一、守約方簽訂認(rèn)購(gòu)書等房產(chǎn)買賣預(yù)約合同的，無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求違約方履行合同登記過(guò)戶。

　　《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2012年7月1日起實(shí)施）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。針對(duì)簽訂預(yù)約合同后賣方違約不予辦理過(guò)戶登記手續(xù)的情形，買方有權(quán)依據(jù)預(yù)約合同請(qǐng)求賣方承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償責(zé)任，但是基于預(yù)約合同的性質(zhì)，請(qǐng)求預(yù)約合同繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求通常無(wú)法得到支持。上海房產(chǎn)買賣糾紛律師

　　依據(jù)傳統(tǒng)的民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同通常使用認(rèn)購(gòu)合同、意向合同等合同名稱，其目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃，約定在將來(lái)訂立本約；本約合同則是對(duì)雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。一份合同究竟是預(yù)約合同還是本約合同，就成了判斷這份合同能否繼續(xù)履行的關(guān)鍵。判斷的關(guān)鍵在于：其一，合同是否對(duì)雙方當(dāng)事人、房屋的基本情況、房款總價(jià)及付款方式、付款時(shí)間、交付條件和日期、產(chǎn)權(quán)證辦理等房產(chǎn)買賣交易條件作出了明確約定，如果沒(méi)有約定或約定不明確的，該合同無(wú)疑問(wèn)為預(yù)約合同；其二，看當(dāng)事人的意思表示，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。不能僅孤立地以當(dāng)事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商和有關(guān)的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確界定。這是最高人民法院公報(bào)案例的觀點(diǎn)，詳見：成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案【最高人民法院（2013）民提字第90號(hào)，《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》2015年第1期（總第218期）】。也就是說(shuō)，即使合同中明確約定了房屋買賣的各項(xiàng)具體內(nèi)容，但當(dāng)事人的意思表示仍是將來(lái)再進(jìn)一步磋商以訂立新合同，那么這仍是一份預(yù)約合同。

　　另外，在常見的二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方多通過(guò)中介公司達(dá)成買賣合意并簽訂《房屋買賣意向協(xié)議》，約定在意向協(xié)議簽訂之日起數(shù)日內(nèi)簽訂正式的《房屋買賣合同》（網(wǎng)簽）。針對(duì)這種情形，齊精智律師傾向于認(rèn)為買賣雙方通過(guò)中介公司簽訂的《房屋買賣意向協(xié)議》為本約，正式的《房屋買賣合同》僅是為了辦理過(guò)戶登記手續(xù)而進(jìn)行備案登記的格式合同，是對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的再一次確認(rèn)，并非雙方擬訂立的新合同，非預(yù)約合同。從已生效的裁判案例來(lái)看，實(shí)踐中也通常如此認(rèn)定。

　　二、法院對(duì)房屋買賣遭遇“限購(gòu)”、“限貸”導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行的，不能判決強(qiáng)制過(guò)戶。

　　廣東省高級(jí)人民法院在2012年的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》對(duì)于商品房買賣合同遭遇“限購(gòu)”、“限貸”也有明確規(guī)定，若“商品房買賣合同簽訂后，政府部門出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購(gòu)或限貸范圍。確因限購(gòu)限貸政策無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。”，其中最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定了“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。也就是說(shuō)，在買方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)及其他違約的情形下，因限購(gòu)、限貸導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，買受方可以主張解除合同，并要求退還已付的房款和定金，無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　三、夫妻一方擅自處分房產(chǎn)的買賣合同，買受人知情的或者共有人在房產(chǎn)過(guò)戶前不同意出售的，房產(chǎn)買賣合同有效但法院不能判決繼續(xù)履行過(guò)戶義務(wù)。

　　出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)

　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與李某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某基于信賴?yán)钅呈前干?802房屋國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證上的登記權(quán)利人，且在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)李某的配偶陳某也出具同意銷售的證明，故其信賴?yán)钅秤袡?quán)處分案涉1802房屋，對(duì)此沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)；而經(jīng)查明，劉某所購(gòu)買的案涉1802房屋在簽時(shí)同周邊同類型房屋的出售價(jià)格是一致的，且略高于周邊同類型房屋的價(jià)格，因此并不存在劉某同李某串通損害陳某利益的情形存在?；诖耍诶钅匙鳛樵摲课莸牡怯洐?quán)利人同劉某簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，劉某是善意的，且合同所約定的對(duì)價(jià)也是合理的，故《房屋買賣合同》系李某與劉某的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。至于劉某請(qǐng)求李某、陳某繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，經(jīng)查明，李某在出售案涉1802房屋時(shí)，系偽造了陳某的簽名，而在本案訴訟過(guò)程中，陳某明確表示不同意出售案涉1802房屋，根據(jù)物權(quán)法第九十七條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”的規(guī)定，在陳某作為案涉1802房屋共同共有權(quán)人的情況下，要想繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，實(shí)現(xiàn)該共有房屋的物權(quán)變動(dòng)，必須取得該房屋共有權(quán)利人陳某的同意。鑒于陳某在本案中明確表示不同意出售案涉1802房屋，故劉某主張繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，不符合上述物權(quán)法規(guī)定的條件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情況下劉某的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題，劉某可以變更訴訟請(qǐng)求，要求解除合同并請(qǐng)求房屋出賣人李某承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)此，在法院已經(jīng)向劉某明確釋明其可變更訴訟請(qǐng)求的情況下，劉某仍堅(jiān)持其原來(lái)的訴訟請(qǐng)求，拒絕變更訴訟請(qǐng)求，故對(duì)劉某在本案中要求李某、陳某繼續(xù)履行案涉《房屋買賣合同》、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬變更登記的訴訟請(qǐng)求，予以駁回。據(jù)此，一審法院判決，駁回劉某的訴訟請(qǐng)求。

　　四、貸款審批尚未通過(guò)，買方除貸款外無(wú)力支付剩余房款的，法院不得判決買方繼續(xù)履行合同。

　　即使雙方在房屋買賣合同中約定了買房通過(guò)銀行按揭貸款方式支付剩余購(gòu)房款，但如果判決前買方貸款審批尚未通過(guò)/未取得貸款承諾/未簽訂貸款合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四條關(guān)于合同自愿原則的規(guī)定、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》第四十一條關(guān)于任何單位和個(gè)人均不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款的規(guī)定，人民法院無(wú)法直接判決銀行發(fā)放貸款，無(wú)法判決強(qiáng)制履行合同。只有原告一次性支付剩余購(gòu)房款，法院才能據(jù)此判決，才能確保依據(jù)原告繼續(xù)履行訴訟請(qǐng)求所作出的繼續(xù)履行判決具有確定性和可強(qiáng)制執(zhí)行性，例如：周汝玲、呂贊華與房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【深圳市中級(jí)人民法院，（2015）深中法房終字第1737號(hào)】。所以，如果買方貸款審批尚未通過(guò)/未取得貸款承諾/未簽訂貸款合同，并且除貸款外無(wú)力支付剩余房款的，人民法院一般不會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。

　　五、《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。

　　在理論上和實(shí)踐中，賣方注銷已有的抵押登記是房屋買賣合同賣方的基本義務(wù)，也是房屋過(guò)戶登記的前提條件。但是，注銷房產(chǎn)抵押登記的主動(dòng)權(quán)在于賣方，一旦賣方違約未注銷抵押登記，附帶抵押登記的房屋不能完成過(guò)戶登記手續(xù)，人民法院也無(wú)法判決強(qiáng)制過(guò)戶，例如：關(guān)崴月、劉霞與鄭州鑫達(dá)實(shí)業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【鄭州市中級(jí)人民法院，（2017）豫01民終5130號(hào)】，王晶與牡丹江世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、牡丹江市安裝工程有限公司、尹春霞、李洪梅、王臘梅、符琳琳、牡丹江市城郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書【黑龍江省高級(jí)人民法院，（2015）黑民終字第52號(hào)】。但是，如果原告有能力代為清償涉案抵押債務(wù)以滌除抵押權(quán)，那么消除了房產(chǎn)繼續(xù)履行過(guò)戶登記的障礙，合同繼續(xù)履行將被支持，例如：唐芳等訴楊燕商品房銷售合同糾紛一案二審民事判決書【上海市第一中級(jí)人民法院，（2013）滬一中民二（民）終字第2254號(hào)】，周汝玲、呂贊華與房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【深圳市中級(jí)人民法院，（2015）深中法房終字第1737號(hào)】。

　　六、《民法典》實(shí)施后，在辦理抵押登記時(shí)約定禁止轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，未經(jīng)受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)的，法院不得判決過(guò)戶登記。

　　《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知  自然資發(fā)[2021]54號(hào)》三、保障抵押不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定” 欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；沒(méi)有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)辦理變更登記。

　　七、房屋被依法查封的，法院不得判決過(guò)戶登記。

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！斗课莸怯涋k法》第二十二條規(guī)定，房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。

　　房屋被依法查封的情況下，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，法院不會(huì)判決繼續(xù)履行合同、強(qiáng)制過(guò)戶。

　　八、法院僅判決繼續(xù)履行合同而無(wú)具體義務(wù)內(nèi)容的，存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（2014年12月16日）十一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理：

　　當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。

　　九、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，該合同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由買受人自行承擔(dān)，無(wú)權(quán)要求出賣人辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　《最高人民法院對(duì)關(guān)于無(wú)證售房問(wèn)題的答復(fù)》中明確：“其一，對(duì)于實(shí)踐中開發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證明即出售商品房的，根據(jù)《最高人民院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該商品房預(yù)售合同無(wú)效，但是在起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定該商品房買賣合同有效。其二，在商品房預(yù)售合同被認(rèn)定無(wú)效之后，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十七條的規(guī)定，合同無(wú)效的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。因此，如果該預(yù)售商品房合同有關(guān)于解決爭(zhēng)議的約定，則人民法院應(yīng)尊重該當(dāng)事人約定的效力，將該約定作為處理當(dāng)事人之間爭(zhēng)議的依據(jù)。在合同無(wú)效且合同中并無(wú)有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的情況下，應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。與此同時(shí)，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　齊精智律師提示開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證明，但出賣人尚未取得房產(chǎn)證書的與買受人簽訂房產(chǎn)買賣合同的，該房產(chǎn)，買賣合同確定有效。房屋買賣合同簽訂后，出賣人以沒(méi)有房產(chǎn)證由拒絕繼續(xù)履行合同，買房人訴至法院要求繼續(xù)履行，法院可以依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證，房屋買賣合同繼續(xù)履行。

　　十、房屋買賣合同簽訂后,賣房人將房屋另行出賣給第三人并完成過(guò)戶,買房人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的,法院將不予支持。

　　陳兆龍與賈凱華、劉恬川房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[京市第三中級(jí)人民法院（2017）京03民終3383號(hào)]裁判要旨：賣房人就同一標(biāo)的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，先后將該房屋賣與不同買受人，兩份買賣合同均合法有效，此時(shí)，若出賣人將房屋過(guò)戶至其中一個(gè)買受人名下，則另一方買受人的買賣合同客觀上無(wú)法繼續(xù)履行，即使其與出賣人簽訂合同在先也不能要求賣房人按照合同約定繼續(xù)履行。

　　綜上，房產(chǎn)買賣合同有效也不能絕對(duì)保證過(guò)戶登記。上海房產(chǎn)買賣糾紛律師

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