產(chǎn)證等事項(xiàng)？

　　購房合同簽訂時，必須涉及開發(fā)商的房產(chǎn)登記信息和產(chǎn)權(quán)信息。如果涉及到其他事項(xiàng)，則應(yīng)由雙方共同約定。

　　首先，在選擇房屋的時候，應(yīng)該明確合同條款中是否存在對開發(fā)商權(quán)利限制、承諾的條款或其他不明確的內(nèi)容。例如：“交房時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、交付時間等”以及“出現(xiàn)質(zhì)量問題開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的方式”都應(yīng)該有明確的約定。

　　其次，對于商品房買賣合同中對于相關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的約定條款也應(yīng)當(dāng)有明確約定。在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書中登記信息的真實(shí)性和合法性。如果房屋交易雙方對房屋權(quán)屬狀況存在爭議，建議雙方協(xié)商解決，同時也要明確爭議解決方式及管轄法院。

　　如果涉及到開發(fā)商委托他人辦理產(chǎn)權(quán)登記或者委托辦證事宜出現(xiàn)爭議時，則開發(fā)商委托他人應(yīng)當(dāng)按照通常做法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任（即通過補(bǔ)充協(xié)議的方式明確雙方約定由誰或者誰授權(quán)辦理);而購房者應(yīng)該積極主張違約責(zé)任——請求賠償損失，以避免出現(xiàn)糾紛而產(chǎn)生不應(yīng)有的法律后果。

　　再次，若該房屋登記存在查封、抵押等限制買賣行為，購房人有權(quán)解除合同（要求開發(fā)商退還購房款）。當(dāng)然在這些問題中存在兩種解決方式是：協(xié)商解決或者起訴解決。

　　上海房產(chǎn)律師提醒：房產(chǎn)究竟登記在誰的名下?除了法律、感情要素，還會因父母的參與變得非常復(fù)雜，讓不少人感到疑惑。目前房產(chǎn)證上的名字主要有5種寫法，不同的方案可能導(dǎo)致不同的法律后果。戀愛中的男女應(yīng)當(dāng)有清晰的認(rèn)識，然后再根據(jù)自身家庭和對方的實(shí)際情況選擇適合的方案。

　　法律法規(guī)

　　中華人民共和國婚姻法第十八條有以下情況之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

　?。ㄒ唬┮环降幕榍柏敻?

　?。ǘ┮环揭蛏眢w遭到危害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;

　?。ㄈ┻z言或贈與合同中肯定只歸夫或妻一方的財產(chǎn);

　?。ㄋ模┮环焦玫纳嬗闷?

　　（五）其余應(yīng)當(dāng)歸一方的財富。

　　對于應(yīng)用婚姻法多少問題說明（二）第二十二條，當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為兩邊置辦房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

　　當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為兩邊置辦房屋出資的，該出資應(yīng)該認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

　　對于應(yīng)用婚姻法多少問題說明（三）第七條，婚后由一方父母出資為子女購置的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可根據(jù)婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對本人子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。如果有相關(guān)問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。