借名買房引發(fā)的房屋買賣糾紛
上海房產律師根據(jù)以下案例解答有關房產糾紛相關法律法規(guī)。
【案情簡介】
2010年10月18日，方計劃在家附近購買一套單向公寓作為投資。方的家人幾年前已經買了一套商品房作為結婚用的房子?？紤]到第二套房子的首付比例，他想請他的表弟馬幫忙，以他表弟的名義買一套房子。碰巧他的表弟馬大學畢業(yè)后來到方所在的城市找工作，方解決了他表弟的工作問題，一直住在方家。馬同意了，沒有多想。
2010年11月1日，在方與表哥就買賣房屋達成書面協(xié)議后，方以馬的身份證明到房地產公司買房，以馬的名義簽訂合同，并以馬的名義向銀行辦理抵押貸款手續(xù)。方每月支付抵押貸款，房子也由方租給他人。后面的一個表弟因為某種原因回家了，再也沒有回來。
現(xiàn)在方想賣掉他買的房子，但他必須簽字。方聯(lián)系了他的表弟，表達了他的想法。只要他賣掉房子，方愿意為馬支付往返差旅費，并給予馬一定的獎勵。然而，由于經濟困難，馬提出了過高的要求。為了保護自己的權利，方找到了上海房產律師，主張要回他的房子。
【法院審理】
律師接受該代理人后，向法院提起訴訟，要求法院確認以馬的名義購買的房屋為方所有。為了證明自己的主張，方向法院出示了購房協(xié)議、銷售合同、原始發(fā)票、維修基金收據(jù)、存款存折原件和馬的身份證原件。方說，他以表弟馬的名義買了一套房子，主要是為了少付定金。買房后，所有的錢都以馬的名義支付，房子也負責租房和收取房租。要求法院支持他的主張。
馬某認為，與方某簽訂的購房協(xié)議無效，未實際履行，房屋以自己的名義登記。雙方關于所有權的協(xié)議不能對抗馬某合法取得的房屋所有權證明，要求駁回方某的主張。
根據(jù)發(fā)現(xiàn)的事實，法院認為本案涉及兩種法律關系。一是馬作為買受人與房地產公司簽訂的房屋買賣合同關系，二是方與馬之間的委托法律關系。方本應以自己的名義購買有爭議的房屋，并取得房屋所有權，但他以保留所有權的意圖表示，委托馬根據(jù)委托書購買有爭議的房屋，并享有房屋的法律所有權。方本人享有事實上的所有權。馬聲稱該協(xié)議無效，沒有法律依據(jù)，也不會被接受。最后，法院支持原告的主張，并確認該房屋的所有權屬于方。
【焦點問題】
上海房產律師認為，本案屬于典型的借名登記案件。借名可能有很多原因。這可能是一個購買資格的問題，也可能是一個購買成本的問題。在訴訟中，有兩種想法。一是根據(jù)物權確認的糾紛進行處理。登記的物權與事實上的物權不一致。結合購房款的支付、雙方簽訂的協(xié)議等證據(jù)，證明實際購買的房屋屬于投資人所有。第二，根據(jù)委托合同糾紛不予處理，因為雙方關于委托購房的協(xié)議不違反法律強制性規(guī)定應當有效。如果借款人與登記人之間存在爭議，應根據(jù)雙方的合同解決。如果雙方沒有約定或協(xié)議不明確，可參照《合同法》關于委托合同和銷售合同的相關規(guī)定進行處理。
因此，在借名買房糾紛中，雙方的借名協(xié)議非常重要，可以明確雙方的意圖。如果最終確認房屋權利的請求得不到法院的支持，借款人有權向名義人主張出資債權。
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