上海房產(chǎn)買賣律師提醒，二手房買賣糾紛逐年增多，從征詢的問題中得出數(shù)據(jù)，最多的兩個(gè)方面，一是“定金”，二是“戶口遷出”。為何這種問題層出不窮，無法杜絕呢?究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。

　　一、定金問題。

　　買方要睜大雙眼嚴(yán)防“定金”陷阱，領(lǐng)取大額定金前一定要三思而先行，由于一旦預(yù)先領(lǐng)取數(shù)額較大的“定金”異常輕易損失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

　?。?）甚么是房屋買賣合同里的“定金”?是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。

　?。?）房屋買賣合同里的“定金”有什么用?該“定金”作為一種包管，當(dāng)給付定金的一方（買方）不執(zhí)行合同時(shí)，無權(quán)請(qǐng)求賣方退還定金;當(dāng)收受定金的一方（賣方）不執(zhí)行商定的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。

　　案例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支領(lǐng)取甲5萬元定金。假如乙不執(zhí)行商定的內(nèi)容，則無權(quán)要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬元。

　?。?）托付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。

　?、僭摗岸ń稹钡脑敿?xì)數(shù)額由合同兩邊當(dāng)事人商定，但不得跨越房屋總價(jià)款的20％，超過的部分，人民法院不予支持。

　　案例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，至多只能商定10萬元的定金，跨越10萬元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。

　?、诓灰獙ⅰ岸ń稹睂懗伞坝喗稹保M管只是一字之差，然則訂金不適用上述先容的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提醒：“定金”在二手房買賣過程當(dāng)中很常見，現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金，過后想要退回來，那都是很困難，由于這小小的“定金”里邊可是大有門道。或許有的人會(huì)發(fā)生疑難：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來嗎?”答案是：不一定!大家看了下面這兩個(gè)小例子就會(huì)明白“定金”的水到底有多深了……

　　例一：假如賣方或許中介公司隱瞞了一些房屋的實(shí)在信息，很輕易給買方造成誤會(huì)，當(dāng)買方托付定金后才發(fā)現(xiàn)問題，若此時(shí)買方提出：以前對(duì)該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對(duì)方往往會(huì)以買方先違約為由，不予退還定金。

　　例二：房屋買賣兩邊談好價(jià)錢后，買方交付了定金，一些不講誠信的房東有時(shí)會(huì)認(rèn)為房價(jià)賣低了，不想賣了，因而就會(huì)千方百計(jì)的找來由提出刻薄的條件或許請(qǐng)求增添買賣業(yè)務(wù)成本，使得買方知難而退，從而達(dá)到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長的法律維權(quán)之路，要么是自認(rèn)倒霉任對(duì)方宰割……

　　律師支招：那么終究該如何商定定金呢?一方面，因?yàn)槲覈申P(guān)于托付“定金”的數(shù)額沒有一個(gè)對(duì)立的規(guī)范，只有一個(gè)不得跨越主合同標(biāo)的額的20％的下限限定。買方在需求托付定金的情況下，要爭奪跟房東商議適量托付一些定金注解誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會(huì)增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)（比如30日內(nèi)）與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責(zé)任如數(shù)退還。（買方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體）

　　二、戶口問題。

　　一定要查明該房屋是不是存在“戶口遷出”的問題，假如存在需求戶口遷出的情形時(shí)，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。

　　法律風(fēng)險(xiǎn)提醒：假如買賣兩邊在合同中關(guān)于戶口的遷出問題沒有明確商定，一旦產(chǎn)生戶口遷出的糾紛后，報(bào)警和訴訟都不能直接解決。由于戶口的遷入和遷出要遭到戶籍政策的限制，所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下，不會(huì)直接將賣方的戶口強(qiáng)行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會(huì)以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。

　　律師支招：一方面，能夠直接去本地派出所查問買賣業(yè)務(wù)房屋的戶籍狀態(tài)，另外一方面，能夠約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。到時(shí)候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。如果有相關(guān)問題，可以在線咨詢上海二手房買賣律師。

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