以下內(nèi)容為附近律師所的房屋買賣糾紛律師整理了最近咨詢比較多得關(guān)于房屋買賣糾紛法律問題的咨詢解答：

　　問：我和丁某簽訂了二手房轉(zhuǎn)讓合同，他是賣方，我支付了500萬的全款給他，后來請(qǐng)他協(xié)助過戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子被查封了。

　　這段時(shí)間房?jī)r(jià)暴漲，丁某反悔說被查封的房子不能賣，雙方簽訂的合同無效，請(qǐng)問我還能請(qǐng)求他協(xié)助過戶嗎？

　　房產(chǎn)律師律師答：這個(gè)問題涉及到轉(zhuǎn)讓被查封房產(chǎn)的合同效力問題。根據(jù)我們的以外訴訟經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)事人之間訂立轉(zhuǎn)讓被查封房產(chǎn)的合同，并不違背《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條有關(guān)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)以此為由認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（二）項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定僅為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

　　即使轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)存在司法查封，雙方當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時(shí)亦產(chǎn)生債的法律效力，在解除查封或撤銷查封后，當(dāng)事人仍然可以辦理不動(dòng)產(chǎn)變更手續(xù)。

　　因此，當(dāng)事人之間訂立轉(zhuǎn)讓被查封房產(chǎn)的合同并不違背《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條有關(guān)不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)以此為由認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。

　　問：去年我和某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，合同中明確約定交付的房屋面積為102㎡，但是實(shí)際我測(cè)量了只有98㎡，請(qǐng)問這種情況如何向開發(fā)商主張合法權(quán)利？

　　房產(chǎn)交易律師答：這個(gè)問題可以歸納為：商品房買賣合同中實(shí)際交付面積與約定面積不符時(shí)開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，在商品房買賣合同中，當(dāng)出賣人交付使用的房屋建筑面積與合同約定面積不符時(shí)，合同有約定的，按照約定處理；

　　合同沒有約定或者約定不明確的，則面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同。

　　房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；

　　房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　鑒于你的房屋面積誤差超過3%，你有以下幾種選擇：

　　1)請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息；2)要求開發(fā)商支付面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息，且可以要求雙倍返還面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款。

　　問：我于去年從某開發(fā)商處購(gòu)買了一套房屋，今年裝修搬進(jìn)新房后發(fā)現(xiàn)房屋有明顯的質(zhì)量問題，我在開發(fā)商的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》明確提出了房屋的質(zhì)量問題。

　　現(xiàn)我想起訴至法院要求開發(fā)商承擔(dān)房屋的瑕疵責(zé)任，但是主要證據(jù)《業(yè)主入住驗(yàn)收單》在開發(fā)商手中，這種情況法院會(huì)采信我的主張嗎？

　　房產(chǎn)官司律師答：如果業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收?qǐng)?zhí)的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》上對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見的瑕疵明確提出了書面異議。

　　而《業(yè)主入住驗(yàn)收單》又由開發(fā)商單方保存，經(jīng)法院要求，開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗(yàn)收單》，則應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的上述規(guī)定。

　　推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。開發(fā)商以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可的，不應(yīng)支持。

　　問：我公司興建了一座建筑，但是沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該建筑建成后我公司與甲公司就改建筑物簽訂了買賣合同，甲公司支付了1000萬的對(duì)價(jià)。

　　但是最近甲公司發(fā)現(xiàn)我公司興建該建筑并無相關(guān)許可證，向法院起訴該合同無效，請(qǐng)求返還1000萬及相應(yīng)利息，這種情況我該怎么辦？

　　房產(chǎn)合同咨詢律師答：違法建筑買賣合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前違法建筑補(bǔ)正為合法建筑的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　詳解：違法建筑作為不被承認(rèn)權(quán)利的事實(shí)不動(dòng)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓不受法律保護(hù)，而以此為標(biāo)的的買賣合同應(yīng)確認(rèn)無效。

　　對(duì)于違法建筑被確認(rèn)無效之后的處理原則應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十八條確定的原則來處理，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

　　有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

　　當(dāng)然，如果在法庭審理過程中，在一審法庭辯論終結(jié)前“違法建筑”取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，則其補(bǔ)正為合法建筑，買賣合同則應(yīng)認(rèn)定為有效。

　　問：李某和某房企簽訂了一份虛假的商品房預(yù)售合同，通過該房企獲得了銀行500萬貸款，現(xiàn)被銀行發(fā)現(xiàn)起訴至法院，這種情況合同的效力如何？李某和該房企的責(zé)任承擔(dān)如何？

　　房產(chǎn)爭(zhēng)議律師答：開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同。

　　以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

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