上海開發(fā)商違約律師：商品房交房應(yīng)滿足哪些條件？
上海開發(fā)商違約律師提醒，開發(fā)商不能交付合格的房屋，這意味著開發(fā)商沒有獲得建設(shè)行政主管部門的房屋竣工驗(yàn)收備案表。 商品房交房應(yīng)滿足什么條件? 如果房地產(chǎn)未達(dá)到該條件，房地產(chǎn)開發(fā)商需要承擔(dān)哪些法律責(zé)任？
1.商品房交付條件
一般來說，開發(fā)商提供預(yù)售的商品房，需要符合以下條件
?。?）工程通過驗(yàn)收，取得《住宅質(zhì)量保證證書》和《住宅使用說明書》。其中，“住宅質(zhì)量保證”是發(fā)展商承擔(dān)質(zhì)量保證的法律文件，包括質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位。
?。?）建設(shè)單位必須取得建設(shè)工程竣工備案表。
?。?）開發(fā)商獲得國(guó)家認(rèn)可機(jī)構(gòu)出具的測(cè)量面積數(shù)據(jù)。
?。?）其他合同條件。
開發(fā)商是否有未交房承擔(dān)逾期違約的責(zé)任？
開發(fā)商未交付驗(yàn)收合格的房屋，是指在交付期限屆滿前，開發(fā)商未取得建設(shè)行政主管部門出具的《商品房竣工驗(yàn)收備案表》。
這又區(qū)分為具有以下兩種不同情形，
它是在交付期滿之前，雖然房屋沒有交付條件，但已交付給買方使用。
二是房屋交付期限屆滿后，買受人因房屋不具備交付條件而拒絕接受該房屋。 因此，在這兩種情況下，開發(fā)商都應(yīng)承擔(dān)逾期違約的責(zé)任。
首先，根據(jù)《商品房進(jìn)行銷售企業(yè)管理工作辦法》的相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按期將具備商品房交付時(shí)間條件的房屋交付給購(gòu)房者可以使用。這包含一個(gè)兩層意思，一是開發(fā)商應(yīng)按照約定期限將商品房交付系統(tǒng)使用;二是開發(fā)商應(yīng)交付具備商品房交付條件的房屋。根據(jù)我們上文的分析，也就是通過交付驗(yàn)收合格的房屋。只有解決上述兩項(xiàng)同時(shí)學(xué)生具備，才是房屋的有效方式交付。而上述存在兩種情形都無法直接構(gòu)成部分房屋的有效交付，都是逾期履行社會(huì)行為，都要自己承擔(dān)逾期違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。
其次，買方收到的房屋不影響開發(fā)商沒有交付條件時(shí)，該房屋應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。法律規(guī)定交付商品房條件強(qiáng)迫，任何違反法律法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定應(yīng)該無效，盡管買方的意思同意接受房子在做一個(gè)房間，也不能免除開發(fā)商逾期交付違約責(zé)任。
最后，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任屬于延期履行責(zé)任。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定》及相關(guān)判例，商品房交付日為不符合交付條件但實(shí)際交付的商品房。 出賣人能夠辦妥房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，交付日期為符合交付條件的日期；出賣人不能辦妥房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，視為未交付。" 應(yīng)注明符合交付條件的轉(zhuǎn)讓占有日為合法有效的“交付日”。 兩種情況下，法定的“交付日”均晚于約定的交付日，均視為逾期交付日。 必須承擔(dān)逾期違約。如有相關(guān)問題，可以在線咨詢上海開發(fā)商違約律師。
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