房地產(chǎn)糾紛律師咨詢_房地產(chǎn)糾紛案件裁判規(guī)則
房地產(chǎn)糾紛律師咨詢關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件常見問題的裁判規(guī)則相關(guān)律師法律咨詢。
一、房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任
雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容,但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定:
在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者提供虛假情況的,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定。
房地產(chǎn)糾紛律師咨詢:房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定,可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知,致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分。
二、居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰(shuí)
《物權(quán)法》第70條規(guī)定:“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”
按照這一規(guī)定,居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分,單個(gè)居民對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。
居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。 居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)。
這一權(quán)利是業(yè)主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二:一是不以盈利為目的;二是為了更好地利用專有部分,增加專有部分的舒適度,增加專有部分的安全,同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。
業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外墻面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定,同時(shí)要正確處理相鄰關(guān)系,不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。 小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外墻面屬于獨(dú)棟別墅的所有權(quán)人。
三、當(dāng)實(shí)際交易價(jià)格與備案合同價(jià)格不一致時(shí),承租人不能要求以備案合同價(jià)格作為同等條件主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素,如價(jià)格、付款方式等與真實(shí)的約定不一致時(shí),應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn),非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。
房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按買賣合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來(lái)認(rèn)定,而逃避稅務(wù)并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的。據(jù)此,應(yīng)當(dāng)以真實(shí)交易價(jià)格作為認(rèn)定同等條件的依據(jù)。
四、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間,出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
房地產(chǎn)糾紛律師咨詢:房屋抵押權(quán)存續(xù)期間,出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的,不影響房屋買賣合同的效力。
出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù),致使買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,買受人可以請(qǐng)求解除合同。
買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押注銷登記,出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
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