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上海動遷方面律師談及買房養(yǎng)老卻惹來一身官司

法律知識 2022-06-01 10:05:513391策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,農(nóng)村宅基地上的房屋買賣逐漸成為一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。規(guī)范農(nóng)村宅基地管理,對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,促進(jìn)節(jié)約集約用地,維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益,推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè),保持農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。 上海動遷方面律師 帶大家了解農(nóng)村宅基地中隱藏的法律風(fēng)險。 在農(nóng)村買

  隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快及農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,農(nóng)村宅基地上的房屋買賣逐漸成為一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。規(guī)范農(nóng)村宅基地管理,對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,促進(jìn)節(jié)約集約用地,維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益,推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè),保持農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。上海動遷方面律師帶大家了解農(nóng)村宅基地中隱藏的法律風(fēng)險。

 

  在農(nóng)村買房養(yǎng)老,怎料惹來了官司!

  劉某一家均系城鎮(zhèn)居民。2001年,劉某與陳某簽訂房屋買賣合同,約定陳某將其位于靖港某村的私房以1萬元的價格出賣給劉某。劉某交付購房款后,對房屋進(jìn)行了裝修并居住使用。2019年陳某以劉某非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由將劉某訴至法院,請求確認(rèn)雙方之間的房屋買賣合同無效,并要求劉某返還房屋。

  法院經(jīng)審理認(rèn)為,訴爭房屋是在農(nóng)村宅基地上建造,基于不動產(chǎn)的房地關(guān)聯(lián)性,房屋的轉(zhuǎn)讓必然會導(dǎo)致農(nóng)村宅基地使用權(quán)的變更,而宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員,禁止轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員。劉某非房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員,不享有使用該村集體宅基地的資格。案涉房屋買賣所達(dá)成的協(xié)議,雖屬于締約當(dāng)事人的真實意思表示,但違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。合同被確認(rèn)無效后,劉某應(yīng)向陳某返還房屋,陳某應(yīng)向劉某返還購房款。因雙方對合同無效均存在過錯,均應(yīng)對合同無效所產(chǎn)生的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  法官說法

  宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用《中華人民共和國土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)或變相取得。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(含城鎮(zhèn)居民)因購買農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民簽訂的買賣合同無效。此外,需要注意的是,上海動遷方面律師根據(jù)法律規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民一旦出賣農(nóng)村房屋后,將要面臨不能再申請宅基地的風(fēng)險。
 

  
 

  城鎮(zhèn)戶籍子女怎樣才能繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)?

  隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快,不少年輕人走出農(nóng)村,到城市安家落戶。網(wǎng)友留言:

  別著急,下面兩則案例或許能給你答案!

  案例1 :王某早年因讀書和工作,戶口遷出農(nóng)村并取得城鎮(zhèn)戶籍。王某父母為農(nóng)村戶口且在農(nóng)村有宅基地一處。王某成家后將父母從農(nóng)村老家接到城里一起生活。十幾年過去后,老家宅基地上的房子因年代久遠(yuǎn),加上長期無人居住、年久失修,均已倒塌滅失。如果王某父母去世,因其父母曾使用的宅基地上沒有房屋,王某不能繼承空宅基地并在宅基地上新建房屋。

  案例2:李某將戶口遷出農(nóng)村并取得城鎮(zhèn)戶籍,其父母為農(nóng)村戶口且擁有宅基地一處。在發(fā)現(xiàn)老家房子存在倒塌隱患后,李某與父母共同出資,并經(jīng)相關(guān)部門審批,將老家的房子進(jìn)行了翻新擴建。如果李某父母去世,李某可繼承父母留下的房屋。

  法 官 說 法

  城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)實際上是指城鎮(zhèn)戶籍子女因繼承農(nóng)村房屋而獲得宅基地使用權(quán)。也就是說,宅基地上必須有房屋,如果是空宅基地,就不能繼承。關(guān)于城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán),應(yīng)該明確以下幾點:

  一、我國土地所有權(quán)和使用權(quán)是分離的。對于農(nóng)村宅基地來說,其權(quán)益可以分為三個“權(quán)”:所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)。其中,所有權(quán)歸集體,資格權(quán)歸具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民,而城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承的只能是使用權(quán)。

  二、上海動遷方面律師根據(jù)繼承法規(guī)定,被繼承人(父母)的房屋作為遺產(chǎn)可由其作為繼承人的子女繼承,按照房地一體的原則,繼承人通過繼承取得房屋所有權(quán)和房屋上的宅基地使用權(quán),但農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不能被單獨繼承的。也就是說,城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”,如果宅基地上的房屋已經(jīng)滅失,一切權(quán)利都將清零。

  三、城鎮(zhèn)戶籍子女繼承房屋后不僅可以自用,也可出租或出售,但房屋的受讓人只能是房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員且在該集體沒有房屋的村民。

  四、城鎮(zhèn)戶籍子女在繼承宅基地使用權(quán)后,要注意對房屋維修養(yǎng)護(hù),但要注意如未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織及相關(guān)部門同意,不可以對房屋推倒翻建。如要更長久地使用房屋,可以選擇在父母生前對房屋翻建。

 

  相關(guān)法條

  《中華人民共和國土地管理法》

  第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

  農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有。

  第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

  農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

  農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

  農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。

 



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