近年來(lái)，隨著二手房交易數(shù)量的增多，二手房屋買賣合同的糾紛也越來(lái)越多，上海二手房買賣律師就二手房交易過程中容易出現(xiàn)的糾紛簡(jiǎn)單總結(jié)為幾種常見類型：

　　一房多賣情形下，多個(gè)當(dāng)事人均要求履行合同引起的糾紛;

　　以他人名義購(gòu)房，借名人與登記人發(fā)生糾紛;

　　一方當(dāng)事人確實(shí)為購(gòu)房出資，但不能證明當(dāng)事人之間系借名關(guān)系;買方逾期支付房款;

　　賣方逾期辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);

　　因中介行為引起的糾紛;

　　房屋買賣合同對(duì)定金性質(zhì)約定不明確;

　　因要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效引起的糾紛;因房屋質(zhì)量引起的糾紛;

　　因“陰陽(yáng)合同”引起的糾紛等等。

　　二手房交易不可避免地涉及房屋轉(zhuǎn)讓問題，那么房屋買賣合同簽訂、轉(zhuǎn)讓延誤，責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？

　　房屋買賣雙方合同沒有簽訂工作以后，買方交付了房款，并實(shí)際市場(chǎng)占有了房屋，賣方未履行企業(yè)辦理所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移人口登記相關(guān)手續(xù)的，屬于自己違反買賣交易合同可以約定義務(wù)的行為，賣方應(yīng)承擔(dān)提供相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，買方如果對(duì)這套房子志在必得，一定要能夠盡早起訴，同時(shí)為避免出現(xiàn)賣方另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋建筑進(jìn)行數(shù)據(jù)保全;如果一個(gè)買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。

　　在二手房交易過程中，如果多套房屋售出，需要多方履行合同，該如何處理？

　　出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：

　?。?）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記;

　　（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;

　?。?）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

　　買受人以他人名義購(gòu)買房屋，如借款人與登記人發(fā)生合同糾紛，應(yīng)如何處理？

　　當(dāng)事人可以約定一方以他人名義購(gòu)買商品房屋，并將這些房屋信息登記在他人名下，借名人生活實(shí)際情況享有房屋權(quán)益，借名人作為依據(jù)企業(yè)合同雙方約定時(shí)間要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他重要原因就是依法管理不能及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記，或者沒有涉及善意交易第三人經(jīng)濟(jì)利益的除外。這里的前提是，當(dāng)事人主義之間發(fā)展已經(jīng)就借名購(gòu)房達(dá)成了一種書面協(xié)議，或有證據(jù)是否能夠充分證明借名的事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由，對(duì)方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。

　　首先，二手住房轉(zhuǎn)移過程

　　1.買賣雙方簽訂了購(gòu)房合同，詳細(xì)簽訂了價(jià)格、付款方式、時(shí)間和押金金額。

　　2.找到正規(guī)評(píng)估企業(yè)公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。

　　3.貸款房屋應(yīng)辦理抵押手續(xù)。

　　4.向房管局領(lǐng)取《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)批準(zhǔn)書》、《房地產(chǎn)銷售合同》、《買方確認(rèn)書》等表格填寫。

　　5.房管局會(huì)查檔案，看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰，有沒有抵押。一般上午會(huì)有結(jié)果，第二天下午會(huì)有結(jié)果。

　　6.檢查后繳納相關(guān)稅費(fèi)。

　　7. 10個(gè)有效工作日后領(lǐng)取房產(chǎn)證。

　　第二，提交二手房屋文件

　　賣方資料

　　1.賣方的原始身份證

　　2.房產(chǎn)證

　　3.本人進(jìn)行辦理，如本人自己無(wú)法通過親自到場(chǎng)可簽訂委托書，受托人帶身份證原件可以辦理也可。

　　買方資料

　　1.買方的原始身份證

　　2. 買受人戶口簿原件

　　3. 買受人不在當(dāng)?shù)氐?，?yīng)提供暫住證原件；已婚的，應(yīng)提供夫妻雙方的身份證、戶口簿、結(jié)婚證書；外省個(gè)人的，應(yīng)提供夫妻雙方的暫住證原件。

　　4.本人進(jìn)行辦理，如本人自己無(wú)法通過親自到場(chǎng)可簽訂委托書，受托人帶身份證原件可以辦理也可。

　　三、二手住房轉(zhuǎn)讓的注意事項(xiàng)

　　1. 《房屋過戶登記申請(qǐng)書》、《房屋所有權(quán)證》、《契稅完稅證明》等需審核原件的，應(yīng)認(rèn)真保管。

　　2.在購(gòu)買二手房之前要了解房屋的產(chǎn)權(quán)，以免上當(dāng)受騙。找出誰(shuí)擁有房子，是否有共同業(yè)主，樓層平面圖，是否有債務(wù)和止贖。

　　未滿5年的房產(chǎn)企業(yè)上市公司交易要全額進(jìn)行征收營(yíng)業(yè)稅。這兩項(xiàng)稅費(fèi)的征收讓二手房數(shù)據(jù)交易管理費(fèi)用陡增，為了可以節(jié)省網(wǎng)絡(luò)交易時(shí)間成本，各種形式各樣的“避稅”花招也應(yīng)運(yùn)發(fā)展而生，“假離婚”、“假贈(zèng)與”、“假過戶”等層出不窮。

　　該政策邊緣的“避稅”方法似乎節(jié)省了大量的稅收和費(fèi)用，但它包含了更大的法律和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。那么，每種避稅方法都有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

　　避稅方式手法一：做低合同進(jìn)行價(jià)格

　　這個(gè)研究方法是二手房買賣交易雙方最常用的避稅方式方法。比如建立一套企業(yè)實(shí)際成交產(chǎn)品價(jià)格為20萬(wàn)元的房屋，買賣合同雙方可以私下協(xié)商簽署合作協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)管理機(jī)關(guān)的過戶價(jià)則是15萬(wàn)元。這樣我們只需交納15萬(wàn)元的相關(guān)環(huán)境稅費(fèi)，5

　　萬(wàn)元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就這樣輕易避掉了。

　　律師說：對(duì)于賣方來(lái)說，由于房地產(chǎn)交易中心的轉(zhuǎn)讓價(jià)格最具法律效力，買方可以按較低的轉(zhuǎn)讓價(jià)格支付，且不愿意按原價(jià)支付，導(dǎo)致賣方遭受損失。對(duì)買家來(lái)說，較低的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能會(huì)導(dǎo)致下一套房子被出售時(shí)的稅收增加。當(dāng)物業(yè)再次出售時(shí)，第一個(gè)較低的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)擴(kuò)大銷售差距，但會(huì)增加銷售成本，銀行貸款的實(shí)際比例也會(huì)降低。

　　避稅方式手法二：延期進(jìn)行交易

　　營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅都將5年作為一道界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營(yíng)業(yè)稅，所以很多人就將腦筋動(dòng)在了“5年”上。于是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來(lái)達(dá)成交易的情況。如雙方約定房屋的總價(jià)仍為20萬(wàn)元，由于未滿5年交易，需全額交納營(yíng)業(yè)稅后方可過戶交易。因此，買賣雙方協(xié)商后，過戶前由買方先租住該房屋，每月租金600元。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來(lái)交易安全性。

　　律師說法：該辦法對(duì)雙方企業(yè)都沒有得到保證，因?yàn)槠湎喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我們無(wú)法進(jìn)行辦理交易過戶，購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)問題并不是買家的，未來(lái)買賣兩方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)影響造成經(jīng)濟(jì)糾紛。如果未來(lái)發(fā)展幾年內(nèi)政策再發(fā)生變化，對(duì)于買賣雙方財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理將會(huì)產(chǎn)生很大。另一重要方面，房?jī)r(jià)如果沒有上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能通過重新設(shè)計(jì)選擇房源。假如到時(shí)候樓價(jià)跌了，買家必然也不愿繼續(xù)提高交易了。

　　避稅手段三: 假送禮

　　不動(dòng)產(chǎn)繼承和禮物，業(yè)主不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，需要支付的費(fèi)用包括2％的公證費(fèi)和3％的契約稅費(fèi)，持有相關(guān)手續(xù)到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局直接辦理納稅手續(xù)。私人所有人通過“贈(zèng)與”產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，向買方收取房屋的款項(xiàng)，因此，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在表面上不進(jìn)行任何金錢交易，以達(dá)到逃稅的目的。

　　律師說法：由于贈(zèng)與不是一個(gè)買賣市場(chǎng)行為，購(gòu)房者無(wú)法及時(shí)辦理銀行貸款，只能通過一次性支付公司現(xiàn)金，對(duì)于買方來(lái)說工作壓力管理將會(huì)影響很大。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了信息質(zhì)量安全問題，在法律上不受環(huán)境保護(hù)，很難發(fā)展要求房主賠償。此外，買家還要積極承擔(dān)贈(zèng)與人撤消贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。按照相關(guān)法律制度規(guī)定，贈(zèng)與在房產(chǎn)證過戶之前，隨時(shí)學(xué)習(xí)可以撤消。由于雙方私下進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產(chǎn)權(quán)過戶，或賣方先辦好了知識(shí)產(chǎn)權(quán)過戶而買方未交齊房款，都很容易導(dǎo)致引起經(jīng)濟(jì)糾紛。

　　避稅方式四：假離婚

　　根據(jù)國(guó)家政策法律規(guī)定，“對(duì)個(gè)人信息轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是一個(gè)家庭作為唯一一種生活服務(wù)用房建設(shè)取得的所得，免征個(gè)人對(duì)于所得稅”。一般我們來(lái)說，家庭是指配偶之間關(guān)系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)就要交納個(gè)人認(rèn)為所得稅了。為了避掉這部分相關(guān)稅費(fèi)，許多關(guān)于夫妻可以在此大做文章，通過假離婚的形式發(fā)展進(jìn)行合理避稅。如夫妻倆都是為了實(shí)現(xiàn)避稅，開出了離婚證明后，將自己公司名下的2處房產(chǎn)中的一處以贈(zèng)與的方式方法轉(zhuǎn)到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬(wàn)元的稅費(fèi)。而離婚后再?gòu)?fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。

　　律師說法：因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益的，因此通過這種方式來(lái)避稅風(fēng)險(xiǎn)較大。如果遇到此類問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。

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