在解決房屋買賣合同糾紛的司法實踐中，首先要確定的問題是合同的效力。上海房產(chǎn)買賣合同律師將根據(jù)以下案例，梳理以下情形對合同效力的影響。

　　一、配偶一方處置夫妻共有的房屋

　　市中級人民法院的意見是，夫妻對共同財產(chǎn)享有平等的處分權(quán)。不參與出售房屋的配偶，如果在出售房屋后10年內(nèi)沒有提出反對意見，則不能被推定為不知情。賣方與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方當事人的真實意思，應(yīng)當有效，雙方當事人應(yīng)當按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。

　　二、借名購買社會經(jīng)濟適用房

　　市中院的意見為，經(jīng)濟適用房在性質(zhì)上屬于向低收入住房問題困難家庭進行出售的具有重要保障企業(yè)性質(zhì)的政策性住房，對于自己購買人是否需要具備購房資格有嚴格的審查和公示程序，在限制中國上市公司交易活動期間屬于一個限制流通物。

　　如果可以允許未取得市場經(jīng)濟適用房資格的當事人受讓購房資格，既與國家制定和推行保障性住房的政策研究目的相悖，也損害了廣大潛在發(fā)展符合人們購買服務(wù)保障性住房資格群眾的利益。國家開始實行有效保障性住房建設(shè)制度，是基于網(wǎng)絡(luò)公共教育政策的考慮，政府限定銷售商品價格和對象，以保本微利的方式能夠保證整個城市低收入者和住房困難者實現(xiàn)其住房質(zhì)量要求，因此不符合生活條件影響的人選擇購買或者直接使用技術(shù)經(jīng)濟適用房，客觀上損害了其他方面符合購房條件人的購買權(quán)，是損害人類社會主義公共文化利益的行為，故一審法院認定借名關(guān)系無效與法有據(jù)。

　　市中院的意見為，借名人違反國家相關(guān)法律政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買社會經(jīng)濟發(fā)展適用我國住房等政策性風險保障個人住房，并登記在他人名下，借名人文化主張進行確認自己房屋歸其所有或者可以依據(jù)企業(yè)雙方信息之間的約定時間要求登

　　記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予提供支持。本案訴爭房屋為限價商品房，屬于中國政策性資金保障人民住房，且原購房合同是2009年8月28日，故石X與王X之間借名買房的口頭協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當認定為無效。

　　三、買賣未取得預(yù)售許可證相關(guān)審批手續(xù)的房屋

　　市中院認為，公民的合法權(quán)益受法律保護。 根據(jù)調(diào)查事實，林X與趙X簽署的《分期付款協(xié)議》規(guī)定，林X將將所涉及房屋的產(chǎn)權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給趙X。 由于協(xié)議轉(zhuǎn)讓涉及的房屋尚未辦理預(yù)售許可相關(guān)審批手續(xù)，無法掛牌交易，雙方簽訂的《分期付款協(xié)議》違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，無效。

　　四、訴訟過程中出售訴訟涉及的房屋

　　市中院意見為，房屋信息買賣市場行為發(fā)生在秦X與曲X就涉訟房屋可以進行分析訴訟活動期間，且曲X借故拖延開庭并進行相關(guān)企業(yè)買賣及過戶，其顯具規(guī)避這些法律的故意。其次，曲X與鄭X間房屋成交產(chǎn)品價格水平明顯顯著低于風險評估以及價格

　　，且鄭X在明知涉訟房屋需要有人認為居住的情況下，未看房即直接通過簽訂勞動合同、即時過戶卻未予入住，有違我們通常包括交易管理習慣，故難以得到認定其在交易發(fā)展過程中系善意取得第三人。綜上，曲X與鄭X惡意串通簽訂2009年11月12日合同，該合同內(nèi)容應(yīng)為無效。

　　四、作為繼承財產(chǎn)買賣不可分割的房屋

　　市中院的意見為，201號房屋系吳×3與韓×婚姻家庭關(guān)系發(fā)展存續(xù)期間購得，系夫妻雙方共同管理財產(chǎn)，就此本案當事人均無爭議。根據(jù)《中華民族人民民主共和國繼承法》相關(guān)法律規(guī)定，韓×死亡時，繼承中國開始，201號房屋的50％屬于吳×3個

　　人信息所有，另50％系韓×之遺產(chǎn)，在其未留有合法合理有效遺囑的前提下，該部分公司財產(chǎn)由其全部通過法定繼承人我們共同努力繼承。韓×死亡后，其繼承人未對其在201號房屋中享有的份額不斷進行分析處理，遺產(chǎn)保護處于一個共有精神狀態(tài)。吳×3、吳×1在明知上述這些事實的情況下需要簽訂房屋買賣交易合同，事前未征得全體員工法定繼承人同意，事后未取得社會全體法定繼承人的追認，因此系統(tǒng)構(gòu)成惡意串通，損害我國其他文化繼承人的合法用戶權(quán)益，二人相互之間是否簽訂的存量房屋買賣勞動合同和買賣201號房屋的行為都是無效。

　　在上述第二至第五案件中，由于惡意串通損害第三人利益，或者由于違反國家有關(guān)政策，買賣合同無效。 上海房產(chǎn)買賣合同律師建議購房者在購房時，應(yīng)盡可能充分了解房屋情況，并盡可能進行實地調(diào)查，并本著誠信原則購房。

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