?上海房屋買賣律師　房屋已經(jīng)納入拆遷范圍 所簽的房屋買賣還有效嗎?

　　根據(jù)司法實(shí)踐來(lái)看，拆遷一般不會(huì)影響合同效力。

　　并且，如果房屋已經(jīng)納入拆遷范圍，房主一般也不會(huì)出售房屋，所以實(shí)際當(dāng)中一般都是先簽訂房屋買賣合同，然后再遇到拆遷。

　　主流的觀點(diǎn)是：依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。雙方簽訂的買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)，非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方當(dāng)事人同意，不得擅自變更或者解除合同。系爭(zhēng)房屋征收公告發(fā)布時(shí)間在買賣合同簽訂之后，屬雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)均無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情況，也不屬于情勢(shì)變更原則的適用范圍，一方以此為由要求解除合同的，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，法院一般不予支持。.

　　農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況

　　（一）買賣雙方的基本情況

　　1.從購(gòu)買“安置房”的購(gòu)房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實(shí)現(xiàn)了對(duì)普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風(fēng)險(xiǎn)，但是無(wú)力購(gòu)買高價(jià)的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購(gòu)買安置房。他們對(duì)房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，而且大部分沒(méi)有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開(kāi)發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購(gòu)買人群對(duì)是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點(diǎn)是購(gòu)買到了這種休息居住的價(jià)值。普遍來(lái)說(shuō)，這類人群的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，他們要實(shí)現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。三是實(shí)現(xiàn)投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購(gòu)買部分地段和區(qū)位的安置房，以期實(shí)現(xiàn)投資功能。這類人群抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，對(duì)住房本身沒(méi)有需求，類似于商品房炒家。

　　2.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農(nóng)民。在拆遷安置的過(guò)程中，不少農(nóng)民分得面積相對(duì)較大的安置房，甚至有些農(nóng)民分得多套住房。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價(jià)值，被拆遷農(nóng)民賣掉多余的住房。二是賣方為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和投資公司。從應(yīng)訴到我院的糾紛來(lái)看，此類糾紛占絕大多數(shù)。在推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過(guò)程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會(huì)一般采取招標(biāo)方式選擇具有資金優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開(kāi)發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。

　?。ǘ┐祟惣m紛的特點(diǎn)

　　一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買人簽訂的合同表面為項(xiàng)目安置合同，實(shí)為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項(xiàng)目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內(nèi)容。

　　二是合同明確表明為購(gòu)房人辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，一般在合同里面明確注明：開(kāi)發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，按規(guī)定為購(gòu)房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)”，并在房屋交付使用后一定期間內(nèi)，依據(jù)相關(guān)政策換為“城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”，同時(shí)辦理“國(guó)有土地使用權(quán)證”。但是在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商很難兌現(xiàn)此項(xiàng)諾言，導(dǎo)致違約，糾紛必然發(fā)生。

　　三是此類案件矛盾尖銳。因?yàn)榘仓梅康膬r(jià)格大大低于市面上的商品房，購(gòu)房者基于價(jià)格的優(yōu)勢(shì)紛紛購(gòu)買安置房。更何況有開(kāi)發(fā)商“一定時(shí)期內(nèi)辦理國(guó)有土地使用權(quán)”的承諾，購(gòu)房人更加義無(wú)反顧。因此一旦糾紛產(chǎn)生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開(kāi)發(fā)商履約。

　　四是是涉穩(wěn)群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭(zhēng)議的標(biāo)的基本一致，紛紛要求開(kāi)放商履約。上海房屋買賣律師眾多分散的購(gòu)買人為了增強(qiáng)其維權(quán)的力量而聯(lián)合起來(lái)，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業(yè)主，嚴(yán)重地影響社會(huì)的穩(wěn)定。

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