房地產(chǎn)市場開發(fā)一個企業(yè)對以劃撥方式可以取得土地使用權(quán)的土地問題進行分析房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當嚴格按照國家法律、法規(guī)制度規(guī)定，報有批準權(quán)的人民對于政府部門審批。報經(jīng)批準后，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納相關(guān)數(shù)額的土地出讓金。在實務(wù)中，房地產(chǎn)項目開發(fā)技術(shù)企業(yè)應(yīng)注意以下幾點。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　一、分配的土地使用權(quán)及其附屬權(quán)的轉(zhuǎn)讓具有限制性。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)只有在土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，依法取得國有土地使用證，有地上建筑物和其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明，簽訂的土地使用權(quán)出讓合同合法有效的情況下，經(jīng)行政主管部門批準，方可轉(zhuǎn)讓。

　　二、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的有效性。

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定可知，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準。對于未經(jīng)批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)便進行對土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓的行為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于與審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第12條規(guī)定，只要在起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意，并由受讓方辦理手續(xù)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，應(yīng)認定訂立的轉(zhuǎn)讓合同有效。

　　以劃撥土地資源使用權(quán)可以作為企業(yè)投資與他人訂立合同管理合作研究開發(fā)建設(shè)項目的，未經(jīng)有批準權(quán)的人民對于政府部門批準，合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效。未經(jīng)批準，將土地使用權(quán)作為與他人建設(shè)合作房屋的投資，合作房屋的建設(shè)用途為雙方當事人自用，所分配土地的性質(zhì)和用途不得改變的，合作房屋建設(shè)合同依法有效。

　　未經(jīng)批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂合同開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)經(jīng)濟適用住房，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合同有效。破產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的國有土地使用權(quán)，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，由政府免費收回，依法處理。

　　在 "商業(yè)置換 "模式下，應(yīng)依法通過 "招拍掛 "方式取得土地使用權(quán)，避免因國有資產(chǎn)流失等損害國家利益的情形導致合同無效。合規(guī)建議：

　　1、在房地產(chǎn)企業(yè)項目管理開發(fā)工作之前，對標的項目的土地資源使用權(quán)性質(zhì)及地上建筑物權(quán)屬等情況可以進行詳盡的調(diào)查；

　　2、同意土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法辦理審批手續(xù)，并就辦理手續(xù)的期限和相應(yīng)的違約責任作出明確規(guī)定

　　3、作為出資人，出資人在審批手續(xù)完成后提供資金；

　　4、雙方可以商定一個共管賬戶，以避免在手續(xù)完成之前向項目投入資金。

　　相關(guān)法條《城鎮(zhèn)發(fā)展國有企業(yè)土地資源使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條：“劃撥以及土地資源使用權(quán)，除本條例進行第四就是十五條規(guī)定的情況外，不得通過轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！?

　　第四十五條經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)中華民國管理部門批準，劃撥的土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附屬物的所有權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押:

　　1、土地使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

　　2、持有國有土地使用證；

　　3、有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明；

　　4、依照本條例第二章的規(guī)定企業(yè)簽訂中國土地資源使用權(quán)出讓管理合同，向當?shù)厥小⒖h人民對于政府需要補交土地開發(fā)使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲投資收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

　　前款土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，分別按照本條例第三章、第四章、第五章的規(guī)定辦理。

　　無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者因搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可以依照本條例的規(guī)定進行出讓。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師注意到，對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可以依照本條例的規(guī)定進行出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，市、縣人民政府應(yīng)當根據(jù)實際情況對地上建筑物和其他附著物給予適當補償。