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開(kāi)發(fā)商不實(shí)宣傳導(dǎo)致的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛

法律案例 2022-06-01 10:05:511205策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】開(kāi)發(fā)商夸大宣傳別墅品質(zhì)及配套,交房時(shí)母雞變鴨,最終被告上法庭,被判敗訴。

案情簡(jiǎn)介:
 
  某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在知名報(bào)刊、項(xiàng)目網(wǎng)站等多種媒體上宣傳其開(kāi)發(fā)的別墅小區(qū)。顧小姐根據(jù)其廣告宣傳、樣板區(qū)的狀況,在該別墅外部環(huán)境尚未竣工的情況下,與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽署了《商品房預(yù)售合同》購(gòu)買(mǎi)了其開(kāi)發(fā)的別墅。顧小姐在對(duì)該別墅進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn):該別墅外的堆坡高度僅為30-50厘米,樹(shù)木綠化帶僅20米,且均為小樹(shù)苗;小區(qū)內(nèi)人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3 大;會(huì)所沒(méi)有投入使用;開(kāi)發(fā)商告知幼兒園取消;裝飾裝修材料及配套設(shè)施也均為國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品。與開(kāi)發(fā)公司的承諾、售樓廣告的介紹以及樣板房的情況相距甚遠(yuǎn)。
 
  顧小姐因此多次與開(kāi)發(fā)公司交涉,因交涉未果,顧小姐只得委托筆者向法院提起訴訟。1、要求開(kāi)發(fā)公司按照廣告宣傳和樣板房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改,更換裝飾材料,擴(kuò)大人工湖、草地面積,更換綠化樹(shù)木;2、恢復(fù)幼兒園;3、賠償其損失。
 
  開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng):1、商品房的廣告宣傳為邀約邀請(qǐng),而非合同條款;宣傳資料中已經(jīng)聲明“有關(guān)圖文僅供參考,最終以政府部門(mén)的批準(zhǔn)及法律文件為準(zhǔn)”的提示語(yǔ)。2、該別墅外的堆坡及綠化屬于小區(qū)紅線外的市政設(shè)施,與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān);3、幼兒園取消是經(jīng)政府批準(zhǔn)的規(guī)劃變更;3、所有裝飾裝修的材料品牌與宣傳一致。
 
  法院經(jīng)審理查明:1、該別墅外的堆坡高度為30-50厘米,綠化為小樹(shù)苗;位置在小區(qū)紅線外;2、裝飾裝修材料及設(shè)備品牌與宣傳一致,但是屬于國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品,非進(jìn)口產(chǎn)品;3、小區(qū)內(nèi)人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3。
 
  依據(jù)上述事實(shí),法院對(duì)于原告提出要求被告繼續(xù)履行承諾的訴訟請(qǐng)求,法庭根據(jù)被告的履行現(xiàn)狀及是否具備繼續(xù)履行的條件等事實(shí)予以綜合考慮,對(duì)于能夠繼續(xù)履行部分,判決繼續(xù)履行;不能履行的部分,原告今后可以就此另訴要求被告賠償相應(yīng)損失。法院具體判決如下:1、被告于判決生效后90日內(nèi),更換裝飾裝修材料,費(fèi)用由被告自行承擔(dān);2、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
 
 
辦案小結(jié):
 
  以本案為例,交付房屋與銷(xiāo)售廣告宣傳不符的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在出賣(mài)人的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾,是否可以視為要約。
 
  筆者認(rèn)為,符合以下3個(gè)條件的說(shuō)明和允諾,即可視為要約:
 
  1、該內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾。“商品房規(guī)劃范圍”是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍,在開(kāi)發(fā)商土地證體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。“相關(guān)設(shè)施”包括基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施;基礎(chǔ)設(shè)施如:供暖、供電、景觀綠化、道路、停車(chē)場(chǎng)等;相關(guān)配套設(shè)施如:商業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育等公共設(shè)施的配套。如果在售樓廣告中介紹購(gòu)買(mǎi)該商品房可以入學(xué)某著名小學(xué),一般認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件,具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。
 
  2、對(duì)房屋的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定。具體確定的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以普通購(gòu)房者為標(biāo)準(zhǔn),不能以行業(yè)專(zhuān)家的眼光審視。如,小區(qū)綠化率達(dá)到80%、每單元配有某品牌電梯兩部等,可以認(rèn)為是具體確定。但象“高尚社區(qū)”、“北美風(fēng)情的園林”等宣傳,其判斷標(biāo)準(zhǔn)難以明確,不應(yīng)認(rèn)定為具體確定。
 
  3、該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。一般來(lái)說(shuō),房屋的質(zhì)量、裝飾裝修的材料、采光、景觀綠化等都對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。只要買(mǎi)受人就該具體明確的說(shuō)明和允諾提出與出賣(mài)人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,即使該內(nèi)容未訂入商品房買(mǎi)賣(mài)合同中,也應(yīng)視為合同內(nèi)容。出賣(mài)人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說(shuō)明和允諾的,將承擔(dān)違約責(zé)任。
 


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