上海房屋買(mǎi)賣糾紛律師給予案例分析

　　（一）早在2011年12月20日《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》（法〔2011〕354號(hào)）中，就已有關(guān)于“跳單”的指導(dǎo)案例“指導(dǎo)案例1號(hào)：上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，旨在解決二手房買(mǎi)賣活動(dòng)中買(mǎi)方與中介公司因“跳單”引發(fā)的糾紛。

　　該案例確認(rèn)：居間合同中禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開(kāi)該中介公司與賣方簽訂房屋買(mǎi)賣合同的約定具有約束力，即買(mǎi)方不得“跳單”違約；衡量買(mǎi)方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買(mǎi)方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。從而既保護(hù)中介公司合法權(quán)益，促進(jìn)中介服務(wù)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)交易誠(chéng)信，又促進(jìn)房屋買(mǎi)賣中介公司之間公平競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　《民法典》第九百六十五條也是對(duì)該案例審判精髓的提煉和歸納，但其適用范圍不僅限于房產(chǎn)中介領(lǐng)域。

　　上述指導(dǎo)案例明確了買(mǎi)方“跳單”行為構(gòu)成違約，并明確了判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的標(biāo)準(zhǔn)，其中涉及到“跳單”糾紛中消費(fèi)者自由選擇權(quán)的保護(hù)。

　?。ǘ┰诹硪坏湫桶咐?ldquo;無(wú)錫恒茂時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴張某某、顧某某居間合同糾紛案”（（2011）南民初字第11號(hào)）中，法院認(rèn)為，根據(jù)合同法對(duì)居間合同的定義，案涉當(dāng)事人之間形成居間合同法律關(guān)系。房屋買(mǎi)賣居間合同中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息卻繞開(kāi)該中介公司與賣方簽訂房屋買(mǎi)賣合同的約定，屬于格式條款，但是并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，就不屬于格式條款無(wú)效的情形，對(duì)合同當(dāng)事人而言就具有法律約束力。居間合同委托人（即房屋買(mǎi)受人）對(duì)“跳單”行為沒(méi)有正當(dāng)抗辯理由，應(yīng)依照約定，承擔(dān)違約責(zé)任，賠償居間人的損失，但考慮到居間人僅提供房源信息，未實(shí)際操作購(gòu)房協(xié)議等情形，中介費(fèi)可酌情少收。

　　此外，在“虎林市盈德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴叢某某居間合同糾紛案”（（2019）黑03民終530號(hào)）中，法院首先分析本案的案由，即案涉合同的法律性質(zhì)。房地產(chǎn)中介公司涉及到的“跳單”糾紛案件一般會(huì)涉及兩種合同關(guān)系，一種為居間合同，一種為委托合同。其主要區(qū)別在于中介公司所掌握的房源信息，是由中介公司自行提供并促成交易，還是依據(jù)委托關(guān)系幫助購(gòu)買(mǎi)人進(jìn)行詢價(jià)促成交易。結(jié)合到本案而言，本案的房源信息系由中介公司提供，購(gòu)買(mǎi)人在中介公司處準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋，中介公司準(zhǔn)備促成交易并簽訂看房協(xié)議，均能證實(shí)雙方之間形成居間合同關(guān)系，故本案案由確定為居間合同關(guān)系。

　　其次，法院分析“跳單”條款是否有效的問(wèn)題。本案中的“跳單”條款是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不存在免除一方責(zé)任、加重一方責(zé)任排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，應(yīng)為有效條款。如果在能夠證實(shí)本案購(gòu)買(mǎi)人所購(gòu)買(mǎi)房屋是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

　　從上述案例可見(jiàn)，由于購(gòu)房者亦是消費(fèi)者，“跳單”問(wèn)題還涉及消費(fèi)者自由選擇權(quán)的沖突。法院在審理“跳單”糾紛案件時(shí)，應(yīng)綜合衡量和平衡購(gòu)房人/委托人的消費(fèi)者自由選擇權(quán)和中介人的獲取傭金避免被“跳單”的權(quán)利。

　　在民法典生效后，關(guān)于“跳單”糾紛案例尚不多見(jiàn)。但是，由于民法典對(duì)中介合同的規(guī)定基本沿用原合同法的規(guī)定及相關(guān)指導(dǎo)案例的原理，法院對(duì)此的審理方向和說(shuō)理部分應(yīng)該會(huì)繼續(xù)參照“指導(dǎo)案例1號(hào)：上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”。

　?。ㄈ┙?，重慶市巴南區(qū)人民法院受理了一起房屋買(mǎi)賣合同糾紛案件。買(mǎi)方李某與甲公司簽訂中介合同后，私下與賣方張某聯(lián)系并辦理了過(guò)戶手續(xù)，并拒絕支付剩余中介費(fèi)，三方就中介費(fèi)支付產(chǎn)生較大分歧，甲公司認(rèn)為該行為系“跳單”行為，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，遂向法院起訴。

　　承辦法官在了解案情后，認(rèn)為李某的行為屬于“跳單”行為，向李某和張某解讀了相關(guān)的法律條文，并告知其可能承擔(dān)的法律責(zé)任。最終，經(jīng)過(guò)法官的耐心釋法，李某和張某認(rèn)識(shí)到了自己的行為已構(gòu)成違約，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，李某和張某同意支付剩余中介費(fèi)用。

　　什么是“跳單”行為?

　　“跳單”是一個(gè)行業(yè)術(shù)語(yǔ)，就是指房屋委托人接受中介服務(wù)后繞開(kāi)中介人直接與相對(duì)人訂立合同。

　　《民法典》第九百六十五條對(duì)此有明確規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬”。

　　跳單行為主要從三個(gè)方面認(rèn)定，第一，要看中介合同是否已經(jīng)生效，且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù);第二，要看中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)訂立合同;第三，委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同。

　　《民法典》的這一條款，將“跳單”行為上升到了法律層面，充分保護(hù)了中介人的合法權(quán)益，同時(shí)有利于房屋買(mǎi)賣、租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

　　法官提醒

　　“跳單”行為不僅會(huì)使委托人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)會(huì)增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)生活中也出現(xiàn)過(guò)委托人向買(mǎi)房人支付房款后不能辦理過(guò)戶手續(xù)、買(mǎi)賣雙方因?yàn)榉靠畹闹Ц稌r(shí)間產(chǎn)生糾紛等情況，給買(mǎi)賣雙方造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。希望廣大群眾嚴(yán)格遵循契約精神，按照合同約定履行各自義務(wù)，不要因?yàn)樨澬”阋硕源筇?

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