上海房產(chǎn)律師來講講借名登記管理房產(chǎn)被抵押該怎么辦
大連羽田鋼管有限責(zé)任公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)股份有限企業(yè)公司、株式會社羽田鋼管設(shè)計(jì)制造所、大連發(fā)展高新信息技術(shù)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認(rèn)糾紛案。［最高國家人民對于法院（2011）民提字第29號民事判決書］上海房產(chǎn)律師來講講有關(guān)的一些內(nèi)容。
2014年12月16日，北京市高級人民法院京高法發(fā)［2014］489號《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第十條規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。”
2017年9月12日，廣東省高級人民法院向該省各級人民法院發(fā)布了《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛的指導(dǎo)方針》(以下簡稱《指導(dǎo)方針》) ，其中第28條規(guī)定: “以他人名義購買房屋的，借款人不得支持確認(rèn)房屋所有權(quán)的請求?！?
借名登記管理房產(chǎn)被抵押、查封、執(zhí)行進(jìn)行拍賣、變賣企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。登記人在房屋登記解除前不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，房屋有被抵押權(quán)人拍賣或者變賣的風(fēng)險(xiǎn)。登記人對外負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人在起訴登記人的同時，可以要求以登記人的名義沒收房屋。一旦房屋被沒收，房屋就不能轉(zhuǎn)讓，同時房屋也有被債權(quán)人拍賣和變賣的風(fēng)險(xiǎn)。
因確認(rèn)所有權(quán)而提出異議共有，排除障礙。而投資人面臨無支持的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，卻能為注冊人和投資人贏得解決債務(wù)問題的時間和空間。投資人與登記人簽訂書面協(xié)議購買其名下房屋，并約定登記房產(chǎn)被抵押、查封、拍賣、出售等限制措施，加重登記人違約成本。
如果登記人的外債金額不大，登記人應(yīng)考慮補(bǔ)償、消除債權(quán)、消除業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的障礙，并及時向投資者提出業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的申索; 另一條提出補(bǔ)償?shù)那?。如果注冊人外債巨大，投資人和注冊人無力清償，投資人只能通過合同的訴訟向注冊人主張投資的返還和賠償損失。
房產(chǎn)被登記人出售或者第三人。從物權(quán)登記的角度來看，登記人是法律意義上的房屋所有權(quán)人，未經(jīng)投資者同意，第三人可以出售房屋并轉(zhuǎn)讓登記。投資人也可以為房產(chǎn)設(shè)立真實(shí)的貸款并與登記人簽訂抵押合同，將房產(chǎn)抵押給投資人，并進(jìn)行抵押登記，防止登記人擅自出售房屋等損害實(shí)際投資人利益的行為。
投資者須與登記人簽訂書面協(xié)議，借用登記人的姓名購買房屋，如登記人出售第三者，該協(xié)議會加重登記人的違約成本。如果第三方善意取得投資，投資人只能通過合同之訴向注冊人主張投資返還和賠償違約損失。
除了通過上述分析風(fēng)險(xiǎn)管理之外，出資人借名買房還將遭遇規(guī)避相關(guān)法律或國家發(fā)展政策進(jìn)行規(guī)定，因違反《合同法》第52條規(guī)定而被認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)因離婚、繼承被分割的風(fēng)險(xiǎn)，房屋租金被傾吞、房屋租賃因無權(quán)處分而無效的風(fēng)險(xiǎn)，由此我們可見，從出資人角度來解構(gòu)主義存在以及各種形式各樣的較大企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此不建議研究采用借名方式買房。
上海房產(chǎn)律師提醒大家，若采用此方式對于購房應(yīng)慎之又慎，提前識別技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，并考量登記人的經(jīng)濟(jì)社會能力，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制防范，同時學(xué)生書面合同約定違約責(zé)任成本主要條款，避免兜底救濟(jì)時反遭不必要的損失。
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