租房遇到問題——二房東起訴三房東，約定的支付銀行賬戶被凍結(jié)。上海打官司房產(chǎn)律師答三房東要求更換租賃賬戶，租戶有權(quán)拒絕嗎？

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　　基本案情

　　海珠區(qū)一棟房子的所有者是A。2018年，A租給B后，B將房子轉(zhuǎn)租給C，C將房子轉(zhuǎn)租給丁。C丁同意每月向C尾號###的銀行賬戶支付租金。

　　之后，A、B、B、C對涉案房屋的租賃合同發(fā)生法律糾紛，并向法院提起訴訟。根據(jù)法院有效判決，2019年9月21日終止了甲乙雙方的租賃合同。此后，由于甲方同意丙方繼續(xù)使用涉案房屋，丙方自2019年10月起直接向甲方支付租金。

　　然而，由于C在2019年9月之前拖欠了應(yīng)付租金，B于2020年1月向法院起訴，法院凍結(jié)了C名下的銀行賬戶。2020年3月，B向丁發(fā)出重大訴訟通知書，表明C嚴(yán)重拖欠租金，C號####的銀行賬戶被凍結(jié)。為避免C轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，丁在支付租金時不得支付給C的其他賬戶，否則B將追究其相關(guān)法律責(zé)任。

　　自2020年12月以來，C向丁先后發(fā)布了多份《應(yīng)付租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)通知書》，要求丁支付租金及相關(guān)費(fèi)用，并要求丁以C的名義將上述費(fèi)用支付至C的銀行賬戶。由于之前收到了B的通知，丁沒有按照C的指示向他的最后一個銀行賬戶支付租金和相應(yīng)的費(fèi)用。由于丁欠租金，C于2021年4月8日鎖定了涉案房屋。失敗后，C起訴法院，要求丁支付2020年12月1日至2021年5月12日的未付租金、逾期違約金及相應(yīng)律師費(fèi)。
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　　裁判結(jié)果

　　經(jīng)審理，廣州市海珠區(qū)人民法院裁定，丁應(yīng)于2020年12月1日至2021年4月7日向C支付35352.27元的租金，并支付3168.47元的水電費(fèi)；并駁回了C的其他訴訟請求。C不服上訴，廣州市中級人民法院駁回上訴，維持原判。
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　　判決理由

? ? ? ?01、丙、丁的房屋租賃合同有效嗎？

　　在履行合同的過程中，甲、乙、丙均提起訴訟。經(jīng)審理，法院認(rèn)為，上海打官司房產(chǎn)律師根據(jù)有效判決，甲、乙簽訂的租賃合同于2019年9月21日終止。但由于甲方同意丙方繼續(xù)使用涉案房屋，丙方自2019年10月起向甲方支付租金，丙方無需將涉案房屋返還甲方。也就是說，丙方有權(quán)將涉案房屋出租給丁，租賃合同是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，并已履行多年。內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立生效，雙方應(yīng)遵守履行。

　　02、丁是否有權(quán)暫時停止支付租金？

　　首先，上海打官司房產(chǎn)律師考慮到C不是涉案房屋的所有人，其權(quán)利來源在租賃合同履行過程中發(fā)生了變化，上述權(quán)利來源的變更是通過訴訟確定的。在B向丁發(fā)出通知函，反映C變更收款賬戶等事實(shí)與實(shí)際情況一致的情況下，丁完全有理由懷疑C能否繼續(xù)履行涉案合同。

　　其次，在乙方起訴丙方租賃合同糾紛的案件中，乙方的訴訟包括解除租賃合同，丙方返還涉案房屋，即一旦乙方勝訴，丙方將失去向丁收取租金的權(quán)利基礎(chǔ)。在這種情況下，丙方應(yīng)做出合理的安排，并提供必要的方法來解決丁的風(fēng)險，丙方通知丁變更后的收款賬戶是凍結(jié)賬戶以外的其他賬戶，進(jìn)一步增強(qiáng)了丁懷疑的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

　　此外，如果法院根據(jù)B的申請對C名下的銀行賬戶采取保全措施，如果C認(rèn)為保全錯誤，應(yīng)通過申請復(fù)議、擔(dān)保置換等方式予以救濟(jì)。如果他認(rèn)為B的財產(chǎn)保全申請錯誤，他可以要求B在判決文件生效后賠償他因保全而遭受的損失。C通過變更收款賬戶規(guī)避財產(chǎn)保全措施，不僅違反誠信原則，而且違反相關(guān)法律法規(guī)。

　　可以看出，當(dāng)租賃合同約定的收款賬戶已被凍結(jié)，B已發(fā)函通知丁時，丁拒絕將所涉及的租金及相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)入被凍結(jié)賬戶以外的賬戶，這既合理又合法?；谏鲜龇治?，法院認(rèn)為丁有權(quán)暫時暫停履行交付租金和相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)，直至生效判決作出最終判決。

　　03、如何確定丁應(yīng)承擔(dān)的房屋租金？是否應(yīng)承擔(dān)違約金和C律師費(fèi)？

　　在本案中，C與B的訴訟已進(jìn)入二審階段，徑行鎖上涉案房屋的入口門，導(dǎo)致丁無法進(jìn)入并正常使用，構(gòu)成違約。因此，C要求丁支付2021年4月8日至2021年5月12日涉案房屋的租金或占用費(fèi)，法院不予支持。至于2021年5月13日以后的租金或占用費(fèi)，由于C沒有提出相關(guān)訴訟，法院在本案中不予處理。如果雙方發(fā)生糾紛，可以通過法律途徑另行解決。

　　至于涉案房屋2020年12月1日至2021年4月7日的租金，C已將涉案房屋交給丁使用，丁應(yīng)按約定支付租金。但上海打官司房產(chǎn)律師如前所述，丁有權(quán)暫時暫停履行交付租金和相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)，直至乙丙生效判決作出最終判決。C沒有提供證據(jù)證明其已告知丁生效判決的內(nèi)容。丁不是B，丙間訴訟當(dāng)事人短期內(nèi)無法知道生效判決文件的內(nèi)容。因此，C要求丁支付逾期付款違約金，法院不予支持。

　　此外，由于本案為C違約，C對糾紛過錯較大，要求丁承擔(dān)律師費(fèi)3000元，缺乏理由，法院不予支持。
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　　法官說法。

　　誠信是社會主義的核心價值觀，也是民事活動的基本原則。避免財產(chǎn)保全措施不僅違反了誠實(shí)信用原則，而且違反了《民事訴訟法》和其他有關(guān)法律的規(guī)定。拒絕配合對方避免財產(chǎn)保全措施的行為，不僅合理，而且符合法律規(guī)定，不構(gòu)成違約，不承擔(dān)違約責(zé)任。相反，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重處以罰款、拘留，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　此外，如有正當(dāng)理由懷疑對方喪失或可能喪失履行合同的能力，可以暫停履行，并及時通知對方。對方應(yīng)提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保或合理的風(fēng)險解決方案，否則暫停履行符合法律規(guī)定，不構(gòu)成違約，不承擔(dān)違約責(zé)任。本案原告要求被告配合其避免財產(chǎn)保全措施。被告提出合理懷疑后，不僅沒有提供適當(dāng)?shù)膿?dān)?；蚝侠淼娘L(fēng)險解決方案，而且直接鎖定涉案房屋，濫用私人救濟(jì)，違反誠信原則，構(gòu)成違約。
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　　法條鏈接

　　《中華人民共和國民法典》

　　第五百二十七條 ?【不安抗辯權(quán)】應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：

　?。ㄒ唬┙?jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；

　?。ǘ┺D(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

　?。ㄈ﹩适虡I(yè)信譽(yù)；

　　（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

　　當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第五百二十八條 ?當(dāng)事人依據(jù)前條規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。對方提供適當(dāng)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，中止履行的一方可以解除合同并可以請求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　《中華人民共和國民事訴訟法》

　　第一百零七條 財產(chǎn)糾紛案件，被申請人提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定解除保全。

　　第一百零八條 ?申請有錯誤的，申請人應(yīng)當(dāng)賠償被申請人因保全所遭受的損失。

　　第一百一十一條 ?當(dāng)事人對保全或者先予執(zhí)行的裁定不服的，可以申請復(fù)議一次。復(fù)議期間不停止裁定的執(zhí)行。

　　第一百一十四條第一款第三項 ?訴訟參與人或者其他人有下列行為之一的，人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（三）隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損已被查封、扣押的財產(chǎn)，或者已被清點(diǎn)并責(zé)令其保管的財產(chǎn)，轉(zhuǎn)移已被凍結(jié)的財產(chǎn)的。

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