一、買房能要回定金的幾種情形?

　　按照《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。很顯然，能否要回定金，關(guān)鍵在于對“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的理解適用。在司法實踐中主要有以下幾種情況

　　1.未能就合同主要條款達成一致意見的。

　　如果認(rèn)購協(xié)議對商品房的價格、面積、朝向等主要條款沒有明確約定，且后來開發(fā)商與購房人又未能就這些主要條款等協(xié)商一致，從而未能簽訂《商品房買賣合同》的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購房人。因為《商品房買賣合同》之所以沒能簽訂，是由于雙方未能就合同的主要條款達成一致意見，并不是購房人單方違約而造成。

　　如果你反悔了，又想要回定金，趕快回去看看認(rèn)購協(xié)議有什么主要條款沒有約定，待簽訂正式購房合同時對不合你意的條款，可以大膽提出異議。

　　上海房產(chǎn)律師提示：這里有3點值得注意：

　　1.不能達成一致意見的條款應(yīng)是認(rèn)購書中約定以外的條款，對其中已有的條款直接具有法律效力，無須再次進行磋商。

　　2.只有雙方是對合同的主要條款不能達成一致意見的，才能要求退還定金。如果是合同簽訂的時間、地點等對訂立商品房買賣合同不構(gòu)成實質(zhì)性影響的條款則不應(yīng)包括在內(nèi)。

　　3.購房者通過對合同提出不合理的苛刻條件，以雙方不能達成一致意見要求退還定金的，則可能被認(rèn)定具有不愿簽訂合同的意思表示，構(gòu)成根本違約，判令定金不予退還。比如說要求簽訂“付完款必須當(dāng)天交房，當(dāng)天辦證，不然不簽購房合同，退還我定金!”等不切實際的條款。

　　2.就補充協(xié)議協(xié)商未成的。

　　當(dāng)事人雙方簽訂補充協(xié)議的，如果雙方在平等、誠信的原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就補充協(xié)議達成一致的意思表示，致使購房合同不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，購房者有權(quán)要求返還定金。通過增加補充協(xié)議從而達到退回定金的目的也是可行的，但是要記住在協(xié)議中不能達成一致意見的條款應(yīng)是重要的、符合實際的。

　　3.因國家出臺新政策，購房者不符合購房、貸款條件的。

　　簽訂《認(rèn)購書》后，因國家出臺新政策，使購房者不符合購房條件或無法取得銀行按揭購房貸款，從而使得雙方未能簽訂商品房買賣合同，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，購房者有權(quán)要求開發(fā)商企業(yè)將收取的定金返還。
 

　　二、那么什么是定金?

　　定金，我們在簽訂合同時會經(jīng)常遇到它，那么，定金到底是怎么一回事呢?定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。

　　1.對交付價款沒有約定或約定不明的，不能認(rèn)定為定金

　　《擔(dān)保法解釋》第118條規(guī)定，“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

　　因此，上海房產(chǎn)律師提示你，在商品房認(rèn)購協(xié)議或者開發(fā)商出具的收款憑據(jù)中，僅僅出現(xiàn)或者記明訂金、押金、保證金、誠信金等字眼，并不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金。也就是說，你的認(rèn)購協(xié)議中，沒有“定金”字眼也沒有明確約定定金性質(zhì)的條款，當(dāng)你反悔，不想簽訂正式的購房合同時，開發(fā)商沒有權(quán)利沒收你事先交付的價款。

　　2.定金價款不實際交付，定金合同不成立，且定金數(shù)額不能超出主合同標(biāo)的的20%

　　定金的成立具有實踐性，只有當(dāng)事人關(guān)于定金的約定，而無定金的實際交付，定金擔(dān)保并不能成立。所以說，只要定金價款還沒交，你還有反悔的權(quán)利。

　　另外，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，定金數(shù)額不能超過主合同標(biāo)的額的20%。當(dāng)然，開發(fā)商是有營銷策略的，對定金數(shù)額要求不會太高，一般也就幾萬塊錢，在你沖動的時候能立即掏出這么多錢，事后反悔又不舍得這些錢白白打水漂，只好硬著頭皮買了。當(dāng)然，對于已支付超出主合同標(biāo)的額20%的定金你是有權(quán)要求返還的。

　　3.簽了認(rèn)購協(xié)議又反悔?開發(fā)商有權(quán)不返還定金

　　根據(jù)《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。也就是說，購房者簽訂認(rèn)購后，又反悔不想買這套房了，開發(fā)商是有權(quán)不返還定金的。

　　4.既約定違約金又約定定金的，二者只能擇一主張

　　根據(jù)《合同法》第116條的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。意思就是，定金和違約金只能選擇適用，兩者取其一?，F(xiàn)實生活中，有不少認(rèn)購協(xié)議即約定定金又約定違約金的，雖然你已構(gòu)成違約，但是也只要給一份就行啦，具體給什么，人家開發(fā)商說了算。

　　上海房產(chǎn)律師強調(diào)：定金≠訂金

　　定金與訂金雖只有一字之差，但可謂是天壤之別。目前法律上對訂金沒有明確規(guī)定，其效力取決于雙方當(dāng)事人的約定，雙方當(dāng)事人如果沒有約定，一般可視為“預(yù)付款”，并沒有擔(dān)保性質(zhì)，若一方違約，另一方有權(quán)要退還訂金。許多人在這個地方吃過虧，所以說，以后再簽訂合同的時候，一定要擦亮眼睛啦!
 

　　三、什么是認(rèn)購協(xié)議?

　　既然定金一般是在訂購協(xié)議中約定的，那我們就先來看看，認(rèn)購協(xié)議是怎么一回事兒。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，在取得商品房預(yù)售許可證之前，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)是不能與購房人簽訂商品房買賣合同的。但出于資金或營銷等需要，開發(fā)商往往采用與購房者簽訂“認(rèn)購書”、“搖號選房”、“購房意向書”等協(xié)議，以此達到與商品房買賣合同相區(qū)別的目的，對此，我們統(tǒng)稱為認(rèn)購協(xié)議。

　　認(rèn)購協(xié)議是獨立與正式商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同有本質(zhì)區(qū)別，只要是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就具有法律效力。所以說，想要從認(rèn)購協(xié)議的法律效力入手，除非你有證據(jù)證明開發(fā)商對你有欺詐、脅迫等導(dǎo)致協(xié)議存在效力瑕疵的情形，不然，要回定金的難度是比較大的。

　　認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同的主要區(qū)別在于，認(rèn)購協(xié)議未滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的十六項內(nèi)容。所以說有些對你來說非常重要條款在認(rèn)購協(xié)議中可能沒有，簽訂認(rèn)購協(xié)議時開發(fā)商又沒有另外說明。這為你反悔而要回定金創(chuàng)造了有利的條件。

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