上海房屋拆遷糾紛律師

　　首先要明確一點(diǎn)，公房不屬于遺產(chǎn)范圍，承租人不能立遺囑指定繼承人，繼承人更不能要求繼承分割承租的公房。

　　公房拆遷給予承租人的補(bǔ)償款，是包括承租人在內(nèi)的共同居住人的安置補(bǔ)償，如果其中承租人或者某位共同居住人死亡，該承租人或者共同居住人應(yīng)獲得的拆遷款由其他共同居住人獲得，而不是由死亡人的繼承人獲得。例如，張三承租了單位的公房，張三一直和女兒一起生活，張三的大兒子在杭州工作，后張三死亡，公房拆遷給予100的補(bǔ)償款，如果張三沒有死亡，100萬的補(bǔ)償款張三和女兒各50萬，現(xiàn)在張三死亡，100萬應(yīng)歸張三的女兒所有，張三的兒子無權(quán)要求其中的50萬作為張三的遺產(chǎn)來繼承。

　　這就出現(xiàn)了三個(gè)問題：1、共同居住人范圍如何確定；2、承租人死亡后，共同居住人都想承租，誰有權(quán)取得承租權(quán)；3、承租人死亡后，沒有共同居住人，拆遷款由誰獲得？

　　第一個(gè)問題，共同居住人范圍如何確定，依據(jù)《北京市公有住宅租賃合同》中規(guī)定，租賃期限內(nèi)，承租方外遷或死亡，承租方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的視為共同居住人。

　　第二個(gè)問題，承租人死亡后，共同居住人都想承租的，應(yīng)由其相互協(xié)商確定，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。不能確定的，由出租人指定承租人。雖然其他的共同居住人沒有獲得承租權(quán)，如果符合共同居住人的條件，還是可以獲得拆遷安置補(bǔ)償款。

　　第三個(gè)問題，承租人死亡后，沒有共同居住人，拆遷款由誰獲得？這個(gè)問題沒有明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中有兩種不同的意見，一是按照遺產(chǎn)繼承，二是由實(shí)際承租人繼承。

　　我認(rèn)為應(yīng)由實(shí)際承租人來獲得，理由在于：

　　1、公房租賃合同屬于合同法的范疇，受合同法調(diào)整，實(shí)際承租人雖然沒有和出租人達(dá)成公房租賃合同，但是，實(shí)際承租人支付租金，出租人收取的，合同已經(jīng)實(shí)際履行，視為租賃關(guān)系成立，既然拆遷補(bǔ)償款是給予承租人的，那么實(shí)際承租人有權(quán)獲得。

　　2、承租人的承租權(quán)是基于實(shí)際履行獲得的，不是基于實(shí)際居住人的條件獲得的，所以不能以不夠?qū)嶋H居住人的條件來否定。

　　房屋所有權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得兩種。

　　(一)原始取得原始取得是指由于一定的法律事實(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定，取得新建房屋、無主房屋的所有權(quán)，或者不以原房屋所有的人的權(quán)利和意志為根據(jù)而取得房屋的所有權(quán)。主要包括以下情形：(1)依法建造房屋;(2)依法沒收房屋;(3)收歸國有的無主房屋;(4)合法添附的房屋(如翻建、加層)。

　　(二)繼受取得繼受取得又稱傳來取得，是指根據(jù)原房屋所有人的意思接受原房屋所有人轉(zhuǎn)移之房屋所有權(quán)，是以原房屋所有人的所有權(quán)和其轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的意志為根據(jù)的。因法律行為而繼受取得房屋所有權(quán)是取得房屋所有權(quán)最普遍的方法，通常有以下幾種形式：(1)房屋買賣(包括拍賣);(2)房屋贈與;(3)房屋相互交換。房屋所有權(quán)自所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢后發(fā)生效務(wù)，即進(jìn)行所有權(quán)登記后便取得房屋所有權(quán)。因法律事件而繼受取得房屋所有權(quán)，指因被繼承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件、繼承人或受遺贈人依法取得房屋所有權(quán)。

　　根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，在有數(shù)個(gè)繼承人的情況下，中要繼承人未作放棄繼承的意思表示，繼承的確良房產(chǎn)如果未作分割，則應(yīng)認(rèn)為數(shù)個(gè)繼承人對房產(chǎn)享有共同所有權(quán)。公民私有房所有權(quán)的概念所謂公民私有房屋所有權(quán)，指公民個(gè)人依法對個(gè)人自有的房屋享有占有、使用、收益、處分提權(quán)利。

　　這種公民擁有所有權(quán)的房屋，一般稱之為“私房”。主要是通過新建、購買、繼承、受贈等方式取得。公民可以自己使用，享有所有權(quán)的各種權(quán)能，也可以依法將其中的使用、收益權(quán)能與所有權(quán)分離，而交給其他單位或個(gè)人使用，自己可從中獲得利益。公民享有所有權(quán)的房屋，屬于公民的“私有財(cái)產(chǎn)”，受到法律的保護(hù)，任何單位或個(gè)人不得侵犯。但公民也只是享有土地之上的建筑物的所有權(quán)，對于房屋所依附于上的土地則只享有使用權(quán)，土地的所有權(quán)歸國家或集體所有。

　　基本案情

　　1、原告左某一訴稱：

　　我與吳某系夫妻關(guān)系，1982年4月11日某鄉(xiāng)政府審核批給社員左某一一處宅基地即某號院；1983年1月30日，雙方結(jié)婚，一直居住于此。

　　2012年7月5日，我與吳某協(xié)議離婚，協(xié)議該處房屋歸吳某。

　　2013年9月，該房屋因某地區(qū)改造搬遷革項(xiàng)目被拆遷，我被列為被安置人口。上述房屋拆遷獲得安置房五套。

　　我認(rèn)為我作為被安置人，該五套安置房中包括了補(bǔ)償給我的房屋。但我曾同吳某協(xié)商分割安置房，其均不理睬。故訴至法院，請求依法分割拆遷安置房，判令分割支持改造項(xiàng)目補(bǔ)助費(fèi)、困難補(bǔ)助費(fèi)、其他補(bǔ)助費(fèi)中應(yīng)屬于我方的部分十二萬元。

　　2、被告吳某辯稱：

　　我不同意左某一的訴訟請求。

　　首先，左某一已經(jīng)喪失訴爭院落的宅基地使用權(quán)，不屬于訴爭院落的宅基地使用權(quán)人。訴爭院落在拆遷之前全部建成二層樓房，沒有空閑院落。離婚時(shí)，左某一已經(jīng)放棄了所有地上物的權(quán)利，且自離婚后獲取了共同財(cái)產(chǎn)的折價(jià)款，徹底搬離訴爭院落，故左某一已經(jīng)自愿放棄訴爭院落的宅基地使用權(quán)，不再屬于訴爭院落的房屋所有權(quán)人及宅基地使用權(quán)人，故對訴爭院落不享有任何的權(quán)利。

　　其次，訴爭院落的拆遷采取的是宅基地1:1置換后花錢選購安置房的方式進(jìn)行的搬遷，與訴爭院落的戶口情況毫無關(guān)系，左某一僅僅是因?yàn)殡x婚后無法正常遷出戶口才將戶口空掛在訴爭宅院，拆遷利益的獲取與有無其戶口毫無關(guān)系，且我未因左某一空掛戶口而獲取額外的利益，故訴爭院落的所有拆遷利益包括錢款和安置房均與左某一。訴爭院落拆遷獲取的安置樓房是基于宅基地使用權(quán)而獲取，因左某一不屬于宅基地使用權(quán)人，也不屬于訴爭院落的實(shí)際居住人，故安置樓房應(yīng)全部歸我所有，左某一無權(quán)要求分割。

　　根據(jù)當(dāng)時(shí)的拆遷政策顯示：支持改造項(xiàng)目補(bǔ)助按照每院二十萬元補(bǔ)助，而不是按照戶口進(jìn)行補(bǔ)助，因左某一與所拆遷的房屋與院落已無關(guān)且不屬于實(shí)際居住人員，故根本無法享受該筆款項(xiàng)，是我在支持改造項(xiàng)目，而不是原左某一在支持改造項(xiàng)目，故該筆款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)全部歸我所有。困難補(bǔ)助是按戶給予最高不超過十萬元，明確是補(bǔ)助左某二，故左某一無權(quán)要求分割此名目下的錢款。拆遷協(xié)議中其他補(bǔ)助費(fèi)三十萬，明確是補(bǔ)助吳某，也與左某一無關(guān)。

　　3、第三人左某二、呂某一、呂某二共同稱：

　　我三人未與吳某就拆遷補(bǔ)償利益的分割達(dá)成一致意見，但現(xiàn)在吳某手上的拆遷款已經(jīng)為我家三人購買了一臺車輛。

　　二、法院查明

　　2014年4月5日，某公司（甲方）與吳某（乙方）簽訂《某區(qū)域改造搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，內(nèi)容如下：甲方因某區(qū)域改造搬遷建設(shè)需要，須拆除乙方在某號院房屋并搬遷乙方使用的宅基地。為確保搬遷工作順利進(jìn)行，保護(hù)甲、乙方合法權(quán)益，依照《某區(qū)域改造搬遷方案》及《實(shí)施細(xì)則》和有關(guān)文件規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，同意實(shí)行本辦法，并就相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：一、甲、乙雙方確認(rèn)，乙方合法有效的宅基地面積為一百九十二平方米，安置人口5人，被搬遷人吳某，共居人分別是左某一、左某二、呂某一、呂某二。二、乙方置換、購買安置房共計(jì)5套，總建筑面積二百六十平方米。三、合法有效宅基地面積置換安置樓房面積，面積不足，按以下辦法處理：置換后，若安置樓房面積超過合法有效宅基地面積68平方米，依據(jù)本次改造搬遷方案，應(yīng)補(bǔ)交購房款。四、安置樓房的建筑面積以實(shí)測建筑面積為準(zhǔn)。五、乙方在合法有效宅基地范圍內(nèi)的房屋建筑面積為155平方米，依據(jù)本次改造搬遷方案及《某房屋重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)某房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，給予乙方評估作價(jià)款15.7萬元。六、乙方須在本協(xié)議簽訂之日起10天內(nèi)完成搬遷，由甲方驗(yàn)收完畢，將被拆遷房屋交由甲方拆除。七、款項(xiàng)結(jié)算：1、依據(jù)本次改造拆遷方案，結(jié)合本戶實(shí)際情況，應(yīng)得各項(xiàng)補(bǔ)償、補(bǔ)助、獎勵共計(jì)99.59萬元；2、依據(jù)本次改造搬遷方案及本協(xié)議第三條第（一）款，乙方應(yīng)補(bǔ)交購房款49.74萬元。3、乙方置換安置房超出乙方搬遷宅基地面積部分應(yīng)補(bǔ)交的購房款，由甲方從乙方搬遷應(yīng)得的地上物補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、獎勵費(fèi)中扣抵。4、乙方補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎勵費(fèi)扣抵購房款后余款為65.51萬元。5、甲方應(yīng)當(dāng)在乙方搬遷原有住房30個(gè)工作日內(nèi)，向乙方開具領(lǐng)款憑證，由乙方按照有關(guān)規(guī)定持領(lǐng)款憑證到銀行支取補(bǔ)償款。八、交房期限及違約責(zé)任：1、甲方須在乙方簽訂《某區(qū)域改造搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》之日起三年內(nèi)向乙方移交安置房。乙方延付甲方上述約定款項(xiàng)的，甲方有權(quán)延期交房。...

　　為查明事實(shí)，法院調(diào)取了某號院房屋拆遷檔案。其中有《公示》一份，內(nèi)容如下：吳某確權(quán)面積192平米，經(jīng)村委會改造搬遷評議小組評議，被搬遷人吳某家庭5口人結(jié)構(gòu)，符合住房困難條件，同意本戶在確權(quán)面積的基礎(chǔ)上增加57.44平米。

　　《住房困難戶確認(rèn)記錄》一份，內(nèi)容如下：被搬遷人：吳某；被搬遷人住房困難情況說明：吳某家中老少共5口人住房緊張，按現(xiàn)有的安置政策，無法滿足今后住房需求，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上增加購房面積，請領(lǐng)導(dǎo)予以考慮照顧。吳某。評議小組意見：經(jīng)評議，在確權(quán)面積上增57.44平米。公示結(jié)果：無異議。村委會審核意見：同意。

　　《特困補(bǔ)助確認(rèn)記錄》一份，內(nèi)容如下：被搬遷人：吳某；被搬遷人生活特別困難說明：家庭成員左某二因失業(yè)，申請依照《某區(qū)域改造搬遷方案》及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，享受特困補(bǔ)助十萬元。拆遷公司意見：建議村委會予以認(rèn)定。村委會審核意見：同意。

　　《其他補(bǔ)助申請表》一份，內(nèi)容如下：被搬遷人：吳某；其他補(bǔ)助金額：30萬元；基本情況：本人因生活困難，收入低，常年服藥。特此申請。吳某。拆遷公司意見：同意。村委會意見：同意。

　　左某一提交1987年4月11日申請人左某一被批準(zhǔn)在某號院建房的施工許可一份，以主張其系某號院宅基地所有權(quán)人。對施工許可的真實(shí)性，吳某予以認(rèn)可，但認(rèn)為當(dāng)時(shí)她已經(jīng)和左某一結(jié)婚，故批準(zhǔn)建房是針對家庭而言。且吳某與左某一均系當(dāng)?shù)卮迕瘛?/span>

　　吳某為證明左某一已經(jīng)放棄某號院上全部房產(chǎn)提交離婚協(xié)議書一份，內(nèi)容如下：姓名：左某一；姓名：吳某。雙方于1983年8月10日在海淀區(qū)人民政府辦理結(jié)婚登記，現(xiàn)因男方有外遇原因離婚。經(jīng)協(xié)商我倆達(dá)成以下協(xié)議：一、雙方自愿離婚，婚生女左某二已成年。二、雙方財(cái)產(chǎn)男方只要10萬元人民幣，其余財(cái)產(chǎn)房產(chǎn)歸女方吳某所有。（房產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人為男方）三、雙方無債權(quán)債務(wù)。雙方根據(jù)上述離婚協(xié)議于2012年7月5日辦理了離婚手續(xù)。

　　三、法院判決

　　北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理判決：

　　1、原告吳某給付被告左某一拆遷補(bǔ)償款5萬元；

　　2、駁回被告左某一的其他訴訟請求。

　　四、上海房屋拆遷糾紛律師點(diǎn)評

　　公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。涉案拆遷協(xié)議中，左某一被列明為共居人，其作為某號院拆遷的拆遷安置人口，應(yīng)取得吳某利用其作為拆遷安置人口所取得的部分拆遷利益。

　　由于左某一在與吳某的離婚協(xié)議中明確表示將某號院內(nèi)財(cái)產(chǎn)房產(chǎn)全部歸女方所有，故基于房產(chǎn)所取得的拆遷利益左某一不應(yīng)再向吳某主張。

　　左某一在離婚后，不實(shí)際在某號院內(nèi)居住，故補(bǔ)償實(shí)際搬家人的相關(guān)費(fèi)用，其亦不應(yīng)向吳某主張。

　　在拆遷安置補(bǔ)償中，困難補(bǔ)助費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)都明確了補(bǔ)償?shù)膶ο?，故該部分拆遷利益，亦與左某一無關(guān)。

　　綜上，根據(jù)拆遷協(xié)議及拆遷檔案的內(nèi)容，結(jié)合拆遷政策，法院判決吳某應(yīng)當(dāng)給付左某一拆遷補(bǔ)償利益5萬元是合理的。

　　現(xiàn)左某一要求分得拆遷安置房屋一套，因房屋尚未建成，故其主張的標(biāo)的尚不存在，可以在房屋建成后依法主張相應(yīng)權(quán)益。

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