上海專業(yè)房產(chǎn)律師：買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)

　　1、看開(kāi)發(fā)主體是否合法

　　實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格。

　　2、看是否取得了國(guó)有土地使用證

　　按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開(kāi)發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心征為國(guó)有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過(guò)“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國(guó)土房產(chǎn)局核發(fā)國(guó)有土地使用證。

　　3、看是否符合城市規(guī)劃

　　城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書(shū)才有一定的取得保障。

　　4、看是否取得了建筑工程施工許可證

　　城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。

　　5、看有沒(méi)有商品房銷(預(yù))售許可證

　　這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)武漢市國(guó)土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷(預(yù))售許可證后，才能向社會(huì)銷售。

　　購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房被判無(wú)效，王某將賣房人黃某告上法庭要求賠償損失。近日，北京第二中級(jí)人民法院終審駁回王某上訴，維持一審法院駁回其訴訟請(qǐng)求的判決。

　　1999年，王某與黃某簽訂《私房出售協(xié)議書(shū)》，約定黃某以自己名義在順義區(qū)某鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)房屋一套（該房屋使用土地為集體土地，未辦理房屋所有權(quán)證）并以25萬(wàn)元的價(jià)格出售給王某。2011年，黃某訴至法院要求判令雙方簽訂的《私房出售協(xié)議書(shū)》無(wú)效，王某向黃某返還訴爭(zhēng)房屋，黃某退還王某25萬(wàn)元購(gòu)房款。后法院判決協(xié)議無(wú)效，王某某將房屋返還給黃某某，黃某某向王某某返還25萬(wàn)元并給付王某某房屋裝修損失15萬(wàn)余元。

　　2013年，王某訴至一審法院稱，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅上漲，黃某在利益驅(qū)使下惡意毀約，嚴(yán)重?fù)p害了自己的合法權(quán)益。黃某應(yīng)該賠償自己房屋現(xiàn)值與當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣價(jià)格差價(jià)。故請(qǐng)求判令黃某賠償自己信賴?yán)鎿p失30萬(wàn)元。黃某辯稱，自己無(wú)任何過(guò)失及責(zé)任。是王某在了解涉訴樓房?jī)r(jià)款等情況后，托其朋友找到自己要求以自己的名義購(gòu)買(mǎi)涉訴樓房，房?jī)r(jià)款是王某自行決定的，協(xié)議書(shū)也是王某草擬的，購(gòu)房全過(guò)程均是王某一手操作。王某訴自己締約過(guò)失責(zé)任，屬惡意訴訟。請(qǐng)求法院依法駁回王某的訴訟請(qǐng)求。

　　一審法院經(jīng)審理判決后，王某某不服，上訴至北京二中院。

　　北京二中院經(jīng)審理認(rèn)為，《私房出售協(xié)議書(shū)》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)，王某并無(wú)證據(jù)證明黃某在與王某訂立《私房出售協(xié)議書(shū)》的過(guò)程中存在假借訂立合同惡意進(jìn)行磋商、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)、提供虛假情況等違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。雙方當(dāng)事人在訂立《私房出售協(xié)議書(shū)》時(shí)均明知涉案房屋所使用的土地為集體建設(shè)用地，而王某亦非房屋所在村的村民，黃某與王某的房屋轉(zhuǎn)讓行為被我國(guó)法律所禁止，因此黃某和王某對(duì)合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。上海專業(yè)房產(chǎn)律師

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此，黃某和王某對(duì)合同無(wú)效造成的各自的損失應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，涉案房屋為集體建設(shè)用地上建設(shè)的房屋，無(wú)法上市交易，故王某并不存在因訴爭(zhēng)房屋升值獲得的利益損失。因此，王某的上訴主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。一審法院判決正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，作出上述判決。

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