這些年，隨著房產(chǎn)熱從民間投資層面，逐步上升到國(guó)家宏觀調(diào)控，房產(chǎn)已然吸引了整個(gè)社會(huì)的關(guān)注目光。在房產(chǎn)交易中，存量二手房買賣占據(jù)較大體量，也是最容易產(chǎn)生交易糾紛的。為此，上海房產(chǎn)合同律師特分享簽署合同的一些心得，希望對(duì)有需要的筒子有所幫助。

        簽署合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　1、合同抬頭

　　一般在合同首頁居中位置書寫房屋買賣合同，或房屋買賣協(xié)議，或房屋轉(zhuǎn)讓合同等。這種合同稱謂，讓人一目了然，通過合同名稱，基本就可以跟其他買賣合同區(qū)分開，并能大致猜出合同內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同.......，故我國(guó)境內(nèi)進(jìn)行房屋買賣，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，這屬于要式合同的法律規(guī)定。一方面，像房屋買賣這種大額交易行為，有白紙黑字的合同在，有利于日后雙方明確各自的權(quán)利義務(wù)，減少履約中的糾紛；另一方面，便于不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)存檔備查，保存交易信息，完善檔案管理。

　　2、立約當(dāng)事人信息

　　簽署合同的當(dāng)事人信息，應(yīng)如實(shí)注明幾個(gè)要素，具體包括買賣雙方的姓名、性別、公民身份號(hào)碼、聯(lián)系電話、住所或經(jīng)常居住地。前述要素信息最好都注明，便于出現(xiàn)合同糾紛時(shí)，明確訴訟對(duì)象、聯(lián)系方式、送達(dá)地址。若缺失部分要素，一旦出現(xiàn)合同糾紛，需要另外尋找證據(jù)加以證明。而當(dāng)履約糾紛已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，往往很難通過合法渠道，找到對(duì)方如此準(zhǔn)確的個(gè)人信息。

　　3、標(biāo)的物詳情

　　應(yīng)了解清楚兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是落實(shí)擬出賣的房產(chǎn)，應(yīng)屬于出賣人所有或出賣人有權(quán)處分，這是對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面的法律要求，應(yīng)確保產(chǎn)權(quán)無權(quán)利受限情形，如抵押、查封、凍結(jié)之類的。

　　二是全面掌握標(biāo)的房產(chǎn)各項(xiàng)登記信息，大致包括，房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)人是誰、建筑面積多少、土地分?jǐn)偯娣e多少、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃用途、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、土地使用年限等。在實(shí)踐操作中，可以通過查看不動(dòng)產(chǎn)證登記內(nèi)容，或查詢房產(chǎn)檔案獲悉。

　　4、交易價(jià)金及支付方式

　　明確房產(chǎn)買賣的交易總價(jià)，并約定好款項(xiàng)支付時(shí)間和支付方式。房產(chǎn)買賣須國(guó)家行政管理，辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，方發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。不像平常生活中，買菜之類的，一手交錢一手交貨，交易就算完成。所以，應(yīng)在合同中約定清楚，尤其對(duì)于買方需要辦理銀行按揭貸款的，更應(yīng)先將房產(chǎn)及自身各項(xiàng)資料交予擬貸款銀行審核，經(jīng)銀行初步審查，認(rèn)為滿足貸款條件后，方可簽署買賣合同，進(jìn)行各項(xiàng)交易行為。不然，一旦完成產(chǎn)權(quán)過戶，而買方無法成功辦理按揭貸款，將很容易出現(xiàn)合同糾紛，增加雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用支出。

　　5、過戶稅費(fèi)承擔(dān)

　　房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，需要交納各項(xiàng)稅和費(fèi)，這個(gè)稅、費(fèi)會(huì)比較多，一般按照買賣交易總價(jià)的一定比例繳納。如契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)等。為避免在交易過程中產(chǎn)生不必要的糾紛，在買賣雙方簽署合同前，應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門和稅務(wù)機(jī)關(guān)，咨詢產(chǎn)權(quán)過戶需要繳納的稅、費(fèi)明細(xì)，做好資金預(yù)算，并商量好怎么承擔(dān)。

　　6、房產(chǎn)交付

　　房產(chǎn)交付時(shí)間由雙方自由約定，可以在付款前任意時(shí)間交付，也可在過戶后任意時(shí)間交付，法律對(duì)于房屋交付時(shí)間沒有禁止性規(guī)定。

　　在實(shí)踐中，往往根據(jù)雙方的需要自由約定；房屋交付的標(biāo)志，一般約定為房屋鑰匙的交付，不一定要去房屋中進(jìn)行正式交接手續(xù)。當(dāng)然，辦理正式交接手續(xù)，簽署交接房產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備及物品清單，對(duì)于減少合同糾紛，有積極的預(yù)防作用。

　　一般在交接手續(xù)中還約定，交付前發(fā)生的水、電、物業(yè)費(fèi)之類的費(fèi)用，全部由出賣方承擔(dān)，交付后產(chǎn)生的各種費(fèi)用，均由購(gòu)買人承擔(dān)。同時(shí)，交付前房產(chǎn)中發(fā)生的各種爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)，均全部由出賣人承擔(dān)；而一旦完成房產(chǎn)交付，房產(chǎn)中發(fā)生的各種爭(zhēng)議及風(fēng)險(xiǎn)均全部轉(zhuǎn)移給買受人。

　　7、違約責(zé)任

　　這個(gè)條款是強(qiáng)烈建議寫進(jìn)去的！否則，一旦出現(xiàn)違約情形，無法追究對(duì)方的違約責(zé)任，無法保護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)司法實(shí)踐，違約責(zé)任建議的承擔(dān)幅度在成交價(jià)金30%為宜。若實(shí)際損失高于這個(gè)比例，可以向人民法院申請(qǐng)?jiān)黾?；若低于這個(gè)比例，可以申請(qǐng)適當(dāng)減少。

　　8、補(bǔ)充條款

　　鑒于交易情形的復(fù)雜性、交易當(dāng)事人情況的特殊性，在房產(chǎn)買賣合同中，建議增加補(bǔ)充條款，對(duì)個(gè)別事項(xiàng)、特殊偏好做出約定。

　　9、爭(zhēng)議的解決方式

　　合同履行中出現(xiàn)爭(zhēng)議，首先應(yīng)該友好協(xié)商，爭(zhēng)取雙方協(xié)商解決問題；如確實(shí)無法協(xié)商一致，可以訴請(qǐng)人民法院解決。

　　在簽署合同時(shí)，也可以在合同中約定，出現(xiàn)糾紛時(shí)，采用仲裁的方式。但如果約定了仲裁解決，那后期將只能采用仲裁方式，排除了人民法院訴訟管轄，故約定仲裁解決方式時(shí)需要慎重考慮。

　　10、其他條款

　　一般包括合同生效要件、生效時(shí)間、合同份數(shù)等，一般約定為合同自雙方依法簽章后生效；合同份數(shù)根據(jù)辦理過戶手續(xù)、貸款手續(xù)的需要約定；合同之間不符時(shí)，可以約定以存放在哪里的合同為準(zhǔn)。

　　11、簽署當(dāng)事人、日期、地點(diǎn)及合同附件

　　合同應(yīng)由買賣雙方所有交易當(dāng)事人簽章，不得遺漏，有的還會(huì)要求捺印；注明簽署日期和簽約地點(diǎn)；有的交易中，涉及繁多的設(shè)施設(shè)備、家具家電，當(dāng)事人會(huì)將相關(guān)的物件以清單的形式作為合同附件。合同附件與合同正文在法律上的效力是同等的。

　　附：房屋買賣合同范本

　　賣方：________________（以下簡(jiǎn)稱甲方）

　　地址：__________________________

　　買方：________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

　　地址：__________________________

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

　　第一條 乙方同意購(gòu)買甲方擁有的坐落在________市________區(qū)________街________巷________號(hào)擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為______平方米（詳見土地房屋權(quán)證第________號(hào)）。

　　第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)_______元整（大寫：______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整）。本合同簽訂之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)_____元整，作為購(gòu)房定金。

　　第三條 付款時(shí)間與辦法：

　　1.甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)，當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)_____拾______萬______仟______佰______拾______元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)_____元整申請(qǐng)銀行按揭（如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。

　　2.甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)_____拾______萬______仟______佰______拾______元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)_____元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。

　　第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起______天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將______等費(fèi)用結(jié)清。

　　第五條 稅費(fèi)分擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。

　　第六條 違約責(zé)任。甲、乙雙方合同簽訂后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在______日內(nèi)將乙方的已付款（不記利息）返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起______日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

　　第七條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)______公證處公證。

　　第八條 本合同一式______份。甲方一份，乙方一份，房地產(chǎn)交易中心一份、__________公證處各一份。

　　第九條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式。在履約過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

　　第十條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

　　第十一條 雙方約定的其他事項(xiàng)：

　　________________________________________________

　　____________________________________________________

　　____________________________________________________

　　出賣方（甲方）：________ 購(gòu)買方（乙方）：________

　　地址：________ 地址：________

　　郵編：________ 郵編：________

　　電話：________ 電話：________

　　代理人（甲方）：________ 代理人（乙方）：________

　　身份證號(hào)碼：____________ 身份證號(hào)碼：____________

　　________年____月____日

網(wǎng)站聲明： 本文“上海房產(chǎn)合同律師咨詢分分鐘搞定房屋買賣合同”可能部分信息來自互聯(lián)網(wǎng)，以學(xué)習(xí)交流為目的，整合法律法規(guī)、政府官網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)知識(shí)。如果發(fā)現(xiàn)有涉嫌抄襲的內(nèi)容，請(qǐng)聯(lián)系我們，并提交問題、鏈接及權(quán)屬信息，一經(jīng)查實(shí)，本站將立刻刪除涉嫌侵權(quán)內(nèi)容。