文章摘要：近日當事人找上海房產(chǎn)律師咨詢關(guān)于法院對房產(chǎn)糾紛案件裁判規(guī)則是什么，因房產(chǎn)糾紛案例分為很多情況，為盡可能詳細，特分為上下兩篇供您閱讀。
 

1、小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺階是否構(gòu)成侵權(quán)

　　按照法律和雙方合同中對住宅共有部分和自用部分的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當行使權(quán)利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正常管理秩序，屬于侵權(quán)行為。按照法律規(guī)定和雙方合同約定，物業(yè)公司有權(quán)要求李某拆除搭建的臺階、恢復原狀。人民法院應(yīng)依法支持物業(yè)管理公司的訴訟主張，對李某的侵權(quán)行為予以糾正。

2、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事賠償責任

　　雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分

3、居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰

　　《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”按照這一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個居民對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。

　　居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用權(quán)。這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以盈利為目的;二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對與其緊密相聯(lián)的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。小區(qū)內(nèi)獨棟別墅的外墻面屬于獨棟別墅的所有權(quán)人。

4、具備商品房買賣實質(zhì)性要件的合同，不能認定為預(yù)約合同

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條等規(guī)定，當事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違背國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當認定合同為商品房買賣合同。

6、出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應(yīng)當如何承擔責任

　　對因欺詐而訂立的房屋租賃合同，如不違反法律強制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。受欺詐方?jīng)]有行使撤銷權(quán)，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中，如該欺詐行為導致欺詐方違約的，欺詐方承擔違約責任，不宜認定為締約過失責任。

6、投資建設(shè)他人劃撥土地上立項的房屋并承租建成后房屋的合同性質(zhì)和效力

　　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條的規(guī)定，認定為房屋租賃合同。當事人僅以該合同涉及的土地為劃撥用地主張認定合同無效，應(yīng)不予支持。

7、商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當如何理解

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。”根據(jù)《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神，以及當事人在簽訂合同后履行合同時的真實意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進行分析，其次應(yīng)當從合同約定的內(nèi)容進行考量，最后應(yīng)當綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進行認定。

8、當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)

　　真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如價格、付款方式等與真實的約定不一致時，應(yīng)以雙方當事人的真實意思表示為準，非真實意思表示的條款對雙方當事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應(yīng)按買賣合同雙方當事人的真實意思表示來認定，而逃避稅務(wù)并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此，應(yīng)當以真實交易價格作為認定同等條件的依據(jù)。

9、房屋租賃合同未到期，出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請求繼續(xù)履行合同

　　根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定，違約責任的承擔方式有繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等。一方當事人在另一方當事人違約的情況下，請求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當事人違約的事實外，還應(yīng)該審查當事人的申請是否符合我國《合同法》第110條規(guī)定，如果當事人申請繼續(xù)履行在法律上或者事實上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當事人的請求。

10、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應(yīng)認定贈與的是房屋還是購房款

　　父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈與人的父母有權(quán)撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產(chǎn)問題進行的訴訟中，不宜認定父母贈與的只是已經(jīng)實際支付的購房款，進而將上述購房款作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

11、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行

　　房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當協(xié)助辦理抵押注銷登記，出賣人應(yīng)當在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　以上就是關(guān)于上海房產(chǎn)糾紛案例裁判的常用的規(guī)則，當然特殊情況還需要特殊對待，如果你還有其他的疑問，可以繼續(xù)找專業(yè)的房產(chǎn)糾紛律師在線咨詢。

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