【新聞內(nèi)容】

　　上海房產(chǎn)律師看到這樣一則新聞：2017年4月，唐文委托中介將其在北京市海淀區(qū)面積為42平方米的房屋租給劉江，租期三年。后，唐文需資金周轉(zhuǎn)決定把房賣了。唐文告知劉江具有優(yōu)先購買權(quán)，并告知如果沒這個意愿，就配合中介帶人看房，每次折價(jià)作為補(bǔ)償。劉江一口回絕。2018年12月，唐文給劉江發(fā)去“提前解約”通知，但對方表示自己事情多、很忙，予以拒絕且不愿意搬出房屋。

　　【上海律師分析】

　　上海房產(chǎn)律師分析：一是買賣不破租賃，買賣不破租賃是法學(xué)術(shù)語，具體規(guī)定是合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”該法條規(guī)定了租賃權(quán)不受物權(quán)變動的影響……由此會出現(xiàn)兩層法律關(guān)系:一是出租方想賣房時，租戶使用優(yōu)先購買權(quán)予以購買，此時租賃權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán);二是出租方想賣房，租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)，出租方將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，此時新房東依然要履行原房東與租戶之間的租賃合同。

　　二是優(yōu)先購買權(quán)，租戶優(yōu)先購買權(quán)見于合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”需注意的是優(yōu)先購買權(quán)不是指只要租戶想買就一定要賣給租戶，而是指在同等條件下，如果租戶不愿意支付同等價(jià)款，出租方依然可以將房屋賣給他人。

　　三是出租方也具有違約的權(quán)利。這是租賃關(guān)系中最容易被忽視的法律關(guān)系，如若出租方選擇違約，提前解除與租賃方的租賃合同，則租賃方會失去優(yōu)先購買權(quán)。提前解約與侵害租賃方優(yōu)先購買權(quán)所需支付的代價(jià)或許沒有太大的差距。
 

　　四是作為房東碰到類似的租賃方應(yīng)該怎么辦?依照目前民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，本案如果起訴，雖然適用簡易程序，但依然會超過4個月以上才會裁決。加上如果對方不執(zhí)行，申請執(zhí)行又會耗費(fèi)半年到一年。

　　房價(jià)上漲對出租方而言可能是好事，如若放假下跌，出租方估計(jì)殺了租賃方的心都有了。上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，在出租方愿意解除租賃合同并已經(jīng)支付違約金情況下，租賃方的占有屬非法占有，出租方有權(quán)給與其一定期限讓其搬離房屋，如若租賃方拒不搬離，出租方有權(quán)依據(jù)所有權(quán)對其妨礙占有的行為行使排除妨礙權(quán)。為了避免租賃方以貴重物品丟失或者損失起訴出租方，上海房產(chǎn)律師建議公權(quán)力機(jī)關(guān)介入。至于以后的訴訟糾紛，讓租賃方慢慢起訴吧，化被動為主動?！緛碜苑砂咐庾x】
 

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