有一些購房者買房時(shí)發(fā)現(xiàn)自己遇到了一個(gè)尷尬的處境：簽訂合同交納了定金，卻尚未辦理網(wǎng)簽，結(jié)果出臺(tái)限購政策發(fā)現(xiàn)自己不符合購房資格。這種情況下還能辦理網(wǎng)簽過戶嗎?如果不能定金和購房款該怎么辦?下面四個(gè)問題也許能幫你。下面就和上海房產(chǎn)糾紛律師一起來看看吧。

　　馮與金簽訂了一份合同，以近1400萬元人民幣的價(jià)格在上海購買一套別墅。然而，在支付了350萬元之后，馮拒絕履行后續(xù)合同，理由是他剛剛得知自己是“限購買家”，沒有資格在上海買房。金因?yàn)楹贤瑹o法履行而投訴，所以雙方向法院提起訴訟。近日，上海市第一中級(jí)人民法院下達(dá)二審判決，責(zé)令雙方取消買房合同，金某可沒收279.6萬元押金。

　　非上海居民簽訂購房合同，違約后交納定金

　　2012年6月，經(jīng)營溫泉度假村的金先生與一家建筑公司簽訂了承建溫泉度假村的合同。馮是這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際施工經(jīng)理。當(dāng)合同簽署后，馮同意購買上海的別墅，條件是他將承擔(dān)建設(shè)責(zé)任，并保持房屋的價(jià)值。后來，金、馮和建筑公司簽訂了一份三方住房合同，馮同意金在上海購買一套別墅，總價(jià)1398萬元，馮在2012年7月30日前支付500萬元的首付，后續(xù)付款應(yīng)在2013年6月5日前支付。建筑公司為馮先生提供連帶責(zé)任擔(dān)保，以履行其合同義務(wù)。此外，合同結(jié)束時(shí)標(biāo)明“本合同與建筑工程施工合同同時(shí)生效”等字樣。

　　隨后，馮某只支付購房款350萬元，尚欠購房款1000多萬元，于是，金某將馮某和建筑企業(yè)公司進(jìn)行起訴到法院，要求馮某支付系統(tǒng)剩余購房款及逾期貸款利息，建筑工程公司對(duì)上述錢款損失風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)社會(huì)連帶清償行為責(zé)任。馮某以自己為非戶籍人口，屬于“限購政策對(duì)象”為由，與建筑設(shè)計(jì)公司可以一起學(xué)習(xí)提起反訴，要求學(xué)生解除房屋買賣雙方合同，金某返還定金及相應(yīng)增加利息。

　　一審法院認(rèn)為，政府頒布的限制銷售政策一經(jīng)頒布就向公眾開放，任何人都可以查閱。在簽訂合同前，金先生和馮先生未能履行謹(jǐn)慎義務(wù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雙方當(dāng)事人均有過錯(cuò)，不適用押金罰款。至于押金，法律規(guī)定不得超過主合同目標(biāo)金額的20% ，因此馮已經(jīng)支付了350萬元的押金279.6萬元，購房70.4萬元。法院下令解除與馮某簽訂的三方房屋銷售合同，退還馮某27.96億元定金和70.4萬元購房款。

　　買方對(duì)購房經(jīng)濟(jì)政策有審慎管理義務(wù)，法院進(jìn)行二審適用定金罰則改判

　　金某向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴，稱雙方簽訂買賣合同后，馮某因房價(jià)下跌惡意違反合同，以房屋不能轉(zhuǎn)讓為由提出解除合同，雙方合同明確約定： “當(dāng)買方名稱轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以更改為乙方指定的名稱?！币虼?，馮某可以通過競相轉(zhuǎn)讓房屋來滿足其他人或公司繼續(xù)履行合同的條件。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，如果馮某能夠在上海提供一定期限內(nèi)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保障證明，不限于購買。因此，雙方當(dāng)事人之間的買賣合同可以完全繼續(xù)。如因馮先生單方面的違約而不能履行合約，他須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　馮某一問題方面辯稱自己對(duì)限購政策發(fā)展并不知情，一方面可以提出，當(dāng)初簽訂的房屋進(jìn)行買賣合同與建設(shè)項(xiàng)目工程建筑施工企業(yè)合同管理相關(guān)聯(lián)，因施工工程款未到位導(dǎo)致其未能按約支付房款。

　　上海市第一中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)合同第十二條規(guī)定，“買方名稱可以更改乙方指定的名稱”，不排除馮某在簽訂合同時(shí)知道自己是限制性買方。雖然馮先生是有限購買的對(duì)象，他可以通過繳納一定時(shí)期的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅使自己符合購買資格，也可以根據(jù)合同約定與其他具有購房資格的人繼續(xù)履行合同，但馮先生在合同履行過程中并沒有按照合同支付購房價(jià)格，并且沒有積極排除合同履行中的障礙，構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約。此外，法院以項(xiàng)目資金不到位為由不同意馮某拒絕履行銷售合同，因?yàn)殡p方當(dāng)事人和兩份合同的法律關(guān)系不一樣，本案的房屋銷售合同已經(jīng)就支付期限作出了明確具體的協(xié)議，沒有協(xié)議支付項(xiàng)目進(jìn)度作為馮某購房的前提條件。據(jù)此，法院對(duì)適用定金罰款的做法進(jìn)行了修改，下令解除房屋銷售合同，向賣方支付定金279.6萬元，其余購房款70.4萬元退還馮某。

　　■連線法官■

　　馮作為買受人，在購買價(jià)值1000萬以上的有爭議的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己是否具備購房條件和資格作出合理的預(yù)判，然后決定是否本著謹(jǐn)慎注意義務(wù)簽訂合同。馮說，他在簽合同時(shí)并不知道“滬九條”的存在。一方面，他缺乏相應(yīng)的證據(jù)來證明。另一方面，即使馮真的不知道自己是限購對(duì)象，其自身對(duì)政策的不知情也不能成為其免責(zé)的理由，更不能將不履行合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給無過錯(cuò)的某一方。

　　以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識(shí)，相信大家通過以上知識(shí)都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。