房屋租賃中的房屋交付時(shí)間如何認(rèn)定?上海房屋糾紛律師為您解答
根據(jù)原告陳述:被告寶澤康醫(yī)院于2016年1月16日將涉案房屋內(nèi)的物品搬空,但因?qū)殱煽滇t(yī)院在涉案房屋內(nèi)遺留有部分垃圾,原告于2016年1月31日清理完畢,應(yīng)視為該院于次日即2016年2月1日交付房屋。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的內(nèi)容。
鑒于涉案房屋在退還時(shí)房屋狀態(tài)良好,不存在出租障礙,原告完全可以正常將涉案房屋對(duì)外出租??紤]到春節(jié)前后對(duì)房屋租賃市場的一定影響,本院推定原告房屋空置的合理期限為自2016年1月15日起至2016年3月1日止。據(jù)此,本院判定被告賠償原告閑置期限或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失為15、8454萬元【31、690943萬元/季÷3個(gè)月)+10、5636÷2】。
案件信息來源:中國傳統(tǒng)印刷物資總公司與秦楚、北京寶澤康國際社會(huì)醫(yī)院進(jìn)行管理能力有限責(zé)任公司對(duì)于房屋租賃服務(wù)合同糾紛一審民事判決書,[北京市西城區(qū)人民法院(2016)京0102民初9476號(hào)]。
考慮到社會(huì)實(shí)踐中進(jìn)行房屋空置費(fèi)損失、重新出租房屋的中介費(fèi)等損失企業(yè)通常具有客觀方面存在但較難證明,法院未必會(huì)準(zhǔn)確分析計(jì)算每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失的具體問題金額,而是我們通常會(huì)通過結(jié)合相關(guān)案件的具體實(shí)際情況(雙方的過錯(cuò)情況、案租賃服務(wù)合同的約定期限及履行期限、雙方之間關(guān)于違約金的約定等情況),酌定一個(gè)科學(xué)合理的費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)判決承租方承擔(dān)。
由北京人民法院審理的案件中,損失具體數(shù)額不能為了確定的,可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ乙环N替代房屋周轉(zhuǎn)期間的租金損失,但最長一般情況下不得超過六個(gè)月。
案件一: 北京市人民法院一審對(duì) Fang Wenshan 與周之家租賃合同糾紛的民事判決[(2015)朝民初資20580]認(rèn)為,“依法訂立的合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力,因此,
在這種情況下,原告與被告簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思,并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,因此具有法律效力。雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行。合同規(guī)定: “解除合同,一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)先向另一方支付10萬元?!?
雖然被告聲稱雙方以協(xié)商一致方式解除合同,但案情并不符合這一條款,但考慮到被告提議事先解除合同,雙方在移交過程中并未更改協(xié)議并簽署書面協(xié)議,原告尚未放棄向?qū)Ψ教岢龅倪`約罰款申索,因此法院認(rèn)為應(yīng)適用這一條款,原告聲稱法院允許對(duì)違約罰款。“關(guān)于 liquidated damage,法律規(guī)定,當(dāng)事人約定的 liquidated damage 超過造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院適當(dāng)減少。
在本案中,被告建議 liquidated damage 過高,并要求法院酌情處理。在這種情況下,法院根據(jù)公平和誠實(shí)信用的原則,將原告隨后進(jìn)入有關(guān)場所的時(shí)間、約定的期限和履行有關(guān)租賃合同的期限、當(dāng)事人之間的 liquidated damage 協(xié)議等合并在一起,酌情處以7萬元罰款?!?
人民法院第一審民事判決[(2014)] ,北京高義房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和朱偉南就房屋租賃合同糾紛[(2014)]裁定,“原告要求被告支付解雇補(bǔ)償金3735324元,相當(dāng)于四個(gè)月的租金。
根據(jù)合約條款,被告須于2012年12月19日或之前繳付原告的按金及首個(gè)月的租金,而被告現(xiàn)已承認(rèn)未有繳付按金,并已符合合約所訂明的條件,讓原告行使撤銷合約的權(quán)利,以及讓被告就撤銷合約支付補(bǔ)償。
因此,上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為,原告要求被告支付賠償金,具有事實(shí)和法律依據(jù),本法院支持,但原告要求賠償金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高?;诠胶驼\信的原則,加上雙方同意的租賃期限、終止合同的時(shí)間、被告的過失程度以及原告的實(shí)際損失,法院決定賠償應(yīng)以有爭議房屋的三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)?!?
相關(guān)閱讀
-
訴訟離婚什么情況下會(huì)判離?詳細(xì)閱讀
《民法典》(自2021年1月1日起施行)第一千零七十九條,夫妻一方要求離婚的,可以由有關(guān)組織進(jìn)行調(diào)解或者直接向人民法院提起離婚訴訟。人民法院審理離婚案件,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解;如果感情確已破裂,調(diào)解無效的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚。有下列情形之一,調(diào)解無效的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚:(一)重婚或者與他人同居;(二)實(shí)施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員;(三)有賭博、吸毒等惡習(xí)屢教不改;(四)因感情不和分居滿二年;(五)其他導(dǎo)致夫妻感情破裂的情形;(六)一方被宣告失蹤,另一方提起離婚訴訟的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予離婚。
-
上海房產(chǎn)合同律師談貸款買房需要注意的“坑”詳細(xì)閱讀
我們都知道,對(duì)于那些通過抵押貸款購買房子的人來說,除了與賣方簽訂銷售合同外,買方還需要簽訂房屋和抵押合同。買方應(yīng)按照協(xié)議償還銀行欠款。這種按揭購房方式的注意事項(xiàng)是什么?策法網(wǎng)上海房產(chǎn)合同律師為您分析:在抵押中買賣房屋時(shí),行轉(zhuǎn)抵押,轉(zhuǎn)抵押需要注意以下問題:一、謹(jǐn)慎選擇中介。辦理二手房轉(zhuǎn)按揭可能會(huì)涉及到中介,但由于中介素養(yǎng)不同,在選擇時(shí)需要謹(jǐn)慎。
-
如何理解最高法關(guān)于彩禮返還條文的司法解釋?詳細(xì)閱讀
彩禮作為我國傳統(tǒng)婚嫁習(xí)俗的一種,是談婚論嫁時(shí)不可避免的話題。但因?yàn)椴识Y往往數(shù)額比較大,不少曾經(jīng)“愛過”的戀人為此“扯皮”,甚至引起一系列的法律糾紛。 2020年12月30日,最高人民法院發(fā)布關(guān)于適用民法典婚姻家庭編的解釋。其中第五條明確:當(dāng)事人請(qǐng)求返還按照習(xí)俗給付的彩禮的,如果查明屬于以下情形,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持: 1、雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù); 2、雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確未共同生活; 3、婚前給付并導(dǎo)致給付人生活困難。
-
上海律師曹宸講生活中需守的清規(guī)戒律(一)詳細(xì)閱讀
日常生活中,因不懂法常干追悔莫及的蠢事,但拿著大部頭的法律條文去讀又不現(xiàn)實(shí)。上海律師曹宸結(jié)合生活實(shí)際用通俗易懂的語言給講解給大家法律條文。