上海房產(chǎn)律師提醒，根據(jù)目前我國現(xiàn)行法規(guī)定，從事房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)人員必須遵循法律制度規(guī)定的基本原則，主要有依法在取得土地使用權(quán)的城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)市場開發(fā)設(shè)計(jì)原則，嚴(yán)格執(zhí)行城市管理規(guī)劃原則，堅(jiān)持社會(huì)全面規(guī)劃、合理布局、綜合技術(shù)開發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)原則，堅(jiān)持開發(fā)的產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量合格的原則，堅(jiān)持鼓勵(lì)開發(fā)環(huán)境建設(shè)住宅的原則。

　　（一）依法取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)原則

　　中國城市房地產(chǎn)管理法第二條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的定義是：本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的行為。 根據(jù)上述法律規(guī)定，通過轉(zhuǎn)讓或劃撥合法獲得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是城市國有土地。 但我國的另一種土地-農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須通過國家征用轉(zhuǎn)為國有土地才能用于房地產(chǎn)開發(fā)。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)）要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系非常密切。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，是包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的城市建設(shè)的基礎(chǔ)。城市規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和開發(fā)的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的實(shí)踐教學(xué)經(jīng)驗(yàn)證明，開發(fā)房地產(chǎn)，首先我們必須進(jìn)行規(guī)劃好，以城市規(guī)劃為依據(jù)指導(dǎo)中國城市房地產(chǎn)，使城市房地產(chǎn)得以合理經(jīng)濟(jì)發(fā)展，首先必須可以通過社會(huì)科學(xué)的預(yù)測和規(guī)劃，明確房地產(chǎn)公司開發(fā)的發(fā)展水平方向和發(fā)展空間格局，在規(guī)劃的引導(dǎo)和控制下，逐步實(shí)現(xiàn)國家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。在城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)和發(fā)展生產(chǎn)過程中，城市規(guī)劃處于一個(gè)重要的地位。開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃法的有關(guān)法律規(guī)定：

　　1.在城市規(guī)劃區(qū)貫徹勤勉建設(shè)國家的政策。開發(fā)項(xiàng)目的選址、布局、土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，并進(jìn)行規(guī)劃和管理。

　　2.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)開發(fā)用地的，必須憑國家批準(zhǔn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)固定用地。 城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)確定土地的位置和邊界，提供規(guī)劃設(shè)施和條件，發(fā)給建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 開發(fā)單位或個(gè)人取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向有關(guān)政府土地管理部門劃撥土地。

　　3.所有單位和個(gè)人必須遵守中華人民共和國市政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的土地利用調(diào)整決定。不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和地下管線進(jìn)行開發(fā)。

　　4.各項(xiàng)技術(shù)開發(fā)建設(shè)工程的選址、定點(diǎn)，不得妨礙城市的發(fā)展，危害城市的安全，污染和破壞城市生活環(huán)境，影響一個(gè)城市管理各項(xiàng)社會(huì)功能的協(xié)調(diào)。

　　5.城市新區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合理有效利用中國城市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)一個(gè)城市新區(qū)應(yīng)當(dāng)具備水資源、能源、交通、防災(zāi)等建設(shè)社會(huì)條件，并應(yīng)當(dāng)避開地下礦藏，有保護(hù)研究價(jià)值的地下文物古跡以及信息工程地質(zhì)環(huán)境條件不宜開發(fā)的地段。

　　6.城市發(fā)展規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的開發(fā)環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目工程企業(yè)是否能夠符合規(guī)劃工作要求學(xué)生進(jìn)行分析檢查。被檢查者應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供學(xué)習(xí)情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。

　　總之，依據(jù)我國《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理、同時(shí)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局。城市規(guī)劃是從事房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則

　　綜合規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)是實(shí)施房地產(chǎn)綜合開發(fā)的最重要原則，也是城市建設(shè)體制的重要成果，有力地推動(dòng)了我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，取得了顯著成績。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一種科學(xué)的建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理方法，它以城市建設(shè)總體規(guī)劃、建設(shè)項(xiàng)目整體布局、分期建設(shè)、協(xié)調(diào)發(fā)展為基礎(chǔ)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

　　綜合技術(shù)開發(fā)的內(nèi)容，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的勘測、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、征地拆遷、安置、土地平整和所需道路、給水、排水、供電供熱、通訊等工程項(xiàng)目建設(shè)。有條件的地方，還可以包建住宅、生活提供服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，公共文化建筑、通用廠房等。過去我國在很長一段時(shí)間內(nèi)，由于中國投資資金來源分散，城市環(huán)境建設(shè)需要采取的是分散建設(shè)，見縫插針的小生產(chǎn)方式。采取這種教學(xué)方式方法進(jìn)行分析城市社會(huì)建設(shè)，造成影響城市管理規(guī)劃難以有效實(shí)施，城市文明建設(shè)方面缺乏系統(tǒng)性，總體效益差。

　　同時(shí)，實(shí)踐證明，這種分散的建設(shè)難以保證住房和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以及公共設(shè)施的建設(shè)。這積累了大量的債務(wù)，給人們的生活帶來了很多不便，但也給后續(xù)的投資和發(fā)展造成了巨大的障礙。因此，房地產(chǎn)開發(fā)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，我們必須放棄這種零星開發(fā)和分散的小生產(chǎn)方式建設(shè)。

　　（四）房地產(chǎn)開發(fā)必須堅(jiān)持產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須通過驗(yàn)收測試才能交付使用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的使用價(jià)值長期居高不下，與人們的生活息息相關(guān)。如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，房屋的使用價(jià)值就會(huì)降低，房屋的使用壽命就會(huì)縮短; 如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題，就會(huì)造成房屋損壞和人身傷害，給業(yè)主和使用者造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失和其他損害。近年來，由于一些開發(fā)商和建筑商片面追求經(jīng)濟(jì)效益，減少投資，使用劣質(zhì)建材或偷工減料，不按照操作規(guī)程操作，或者設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)上出錯(cuò)，造成建筑質(zhì)量問題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，必須限制這些嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公共利益和他人利益的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。

　　為了貫徹這一原則，我國《房地產(chǎn)法》明確規(guī)定:

　　第一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、必須符合我們國家的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃;

　　第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)必須合格使用，才能投入市場。相反，不符合國家有關(guān)規(guī)定，驗(yàn)收不合格或驗(yàn)收不合格的，該房屋不得交付使用。

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅(jiān)持鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)住宅的原則

　　住房建設(shè)是社會(huì)保障體系的一個(gè)重要方面，人民生活水平在不同程度上反映了人民的生活水平和社會(huì)進(jìn)步程度。住宅不僅是人們的基本生活資料，也是人們的主要財(cái)產(chǎn)。保證住房所有權(quán)的正確行使關(guān)系到人民群眾的切身利益，也關(guān)系到一個(gè)國家的社會(huì)秩序。住房短缺和人們對(duì)改善居住條件的需求，居住環(huán)境的矛盾是世界各國普遍存在的社會(huì)問題。因此，保障公民的住房權(quán)利，改善居住條件和生活環(huán)境，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。世界各國都十分重視住房法制建設(shè)，我國也不例外。

　　1、運(yùn)用企業(yè)稅收杠桿，即對(duì)高檔產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理實(shí)行重稅賦和增加一個(gè)稅種，而對(duì)普通住宅建筑項(xiàng)目可以實(shí)行減、免稅。如《土地進(jìn)行增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，對(duì)納稅人建造普通技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，其房地產(chǎn)市場增值額未超過扣除項(xiàng)目投資金額的20％的予以免稅。

　　2、運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)杠桿，即對(duì)高檔開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目不予貸款、減少銀行貸款公司或者調(diào)高貸款市場利率并縮短還款年限，對(duì)普通住宅建筑項(xiàng)目管理給予貸款，降低貸款利率并延長還款年限。

　　3、運(yùn)用地價(jià)杠桿，即對(duì)高檔產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目以招標(biāo)或拍賣出讓管理方式進(jìn)行高價(jià)提供，對(duì)普通住宅建筑項(xiàng)目以劃撥或協(xié)議出讓方式可以無償或低價(jià)提供。如有相關(guān)問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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