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上海律師:一房?jī)少u怎么辦?

常見(jiàn)問(wèn)題 2022-06-01 10:05:511145策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】 一房?jī)少u怎么辦?上海律師用一個(gè)案例給你講解清楚!
 上海律師

  一房?jī)少u怎么辦?上海律師用一個(gè)案例給你講解清楚!  

  上海房產(chǎn)律師:上海一位房主眼見(jiàn)房?jī)r(jià)大漲心有不甘,試圖將位于蘇州的一套已經(jīng)以三百余萬(wàn)元價(jià)格簽售的別墅,直接跳漲一百余萬(wàn)元賣給后來(lái)的出高價(jià)者,結(jié)果惹來(lái)兩個(gè)買家以及兩家中介公司的訴訟。近日,蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結(jié)了這系列因“一房二賣”引發(fā)的房屋買賣合同和居間合同糾紛,依法判決支持第一份房屋買賣合同成立,房主需向第二位買家返還定金20萬(wàn)元,并賠償房屋差價(jià)損失76萬(wàn)元,同時(shí)需支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)、違約金近10萬(wàn)元。
 
  【精明反被精明誤,跳漲50萬(wàn)元違約在先】
  李某與妻子于2013年協(xié)議離婚,雙方約定位于蘇州高新區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸李某所有,但并未辦理變更所有權(quán)手續(xù)。2015年11月,買家朱女士與李某在A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下,簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》,約定將李某與其前妻共有的房屋出賣給朱女士,價(jià)格375萬(wàn)元。
  合同簽訂后,房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂一日一價(jià),李某越想越不甘心,便于2016年3月告知居間方,要求在原有房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上漲50萬(wàn)元,作為交易期間房?jī)r(jià)飛漲的補(bǔ)償。朱女士知曉后委托律師致函李某,告知其行為構(gòu)成違約,要求在7日內(nèi)辦理涉案房屋的網(wǎng)簽、資金托管,并辦理過(guò)戶,但李某未作理會(huì),朱女士遂將李某及其前妻訴至法院。此案經(jīng)虎丘法院一審依法判決,雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同,李某將不動(dòng)產(chǎn)變更登記至朱女士名下。李某不服提起上訴,2017年8月,蘇州中院作出了駁回上訴,維持原判的終審判決。
 
  【法院審理期間二賣,賠償差價(jià)損失76萬(wàn)元】
  然而,就在2016年4月,涉及該別墅的案件正在審理期間,李某又在B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下,與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣(居間)合同》,約定將上述別墅以485萬(wàn)元的價(jià)格交易,楊某當(dāng)即支付定金20萬(wàn)元。但李某并未告知楊某案涉房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了朱女士,還欺騙其說(shuō)案涉房屋被法院查封了,等解封之后再過(guò)戶,也沒(méi)有告知楊某其存在違約情形。
  嗣后,楊某得知李某與朱女士的房屋買賣合同糾紛案件已結(jié)案,案涉房屋已歸朱女士所有。而此時(shí),該房屋價(jià)格已經(jīng)上漲至620萬(wàn)元左右,楊某也一紙?jiān)V狀將李某訴至法院,要求其承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失130余萬(wàn)元。案件審理期間,法院委托第三方公司進(jìn)行評(píng)估,于2017年12月出具報(bào)告認(rèn)定案涉房屋市場(chǎng)總價(jià)值為580余萬(wàn)元。另查明,楊某在得知終審判決認(rèn)定案涉房屋歸屬后,故于2017年10月另行購(gòu)房,房屋總價(jià)480萬(wàn)元左右。
法院認(rèn)為,本案中,李某一房二賣的這一行為系導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的直接原因。且案涉房屋已判決過(guò)戶至案外人朱女士名下,李某的違約行為已導(dǎo)致雙方之間的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),對(duì)此楊某作為守約方有權(quán)要求李某承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
  楊某系在朱女士案件二審判決之后才另行購(gòu)置房屋,彼時(shí)楊某在本案中的損失已經(jīng)形成。”承辦法官指出,本案案涉房屋2015年11月底出售給朱女士的房屋價(jià)款為375萬(wàn)元,不到五個(gè)月之后的2016年4月出售給楊某的價(jià)格即已上漲了110萬(wàn)元,達(dá)到了485萬(wàn)元,雙方對(duì)于案涉房屋價(jià)格的上漲著實(shí)可見(jiàn)。而根據(jù)評(píng)估報(bào)告,案涉房屋2017年8月的估價(jià)為580萬(wàn)元,與雙方合同約定的房?jī)r(jià)相比上漲了95萬(wàn)余元,因此在本案中,楊某實(shí)際損失確為95萬(wàn)元。
關(guān)于房屋差價(jià)損失的賠償比例,法院認(rèn)為,在案涉合同的簽訂時(shí),楊某業(yè)已知曉案涉房屋并非李某一人所有,但售房人處僅有其一人簽字,對(duì)此楊某確實(shí)有些許的過(guò)錯(cuò),但鑒于合同簽訂時(shí),李某展示的離婚協(xié)議書(shū)中已明確約定案涉房屋歸其所有,而合同中亦明確約定“該房屋若為共有房屋,甲方(李某)須保證在簽訂本合同時(shí),已取得其他共有人同意,并有權(quán)代表其他共有人簽訂本協(xié)議”,因此,在此情況下簽訂合同的楊某過(guò)錯(cuò)確實(shí)較為微小。
  綜上,案涉合同最終無(wú)法履行的根本原因在于李某的一房二賣,故認(rèn)定李某應(yīng)對(duì)于楊某的損失承擔(dān)80%的賠償責(zé)任,即賠償76萬(wàn)元,同時(shí)退還購(gòu)房定金20萬(wàn)元。
 
  【法院認(rèn)定兩份買賣合同均有效】
  兩位買家之外,兩家中介公司也將李某訴至法院。“這兩份合同均系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為合法有效,各方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。”
  承辦法官特別補(bǔ)充指出,對(duì)于第二份合同,雖然原被告及案外人在簽訂涉案房屋買賣居間合同之前,被告已經(jīng)與他人就同一房屋簽訂了買賣合同,確屬“一房?jī)少u情形”,但是法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣,并沒(méi)有因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力,只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中,被告并沒(méi)有證據(jù)證明原告即中介公司在簽訂合同前知曉被告將涉案房屋已經(jīng)出售給他人,因此涉案合同也不存在因原告與被告惡意串通損害他人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效之情形。
  綜上,兩份合同均是有效的,李某應(yīng)支付兩家中介公司居間服務(wù)費(fèi)用及違約金共計(jì)約10萬(wàn)元。
 
  【上海律師說(shuō)法:“一房二賣”兩份合同都有效】
  “一房二賣”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣給兩名購(gòu)房人,就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒(méi)有明確禁止一物二賣,并沒(méi)有因一物二賣而當(dāng)然否定合同效力,只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。
  也就是說(shuō),這兩份合同如果沒(méi)有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形的,均為有效的合同。即,并不因?yàn)榉恐髟谙扔喠⒘艘环莘课葙I賣合同,房主訂立的第二份買賣合同就必然無(wú)效。如此一來(lái),房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務(wù),任何一份合同不能履行的,都將承擔(dān)違約賠償責(zé)任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的,應(yīng)按照已辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位,但惡意辦理登記的買受人,其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。


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