2015年，劉志軍以借款人身份，齊宏公司以擔(dān)保人身份，與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司莆田分行簽訂了《個(gè)人住房貸款合同》。劉志軍同意向銀行借款49萬(wàn)元，以房產(chǎn)和土地使用權(quán)作為抵押貸款。上海房產(chǎn)律師帶您了解一下有關(guān)的情況。

　　一審法院認(rèn)定，本案是華融福建分院違反一審法院暫緩執(zhí)行令引起的糾紛。劉辯稱，土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)被排除在外，理由是他從 Qihong 購(gòu)買了該公司開發(fā)的商品房。根據(jù)《中華民國(guó)》第一百四十七條，“建筑物、構(gòu)筑物或者其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者出資的，在建筑物、構(gòu)筑物或者其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并處理”。

　　買受人購(gòu)買建筑物的，其后在建筑物占用范圍內(nèi)取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。因此，在商品房所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)沒(méi)有以劉志軍的名義登記的情況下，劉志軍提出的將所涉商品房占用面積內(nèi)的土地使用權(quán)排除在外的要求，是根據(jù)最高人民法院第二十八條或第二十九條有關(guān)人民法院異議復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定，審查該商品房的土地使用權(quán)是否有足以排除執(zhí)行的重大利益。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

　?。ㄒ唬┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押炗喓戏ㄓ行У臅尜I賣合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

　?。ㄈ┮阎Ц度?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

　　（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

　　劉志君所提交的《商品房買賣合同（預(yù)售）》，落款時(shí)間早于一審法院查封時(shí)間，該合同亦辦理了備案登記及繳納預(yù)告登記費(fèi)用，上述事實(shí)足以證明劉志君與啟宏公司在一審法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

　　劉志君提供的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開）》《福建增值稅普通發(fā)票》《個(gè)人住房借款合同》及相應(yīng)貸款還款記錄，結(jié)合啟宏公司在財(cái)產(chǎn)保全復(fù)議申請(qǐng)期間主張案涉被查封的房產(chǎn)及土地使用權(quán)已于2018年1月1日全部出售，第三人已交付全部購(gòu)房款并已實(shí)際占有的內(nèi)容，可以證明劉志君已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款。

　　根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》第十三條約定，啟宏公司已經(jīng)為劉志君的按揭貸款承擔(dān)了保證責(zé)任，故劉志君依約應(yīng)不可撤銷地委托啟宏公司代為辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，并于交房時(shí)將辦理權(quán)屬證書的資料和契稅交給啟宏公司。

　　劉志君提交的《藝境天下交房收費(fèi)明細(xì)表》及繳納初始登記費(fèi)、土地證辦理費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、契稅等費(fèi)用的《收款收據(jù)》，可證明其已經(jīng)依約委托啟宏公司代為辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，故可認(rèn)定案涉商品房及土地使用權(quán)權(quán)屬至今尚未登記至劉志君名下，系屬不可歸責(zé)于劉志君的原因所致。

　　上述契稅、土地證辦理費(fèi)、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等費(fèi)用依約應(yīng)在房屋交付時(shí)支付，結(jié)合劉志君已繳交了案涉商品房的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，案涉商品房水費(fèi)繳納情況以及前述啟宏公司在財(cái)產(chǎn)保全復(fù)議申請(qǐng)期間的主張等事實(shí)，亦可證明案涉商品房在被查封前已經(jīng)交付，劉志君已經(jīng)合法占有該房屋。

　　華融福建分公司于本案舉證期間向一審法院申請(qǐng)向莆田市雅居物業(yè)管理有限公司調(diào)查劉志君的入住情況，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條中的“合法占有”，系指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理和支配，劉志君已經(jīng)舉證證明該房屋的交付事實(shí)，即應(yīng)認(rèn)定其有權(quán)對(duì)房屋行使管理和支配權(quán)。

　　其是否實(shí)際入住該房屋并不影響其已經(jīng)依約占有該房產(chǎn)事實(shí)的成立，故依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十五條“當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查收集的證據(jù)，與待證事實(shí)無(wú)關(guān)聯(lián)、對(duì)證明待證事實(shí)無(wú)意義或者其他無(wú)調(diào)查收集必要的，人民法院不予準(zhǔn)許”之規(guī)定，華融福建分公司申請(qǐng)調(diào)查的證據(jù)并無(wú)調(diào)查收集的必要，一審法院依法不予準(zhǔn)許。

　　雖然商品房(預(yù)售)買賣合約訂明，案件所涉及的商品房位于黃石荔城區(qū)的莆田商業(yè)物流園內(nèi)，地盤名為“ PS hang-2011-23”，但劉志軍的土地保有權(quán)應(yīng)局限于他所購(gòu)買的商品房所占用的部分，而非整個(gè)土地保有權(quán)。因此，本案不能強(qiáng)制執(zhí)行的土地使用權(quán)范圍應(yīng)限于劉志軍購(gòu)買的《商品房預(yù)售合同》中商品房所占用的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買商品住房和土地保有權(quán)以外的其他權(quán)益不屬于本案的范圍。華融福建分公司聲稱，第203號(hào)命令中止整個(gè)工程用地的執(zhí)行，超出了劉志軍的權(quán)益范圍，有事實(shí)根據(jù)，但因超出范圍不屬于本案范圍，不予處理。