房產(chǎn)交易屬于個(gè)人或家庭影響較大的財(cái)務(wù)投資，可能是很多人一輩子最大的一筆投資。房產(chǎn)交易涉及的法律可能包括國(guó)家土地管理法規(guī)，物權(quán)法，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)，婚姻法，繼承法，合同法，擔(dān)保法，戶籍管理?xiàng)l例等等。二手房相較于新房來(lái)說(shuō)可能涉及上述很多法規(guī)，普通民眾面對(duì)產(chǎn)權(quán)較復(fù)雜的二手房，可能產(chǎn)生的糾紛和風(fēng)險(xiǎn)可能超出個(gè)人的承受范圍，因此在交易前需要了解清楚。

　　買二手房流程

　　(1)、看房選房。根據(jù)自己可承受的價(jià)位和位置要求一定要現(xiàn)場(chǎng)看房。在這個(gè)階段要考慮：

　　買二手房風(fēng)水注意事項(xiàng)

　　風(fēng)水是中國(guó)人傳統(tǒng)文化中協(xié)調(diào)人與自然關(guān)系的一門學(xué)問(wèn)，并非完全沒(méi)有道理。因?yàn)榄h(huán)境可以影響人的生理和心理，進(jìn)而影響人的健康。買好二手房后買家不能以風(fēng)水問(wèn)題作為正當(dāng)違約的理由，但若賣家隱瞞兇宅的情形是可以解除合同而不違約。

　　(2)、交易價(jià)格磋商，簽意向書(shū)，交定金。

　　(3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。

　　(4)、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

　　(5)、繳納稅費(fèi)：

　　買二手房要交哪些稅

　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。主要包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款。

　　(6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。

　　(7)、辦理貸款。

　　(8)、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款。

　　如何購(gòu)買二手房最安全

　　買二手房注意事項(xiàng)

　　1、核實(shí)出賣人身份

　　主要是核實(shí)出賣人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對(duì)其房產(chǎn)證、土地證(或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證)、契證及身份證件。對(duì)于非房主本人而是委托公證賣房的情況，通常有許多隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，尤其需要謹(jǐn)慎。

　　2、核實(shí)房屋權(quán)屬

　　首先要看房屋有沒(méi)有爭(zhēng)議，有沒(méi)有被抵押查封等。首先應(yīng)查看房產(chǎn)證，必要時(shí)也可到房管局核對(duì)真?zhèn)巍Ｙ?gòu)買經(jīng)抵押登記或法院查封的房產(chǎn)不受法律保護(hù)。

　　3、注意房屋共有人

　　若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買賣合同上簽字同意。實(shí)際的訴訟案例中，經(jīng)常出現(xiàn)冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對(duì)簽字人的身份。比如夫妻共同房屋，其他有居住權(quán)的人不同意賣房，即使房產(chǎn)證上沒(méi)有他的名字，買主可能也不能收房。

　　4、注意房屋是否被查封或抵押

　　注意是否存在被法院查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無(wú)法交付。法律規(guī)定，法院判決可以直接決定房產(chǎn)權(quán)屬，可能與房屋登記部門不一致。

　　5、房屋是否被出租。

　　房屋已被他人租住，甚至對(duì)方未實(shí)際居住但有租賃合同，可以“買賣不破租賃”的理由拒絕買主入住。

　　6、注意房屋是否有違章建筑

　　注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。

　　一些房子被賣房人改建或擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，根據(jù)很多城市管理規(guī)定，房子將無(wú)法過(guò)戶。只有賣房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀，才能過(guò)戶。

　　7、注意土地使用年限。

　　住宅的土地使用期限最長(zhǎng)是70年，有的城市規(guī)定了50年，房屋的年限是影響房?jī)r(jià)的重要條件，所以買受人在購(gòu)買前務(wù)必核實(shí)清楚。

　　8、明確各類稅費(fèi)

　　二手房交易過(guò)程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。稅費(fèi)在房?jī)r(jià)中的比例現(xiàn)在是非常高的。

　　9、明確違約事項(xiàng)。

　　如購(gòu)房時(shí)需要借貸的，對(duì)沒(méi)有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要在合同中明確約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。

　　10、明確附屬設(shè)施。

　　若有些房屋有附屬設(shè)施(如花園、車庫(kù))的，也應(yīng)該明確價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價(jià)值較大的設(shè)施設(shè)備。

　　11、明確傭金

　　各方對(duì)中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還情況作約定。特別是與中介的傭金一般都有商量的余地。

　　12、謹(jǐn)慎簽陰陽(yáng)合同

　　有為了避稅，而簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽(yáng)合同，像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會(huì)認(rèn)定真實(shí)意思的買賣合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽(yáng)合同。

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