2019年對(duì)于我們頭頂懸著“住房不炒“的達(dá)摩克里斯之劍的樓市發(fā)展來(lái)說(shuō)，可能是企業(yè)近三年公司甚至是近十年“最艱難的一年”，但2020年1月份開始全面爆發(fā)的新冠疫情，更是將樓市市場(chǎng)推向了“至暗時(shí)刻”。上海房產(chǎn)律師就來(lái)為您講講相關(guān)的情況。

　　目前，為了規(guī)避政策和市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成了多家房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)展的模式。例如，作為房地產(chǎn)公司的基準(zhǔn)萬(wàn)科之一，近年來(lái)的大多數(shù)新項(xiàng)目都是合作項(xiàng)目。

　　但由于合作開發(fā)涉及主體眾多，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有風(fēng)險(xiǎn)高、收益大、投資額大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，且現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于合作開發(fā)的法律法規(guī)相對(duì)較少，導(dǎo)致合同無(wú)效、合同性質(zhì)不明確、利益分配不明確、責(zé)任不一等風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、數(shù)據(jù)

　　在“非訴訟案件網(wǎng)絡(luò)”中，截至2020年4月8日，以“房地產(chǎn)”、“共同開發(fā)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，共檢索判決書文件65554份，其中最高人民法院案件36件，最高人民法院案件1519件，高級(jí)人民法院案件6063件。

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的司法審判活動(dòng)在我國(guó)司法實(shí)踐中占有顯著地位，值得我們關(guān)注和研究。

　　二、案例

　　案例名稱

　　遼寧強(qiáng)大鋁業(yè)工程有限公司與雙鴨山體育局、雙鴨山五環(huán)體育健身有限公司糾紛案[(2016)370號(hào)，烏敏津]

　　案情簡(jiǎn)介

　　(1)五環(huán)公司與雙鴨山體育局采取有效合作的形式進(jìn)行共同發(fā)展建設(shè)案涉的體鍵中心工作項(xiàng)目。

　　(2)2005年4月10日，強(qiáng)達(dá)公司與雙鴨山市體育局簽訂施工合同，強(qiáng)達(dá)公司承包了該健身中心的建設(shè)；

　　(3)合同簽訂后，由實(shí)力雄厚的公司進(jìn)行施工。2006年8月25日，另一施工隊(duì)曲阜遠(yuǎn)大集團(tuán)工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)大集團(tuán))電焊工唐月明在焊接作業(yè)中點(diǎn)燃可燃物并引發(fā)火災(zāi)。大火之后，斯特朗公司疏散了建筑工地。雙鴨山市體育局將是一家實(shí)力雄厚的公司未完成的工程和火災(zāi)損壞部分工程委托其他單位進(jìn)行施工

　　(4)2007年1月16日，強(qiáng)達(dá)公司向雙鴨山市體育局提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、工程檔案等資料進(jìn)行工程結(jié)算，但雙鴨山市體育局不同意按照強(qiáng)達(dá)公司的主張進(jìn)行結(jié)算。

　　關(guān)于雙鴨山體育局、五環(huán)公司應(yīng)否承擔(dān)社會(huì)連帶法律責(zé)任的問(wèn)題。二審人民法院可以認(rèn)為，建設(shè)項(xiàng)目工程雖由承包人具有強(qiáng)大自己公司與發(fā)包人雙鴨山體育局簽訂，但因雙鴨山體育局與五環(huán)公司系合作研究開發(fā)環(huán)境建設(shè)案涉工程，故雙鴨山體育局與五環(huán)公司發(fā)展均有給付拖欠工程款的義務(wù)，應(yīng)共同向一個(gè)強(qiáng)大我們公司通過(guò)給付拖欠的工程款。

　　在上述案件中，黑龍江省高級(jí)人民法院承認(rèn)合作開發(fā)各方應(yīng)當(dāng)共同向承包商支付拖欠的工程款。

　　三、在司法實(shí)踐中，地方法院對(duì)一方與承包方簽訂施工合同時(shí)其他合作開發(fā)商的責(zé)任問(wèn)題看法不一。

　　在司法實(shí)踐中，重慶市高級(jí)人民法院(2009)《重慶市最高人民法院第406號(hào)案件》和《北京市高級(jí)人民法院第698號(hào)案件》也認(rèn)為，共同開發(fā)的各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶清算責(zé)任。

　　但在山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院(2014)濟(jì)民五終字第513號(hào)中，法院認(rèn)為，施工合同發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)由簽訂施工合同的當(dāng)事人參加訴訟并承擔(dān)責(zé)任，其他合作開發(fā)商不是施工合同的當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)施工合同的義務(wù)；此外，最高人民法院(2007)民一終字第39號(hào)、安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院(2008)本民終字第151號(hào)、安徽省高級(jí)人民法院(2014)皖民四終字第00122號(hào)、陜西省高級(jí)人民法院(2013)陜民三終字第01528號(hào)、最高人民法院(2014)民。

　　上海房產(chǎn)律師了解到，針對(duì)上述審判不一的情形，最高院中從2012年就開始立項(xiàng)，期間歷經(jīng)數(shù)次修稿、歷時(shí)7年，終于在2018年發(fā)布了《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目工程建筑施工企業(yè)合同管理糾紛案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的解釋（二）》，但在我們最終的定稿中，刪除了原《征求意見稿》中第十六條中的兩種不同意見，導(dǎo)致出現(xiàn)上述審判不一的情況仍將繼續(xù)存續(xù)，因而在合作開房過(guò)程中的各方利益主體應(yīng)提前認(rèn)識(shí)到學(xué)生合作開房房地產(chǎn)公司可能需要面臨的上述國(guó)家法律環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。