集體建設(shè)用地可以用來(lái)建設(shè)出租房，這實(shí)際上賦予了集體在集體土地上發(fā)展商品房的權(quán)利，雖然這只是集體土地使用方面的一個(gè)突破，但其價(jià)值在于國(guó)家放棄對(duì)土地發(fā)展權(quán)的壟斷。合作住宅作為一種特殊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，具有政策支持作用，有望釋放政策紅利。上海房產(chǎn)糾紛律師就來(lái)為您講講相關(guān)的情況。

　　2017年8月21日，國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目用地制度建設(shè)社會(huì)租賃住房試點(diǎn)工作方案》的通知【國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào) 】“為增加融資租賃住房供應(yīng)，緩解我國(guó)住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房管理體系。

　　建立一個(gè)健全完善房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康教育發(fā)展具有長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)不同地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市通過(guò)開(kāi)展有效利用農(nóng)村集體主義建設(shè)生態(tài)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，制定了《利用這個(gè)集體文化建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》”。

　　但從稅收法律法規(guī)的制定來(lái)看，實(shí)際上我國(guó)對(duì)于合作建房的性質(zhì)和是否需要繳納土地增值稅都沒(méi)有依據(jù)，而且合作建房涉及大量的村企合作和地方政府利益相關(guān)者之間的博弈。因此，總的來(lái)說(shuō)，地方和區(qū)域?qū)ο嚓P(guān)稅收政策的自由裁量權(quán)和自我解釋和適用必然存在空間。本文探討的是與合作建房相關(guān)的土地增值稅問(wèn)題。

　　對(duì)合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)研究房地產(chǎn)企業(yè)合同的法律定性分析主要見(jiàn)于《最高人民對(duì)于法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地資源使用權(quán)合同管理糾紛案件適用相關(guān)法律環(huán)境問(wèn)題的解釋》（法釋[2005]5號(hào)）的規(guī)定，該司法解釋第十四條：“本解釋所稱的合作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)公司合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為一個(gè)共同發(fā)展投資，共享服務(wù)利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作學(xué)習(xí)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本信息內(nèi)容的協(xié)議”。

　　對(duì)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的認(rèn)定，司法解釋作了如下區(qū)分和裁定: “第二十四條房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同規(guī)定，提供土地使用權(quán)的合同當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利息，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

　　第二十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同當(dāng)事人約定提供資金，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，視為房屋買賣合同。第二十六條房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，提供資金的一方不承擔(dān)任何作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定金額的，視為貸款合同。第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同當(dāng)事人同意以租賃以外的任何形式或者不承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，為房地產(chǎn)使用提供資金的，該合同視為房地產(chǎn)租賃。

　　合作建房是合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型模式，其認(rèn)定也遵循上述邏輯。根據(jù)上述司法解釋對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或者合作建房應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)法律特征:一是共同投資；二是分享利潤(rùn)；三是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。合作社最大的稅收問(wèn)題是增值稅。合作住宅作為一種特殊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師發(fā)現(xiàn)，在實(shí)踐中，由于歷史形勢(shì)的復(fù)雜性、舊城改造等原因?qū)е铝烁鞣N形式的合作住房，稅收政策不夠明確。關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。