上海房產(chǎn)律師：租金被拖欠怎么辦？
摘要：在交租時，承租人不交，在合理期限內(nèi)也不付租金，作為房東該如何維權(quán)?由于租客拖欠房租的原因有多種，房東應(yīng)根據(jù)具體情況分別處理。具體內(nèi)容，小編在下文詳細介紹。
一、租金被拖欠怎么辦?
1、 對于由于租客生活困難，一時無力支付房租的情況， 房東應(yīng)根據(jù)所欠房租的數(shù)額，在保證自己的出租收入的前提下，查明拖欠房租的具體原因，盡量照顧租客的實際困難，協(xié)助租客制定并落實還欠計劃，允許租客將積欠的房租分期返還。
2、 由于出租房屋的租金確實過高，而致使租客無法按時交納的，可經(jīng)房屋所在地的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)進行認定，合理調(diào)整租金，按調(diào)整后的租金要求租客交付。
3、在租賃期限內(nèi)租客意外死亡，承擔(dān)人所欠交的房租可從其遺產(chǎn)中予以扣除。如果租客的遺產(chǎn)已被繼承，則應(yīng)由繼承人按繼承遺產(chǎn)份額的比例分擔(dān)所欠租金。若遺產(chǎn)不足以償付其所欠房租，尚欠部分應(yīng)予以注銷。
4、對租客無正當(dāng)理由且又有能力支付卻故意拖欠租金不 交的，房東可通過法律手段追究租客的違約責(zé)任。對租客不按合同的約定交納房屋租金的，房東根據(jù)以上不同情況，可以通過雙方當(dāng)事人自動協(xié)商，請求有關(guān)組織調(diào)解，申請有關(guān)機構(gòu)仲裁和申請法院依法審理等幾種具體途徑解決。當(dāng)出現(xiàn)租客拖欠房租的情況時，房東可以首先根據(jù)實際情況，與租客進行協(xié)商，以求得雙方當(dāng)事人的共識和諒解。房東與租客經(jīng)協(xié)商來取得一致意見時，房東可以邀請雙方當(dāng)事人所在單位或居委會幫助敦促租客按合同約定履行交納租金的義務(wù)。如仍不能解決問題時，房東可以根據(jù)租賃合同中的有關(guān)約定條款，申請房地產(chǎn)仲裁機構(gòu)予以仲裁。在以上方法都無法解決租客欠租問題的情況下，房東有權(quán)向人民法院提起訴訟，請求法院依法確定租客應(yīng)交納的房租，交追究租客的違約責(zé)任。人民法院的審理結(jié)果具有最高效力，其判決可以強制執(zhí)行。
二、拖欠租金能否斷水?dāng)嚯?
承租人不交租金，房東是否可以斷水?dāng)嚯?，需分情況：
(1)若合同尚未解除，承租人違約，其應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，但出租人斷水、斷電亦為違約行為，即雙方均存在違約行為。這種情況下，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償承租人因此造成的損失。
(2)出租人單方書面通知承租人解除合同后采取斷水、斷電行為的，應(yīng)當(dāng)認為，出租人要求解除合同，若承租人對此存有異議，合同是否符合解除條件、應(yīng)否解除判斷權(quán)屬于法院，應(yīng)通過訴訟解決。如果符合解除條件，則自出租人通知之日起，合同解除;否則，合同仍應(yīng)履行。
(3)合同已經(jīng)提前解除若雙方當(dāng)事人已協(xié)商解除合同，承租人拒不歸還房屋，出租人采取斷水、斷電行為不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
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