房屋買賣告訴您私下買賣的合法性問(wèn)題
房屋買賣是指?jìng)€(gè)人與國(guó)家機(jī)構(gòu)簽訂房屋買賣合同，并以該房屋為標(biāo)的物進(jìn)行處分的行為。房屋買賣的形式多種多樣，如直接賣給買方；出賣給賣方等。那么民間買賣是否合法呢？下面一起來(lái)看看吧！在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，個(gè)人以自己的名義與他人進(jìn)行買賣，這樣可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)并獲取利益，但是在法律上是不合法的。
1、從房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的角度來(lái)看，私人與他人進(jìn)行房屋買賣是不合法的。
我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)格的登記制度。凡依法設(shè)立的房地產(chǎn)，無(wú)論產(chǎn)權(quán)人是個(gè)人、企業(yè)還是其他組織，其房屋買賣都必須進(jìn)行登記。房屋登記機(jī)構(gòu)主要是負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)的權(quán)屬登記的事項(xiàng)。只有經(jīng)房地產(chǎn)登記的房產(chǎn)證才有法律效力。從這個(gè)角度來(lái)看，私人與他人進(jìn)行房屋買賣肯定會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要提醒廣大市民朋友，無(wú)論是個(gè)人與他人進(jìn)行商品房買賣還是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)來(lái)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)都要謹(jǐn)慎對(duì)待。
2、從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)來(lái)看，雙方進(jìn)行房屋買賣可以獲得部分稅收的優(yōu)惠，但是不能獲得全部稅收優(yōu)惠，因?yàn)榉课葙I賣需要繳納的稅費(fèi)主要有房屋契稅，房屋印花稅，土地增值稅。
房屋契稅包括個(gè)人將住房用于出租、贈(zèng)與、交換、抵押、作價(jià)出資等情況引起的房屋買賣，征收標(biāo)準(zhǔn)為按成交價(jià)格千分之五計(jì)征。一般情況下，簽訂買賣合同時(shí)個(gè)人繳納契稅的標(biāo)準(zhǔn)為每平方米50元，房屋買賣合同雙方均需繳納契稅，此外個(gè)人還需繳納印花稅，一般以成交價(jià)格千分之五計(jì)征。印花稅一般由合同當(dāng)事人事先確定稅率后，買賣雙方共同交納，主要是由賣主向購(gòu)買人收取。土地增值稅為單位或者個(gè)人將自住土地轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)一次性繳納土地增值稅，可以理解為土地出讓金。所以房屋買賣是不合法的。
3、從房屋買賣雙方所簽訂的合同來(lái)看，雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)可以約定房屋的價(jià)格以及其他一些相關(guān)的內(nèi)容，這樣是為了保護(hù)雙方當(dāng)事人的利益。
但是房屋買賣過(guò)程中，個(gè)人并不能直接將房屋過(guò)戶給他人而將房屋賣給他人，這樣是是不合法的。當(dāng)然，個(gè)人直接將房屋賣給他人也是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，例如，賣方將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)手給他人時(shí)，該房屋可能會(huì)存在不能過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。另外，有些個(gè)人在與他人簽訂合同時(shí)，并沒(méi)有對(duì)房屋價(jià)款等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行約定，這樣也會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行而產(chǎn)生糾紛。
4、從個(gè)人買賣房屋行為的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)并不是為了獲取房屋利益而進(jìn)行房產(chǎn)買賣的行為和房地產(chǎn)中介人員通過(guò)個(gè)人與他人簽訂房屋買賣合同就能規(guī)避國(guó)家稅收優(yōu)惠政策且獲取利益的行為在本質(zhì)上是不合法的。
雖然不是違法行為，但是由于其法律性質(zhì)上屬于不合法的行為，且在實(shí)踐中操作中較為復(fù)雜，對(duì)于此種情形下法院會(huì)對(duì)此進(jìn)行支持法律咨詢。房屋買賣是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，是國(guó)家的重點(diǎn)扶持項(xiàng)目和政策。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房屋買賣具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和穩(wěn)定的住房供應(yīng)功能，其目的在于平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。但是在實(shí)際情況中由于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的特點(diǎn)所決定房產(chǎn)交易中存在著許多問(wèn)題，也正是這些問(wèn)題影響到了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
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