實(shí)踐中，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，不僅面臨房屋延期交付的風(fēng)險(xiǎn)，還存在房屋所有權(quán)證延期辦理的法律風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。那么，這個(gè)違約責(zé)任的訴訟時(shí)效從什么時(shí)候開始呢？上海房產(chǎn)律師帶您了解一下有關(guān)的情況。

　　1、買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期辦證違約金，若約定以日或月為單位進(jìn)行累計(jì)計(jì)算的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)對(duì)我們每個(gè)學(xué)生個(gè)別的債權(quán)分別選擇適用法律訴訟時(shí)效——梁某訴廣西某房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)技術(shù)有限責(zé)任公司商品房銷售管理合同糾紛案

　　案例要旨：如果一個(gè)當(dāng)事人在進(jìn)行合同中明確自己約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之日的次日起算訴訟服務(wù)時(shí)效；如果雙方當(dāng)事人在企業(yè)合同中約定以日或月為單位以及累計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，對(duì)每個(gè)學(xué)生個(gè)別的債權(quán)問(wèn)題分別選擇適用法律訴訟時(shí)效。

　　同時(shí)，辦證請(qǐng)求權(quán)屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)而不適用行政訴訟時(shí)效，即便逾期辦證違約金因超過(guò)其他訴訟時(shí)效而未獲法院關(guān)于支持，買受人仍然存在可以根據(jù)請(qǐng)求開發(fā)商需要繼續(xù)積極履行辦證義務(wù)。

　　2、對(duì)遲延辦證違約金的訴訟時(shí)效制度適用普通訴訟時(shí)效統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)算的原則——張華春訴成都聯(lián)星置業(yè)企業(yè)發(fā)展能力有限責(zé)任公司對(duì)于房屋買賣合同案。

　　案例要旨：遲延辦證違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)是基于企業(yè)合同之債所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，適用法律訴訟時(shí)效的有關(guān)國(guó)家規(guī)定。

　　從開發(fā)商違約問(wèn)題行為方式發(fā)生之日起，買受人就應(yīng)當(dāng)可以知道其權(quán)利能力受到嚴(yán)重侵害，其要求我們開發(fā)商支付違約金的請(qǐng)求權(quán)隨即發(fā)生，購(gòu)房人要求自己支付逾期辦證違約金的，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照一個(gè)普通訴訟時(shí)效統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)算。

　　3、就徐慶宇、徐文雷及深圳東海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的違約而言，發(fā)展商罰款的時(shí)效計(jì)算。

　　案例要旨：開發(fā)商延期辦證違約金訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算，業(yè)主與房地產(chǎn)公司約定的延期通知辦證違約金系按日計(jì)算，則房地產(chǎn)公司應(yīng)在逾期通知辦證的第一天起算違約金的訴訟時(shí)效期間，其他依此類推，已過(guò)時(shí)效的，不予保護(hù)。

　　4、買方聲稱，賣方應(yīng)在合同規(guī)定的期限屆滿后支付違約罰款，朱家玲房屋買賣合同糾紛、申請(qǐng)案件

　　案件實(shí)質(zhì):雙方房屋買賣合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)自實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)關(guān)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)支付逾期登記違約金。如果賣方未能在約定時(shí)間內(nèi)付款，買方應(yīng)在上述30天期滿后的第二天知道其合法權(quán)利受到侵害，因此買方主張權(quán)利的時(shí)效期間應(yīng)從本協(xié)議期滿后的第二天開始計(jì)算。

　　一般可以認(rèn)為，已經(jīng)成為合法占有主要使用進(jìn)行房屋的受讓人請(qǐng)求出賣人辦理房屋所有權(quán)變更登記的請(qǐng)求權(quán)，不適用法律訴訟時(shí)效的規(guī)定。但是我們要求出賣人承擔(dān)逾期辦證違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)是否能夠適用訴訟時(shí)效，存在一個(gè)模糊認(rèn)識(shí)。

　　我們認(rèn)為，申請(qǐng)房屋業(yè)權(quán)證明書的權(quán)利與逾期追討違約責(zé)任的權(quán)利性質(zhì)不同，而逾期追討違約責(zé)任純屬債權(quán)性質(zhì)的義務(wù)，從監(jiān)督和督促債權(quán)人及時(shí)行使權(quán)利及盡快穩(wěn)定社會(huì)秩序的角度來(lái)看，追討違約責(zé)任的權(quán)利應(yīng)適用于訴訟時(shí)效。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第一款規(guī)定，由于賣方的原因，買方在下列期限屆滿時(shí)未取得房屋所有權(quán)證明的，賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約，但當(dāng)事人約定的除外:

　　(1)商品房買賣合同約定的房屋權(quán)屬登記期限；

　　(2)商品房買賣合同的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，自交付使用之日起計(jì)90天

　　(3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。在此基礎(chǔ)上，《第八屆人民代表大會(huì)會(huì)議紀(jì)要(民事部分)》規(guī)定，買受人要求出賣人支付逾期登記違約金的，訴訟時(shí)效期間自合同期滿或者法定期限屆滿的次日起計(jì)算。

　　具體情況來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)當(dāng)事人在進(jìn)行合同中明確自己約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，如果雙方當(dāng)事人在企業(yè)合同中約定以日或月為單位可以累計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個(gè)學(xué)生個(gè)別的債權(quán)分別選擇適用法律訴訟時(shí)效，這既可以發(fā)展促使出賣人盡快履行辦證的義務(wù)，也可對(duì)買受人給予他們適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，有利于提高平衡關(guān)系當(dāng)事人主義之間的利益。