轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系。前一個租賃關(guān)系叫做本租，構(gòu)成轉(zhuǎn)租，本租必需成立且無效。后一個租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成為了出租人，即俗稱的“二房東”，即原來的佃農(nóng)變成為了二房東。就在這內(nèi)里，房主、二房東、租客之間會產(chǎn)生不少鮮為人知的“秘密”，上海房屋租賃律師做出如下解讀!

　　一、轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人批準(zhǔn)

　　承租時期，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租進(jìn)來，必需經(jīng)由出租人批準(zhǔn)，沒有經(jīng)由出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租，為無效。

　　法律根據(jù)：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人批準(zhǔn)，能夠?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同連續(xù)無效，第三人對租賃物造成喪失的，承租人應(yīng)該補(bǔ)償喪失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?

　　二、轉(zhuǎn)租刻日應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)

　　《最高人民法院對于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)使用法律多少問題的說明》第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同商定的租賃刻日應(yīng)當(dāng)在承租人的殘剩租賃期限內(nèi)，超越承租人殘剩租賃刻日的轉(zhuǎn)租時期有效。法律說明規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

　　三、出租人的貳言權(quán)和批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租的推定

　　出租人曉得承租人轉(zhuǎn)租而不阻擋的，法律解釋規(guī)定了兩個規(guī)則：

　　第一，出租人曉得承租人轉(zhuǎn)租的原因，承租人組成私自轉(zhuǎn)租，法律說明規(guī)定了六個月的貳言刻日，在六個月內(nèi)，出租人發(fā)明轉(zhuǎn)租的究竟，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。

　　第二，超越六個月貳言期，出租人沒有提出貳言的，推定出租人批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效，出租人應(yīng)該認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

　　四、次承租人能夠列入本租發(fā)生的訴訟

　　轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間產(chǎn)生爭議時，能夠列入。因?yàn)楸咀鈨蛇叜?dāng)事人產(chǎn)生糾紛提起訴訟時，或許爭議合同效能，或許爭議房錢，其前因大概影響到次承租人的好處，是以，次承租人有權(quán)請求列入訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，沒有獨(dú)立的請求權(quán)。次承租人以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。

　　值得研討的是，法律說明把這個規(guī)定規(guī)矩寫在第十六條，即“出租人曉得或許應(yīng)該曉得承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出貳言，其以承租人未經(jīng)批準(zhǔn)為由要求解除合同或許認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效的，人民法院不予支撐”的規(guī)定以后，那末，這個規(guī)定規(guī)矩僅僅是對此而言，還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用?按照條文的邏輯，這個規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實(shí)上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)支持。

　　五、承租人拖欠房錢次承租人的抗辯權(quán)

　　承租人拖欠房錢，出租人告狀請求解除合同，觸及次承租人的轉(zhuǎn)租合同好處。對此，次承租人能夠代承租人交納拖欠的租金和違約金，能夠作為抗辯來由舉行抗辯，主意不得解除合同。這是一個正當(dāng)?shù)目罐q。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此，出租人不及時解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。

　　六、次承租人騰房的責(zé)任和過期使用費(fèi)支付義務(wù)

　　屋租賃合同解除當(dāng)前，由于有轉(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占領(lǐng)這個屋子的時間，有權(quán)請求次承租人騰房，理由是本租合同曾經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房責(zé)任。假如次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費(fèi)負(fù)有支付義務(wù)。

　　本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同，根據(jù)合同相對性準(zhǔn)繩，好像出租人在只能請求承租人負(fù)擔(dān)責(zé)任，無權(quán)要求次承租人擔(dān)負(fù)責(zé)任。但由于租賃合同曾經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費(fèi)用。

　　七、租賃合同的解除

　　法律依據(jù)：《合同法》

　　第二百二十七條承租人無合法來由未領(lǐng)取或許拖延領(lǐng)取房錢的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　第二百三十二條當(dāng)事人對租賃刻日沒有商定或許商定不明確，按照本法第六十一條的規(guī)定仍肯定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　第二百三十三條租賃物危及承租人的平安或許康健的，縱然承租人訂立合同時明知該租賃物品質(zhì)不合格，承租人依然可以隨時解除合同。

　　行使解除權(quán)的方式：

　　一種是催告解除，即在承租人欠付房錢的行動還沒有組成底子守約的情況下，出租人要先對承租人舉行催告，鞭策其交納房租。假如承租人在收到催告后的正當(dāng)時間內(nèi)仍不交納房租，出租人材可關(guān)照承租人解除租賃合同。另一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構(gòu)成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同;

　　實(shí)踐中，《合同法》的上述規(guī)定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長時候才組成“底子守約”，因?yàn)椤逗贤ā凡⑽磳Υ俗鞒鲈敿?xì)規(guī)定，分歧的法院可能有分歧的意識。法院對詳細(xì)的問題持有分歧的意識是很正常的，但這類意識的差別給承租人行使解除權(quán)造成了實(shí)踐艱苦。假定承租人已繼續(xù)六個月未領(lǐng)取房錢，出租人未經(jīng)催告即宣布解除合同，要求承租人搬出;承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認(rèn)為承租人的行為尚未構(gòu)成根本違約，出租人未經(jīng)催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變?yōu)檫`約方。

　　是以保舉兩種做法：一，在租賃合同中事前作出明確的商定。比方出租人和承租人可商定，如承租人兩個月未交納房租，承租人即可解除合同。二，在不足明確的商定，出租人又不能肯定承租人的行動是不是構(gòu)成根本違約的情況下，出租人應(yīng)避免采取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權(quán)利提供保障。

　　八、訴訟請求

　　訴訟要求的內(nèi)容在承租人欠付房錢而兩邊商議不成的情況下，出租人每每抉擇經(jīng)由過程訴訟解決。但如果訴訟請求的內(nèi)容選擇不當(dāng)，反而可能給自身帶來麻煩。

　　實(shí)踐中，首要表現(xiàn)為出租人的訴訟要求謄寫得不殘缺。如出租人僅請求解除租賃合同，而未請求承租人搬出租賃房屋，法院依據(jù)民事案件“不告不睬”的原則將僅對合同是不是應(yīng)該解除舉行裁決，關(guān)于承租人應(yīng)否搬出的問題則不作處置，而法院未予處置的內(nèi)容是不具有逼迫執(zhí)行效力。在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。如果遇到此類問題，可以在線咨詢上海房屋租賃律師。

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