在現(xiàn)實(shí)生活中，很多人可能會(huì)遇到“一房二賣(mài)”或者“一房多賣(mài)”的情況，最近上海房產(chǎn)律師接受了不少關(guān)于一房?jī)少u(mài)的法律咨詢(xún)。那么，當(dāng)出現(xiàn)這種情況時(shí)，會(huì)產(chǎn)生哪些法律后果?出賣(mài)方又該承擔(dān)哪些法律責(zé)任呢?下面上海房產(chǎn)律師通過(guò)案例給你詳細(xì)解答！
 

  【 典型案例 】

　　岳某大學(xué)畢業(yè)后留在某城市工作，為了結(jié)婚，準(zhǔn)備買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)適用的二手房。岳菜看中了孫某所有的一套兩居室佳房。經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，以20萬(wàn)元成交,簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，岳某交給孫某首筆的房款5萬(wàn)元，其余約定于3個(gè)月以?xún)?nèi)交付。期間，孫某與另一名購(gòu)房者車(chē)某接洽，以25萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給李某，并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。孫某提出返還岳某交付的首筆購(gòu)房款，遭到拒絕。雙方為購(gòu)房合同履行發(fā)生爭(zhēng)議，訴至人民法院。

　【案例分析】

　　上海房產(chǎn)律分析：在房屋交易中,由于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、支付購(gòu)房款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在定的時(shí)間差，一些唯利是圖的房產(chǎn)商或者房主房?jī)少u(mài),甚至是房多賣(mài),將房屋出售給出價(jià)最高的購(gòu)房者，損害了其他購(gòu)房者的利益。對(duì)此,我國(guó)法律嚴(yán)格子以禁止。如(商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人"(第十條);在未解除高品房買(mǎi)賣(mài)合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人的，處以警告,責(zé)令限期改正，并處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款:構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任"(第三十九條)。


　　發(fā)生了一房?jī)少u(mài)的情況，如何確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬呢?我國(guó)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬變動(dòng)采取的是以在記為準(zhǔn)。(中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立變更轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外:第十四條:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。”因買(mǎi)賣(mài)面發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),即通常所說(shuō)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

　　這時(shí)的“過(guò)戶(hù)登記”是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)具有公示性質(zhì)的登記，公示的目的在于向他人展示，標(biāo)的所有物已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移， 而若沒(méi)有公示，則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，此時(shí)不能對(duì)人展示，標(biāo)的物所有權(quán)已已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)歸誰(shuí)所所有的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)就是誰(shuí)進(jìn)行了過(guò)戶(hù)登記，也就是誰(shuí)登誰(shuí)擁有。在日常生活中，人們覺(jué)得我拿到揮著我占有著某撿東西，這件東西就已經(jīng)是我的了 ，但是事實(shí)往往不是這樣的因?yàn)榇笞谖锛热绶课荨⑵?chē)等必須要股行登記手續(xù)，這樣才能向別表明這件東西是你的。
 

　　孫某與岳某及與李某的合同都是有效的。孫某和岳某的買(mǎi)賣(mài)合同雖然已經(jīng)部分履行,但是并沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，孫某和岳某,孫某和李某的買(mǎi)賣(mài)合同，不發(fā)生所產(chǎn)部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，不能對(duì)抗第三人，所以岳某并沒(méi)有取得該房展的所有權(quán)。而孝某到房地產(chǎn)部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，張某取得房屋的所有權(quán)。由于孫某嚴(yán)重的違約行為，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，岳某該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢?

　　根據(jù)一方兩賣(mài)的不同情況，房屋的買(mǎi)受人人可以采取不同的措施來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。如果房屋出賣(mài)人為第，此時(shí),第一買(mǎi)受人無(wú)法依二個(gè)買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶(hù)登記,第二買(mǎi)受人依登記取得了房屋的所有權(quán)，可以向出賣(mài)人要求損害賠償:如梭房屋出賣(mài)人為第一個(gè)買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，又與第二買(mǎi)受人人成立以同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)，并把房屋交給第二買(mǎi)受人，此時(shí),第一買(mǎi)受人人可以向第二買(mǎi)受人行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求返還房屋，因?yàn)榈谝毁I(mǎi)受人已經(jīng)通過(guò)使記取得了該房屋的所有權(quán)，第二買(mǎi)受人無(wú)權(quán)占有，但是第二買(mǎi)受人可以向出賣(mài)人請(qǐng)求損害賠償。房屋出賣(mài)人沒(méi)有向第一買(mǎi)受人履行合同義務(wù)，又與第二買(mǎi)受人就同 房屋成立買(mǎi)賣(mài)，此時(shí)，買(mǎi)受人中誰(shuí)先進(jìn)行房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記，誰(shuí)就取得了該房屋的所有權(quán)，而沒(méi)有進(jìn)行房屋登記的買(mǎi)受人可以向出賣(mài)人請(qǐng)求損害賠償。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)于房?jī)少u(mài)的情況下無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人享有的權(quán)利做出了規(guī)定其中第八條規(guī)定:具有下列情形之，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài) 合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款倍的賠償責(zé)...商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。”第九條規(guī)定:“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),具有下列情形之一.導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的,買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款倍的賠償責(zé)-.--故意息瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事買(mǎi)，”
 

　　雖然岳某沒(méi)有取得房屋所有權(quán)，他和孫某之間的買(mǎi)賣(mài)合同卻是真實(shí)有效的，只不過(guò)因?yàn)檐?chē)某已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，岳某和孫某之間的合同就發(fā)生了股行不能孫某必須承擔(dān)履行合同不能的違約責(zé)任。而在這種“一房?jī)少u(mài)”的思意性質(zhì)嚴(yán)重的違約行為中，出賣(mài)方必須示擔(dān)較重的讓約賠償責(zé)任。依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，岳某可以請(qǐng)求解除合同，要求孫某返還已付購(gòu)歷款及利息，賠償損失,井長(zhǎng)相不超過(guò)已付購(gòu)房款信(5萬(wàn)元)的賠償責(zé)任。

　　上海房產(chǎn)律師說(shuō)：為了避免一房?jī)少u(mài)情況的發(fā)生，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》其二十條第一款規(guī)定:“當(dāng)事人簽為了我一房?jī)蓪?shí)情況的發(fā)生，(中華人民共和國(guó)物權(quán)法)還創(chuàng)設(shè)了預(yù)告發(fā)記制度。其蝦按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”購(gòu)房者在 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不登記。如果購(gòu)房者辦理了房屋買(mǎi)賣(mài)的預(yù)告年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)之前，可以申請(qǐng)預(yù)告其他購(gòu)房者，是無(wú)效的。

　　辦理預(yù)告登記的貼登記，房產(chǎn)商或者房主再拉自處分房產(chǎn)，將其出售給中(中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條筑期房者可以請(qǐng)求繼續(xù)股行合同，取得房屋的產(chǎn)權(quán)。二款同時(shí)規(guī)定:“預(yù)告經(jīng)記后偵權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)為申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記時(shí)效。也就是說(shuō)購(gòu)房者在辦理房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)告登記后，應(yīng)當(dāng)與能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記之日起三個(gè)月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者無(wú)權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，只能要求房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。
 

　　【法律依據(jù)】

　　《中單人民共和國(guó)物權(quán)法》第九務(wù)不的產(chǎn)物權(quán)的設(shè) 。(規(guī)定的除外，業(yè)、更更，傳讓和消天，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力：未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、交更、轉(zhuǎn)讓和消天，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記障時(shí)發(fā)生效力。

　　(中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之目起三個(gè)月內(nèi)來(lái)申請(qǐng)登記的，預(yù)合登記失效。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)實(shí)合同川紛家件 適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條具有下川情形之的，導(dǎo)致商品房 買(mǎi)實(shí)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、遇還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承框不超過(guò)已付購(gòu)購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:

　　(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出要人來(lái)告如買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，

　　(二)商品房買(mǎi)奧合同訂立后，出實(shí)人又將該房屋出實(shí)給第三人。

　　對(duì)于一方兩賣(mài)你還有什么不明白的問(wèn)題嗎？可以找上海律師事務(wù)所律師咨詢(xún)，上海房產(chǎn)律師提示：遭遇一方兩賣(mài)，一定要及時(shí)用法律武器保護(hù)自己合法權(quán)益！
 

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