上海商品房糾紛律師提醒，關于《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件審理前房地產(chǎn)管理法》第二十七條：預售商品房合同簽訂后，預售方未經(jīng)預售方同意，與他人簽訂預售合同后，預售合同無效；后合同預售方取得房屋所有權證明，后合同有效，預售方給前合同損失的，承擔相應的民事責任。

　　【案情簡介】

　　1992年12月27日，管理局與建筑公司簽訂了四份房地產(chǎn)交易合同，并進行了公證。合同規(guī)定，管理局購買建筑公司開發(fā)的商業(yè)和住宅房地，總交易金額為1842.75萬元；房地產(chǎn)交付期限不得遲于1994年10月31日。如果建筑公司未能在合同規(guī)定的期限內(nèi)交付使用，除不可抗力因素外，每延遲一個月，按拖延部分賠償某管理局1％的延工金，拖延兩個月為嚴重違約，應向某管理局賠償與定金全額相等的經(jīng)濟損失。合同簽訂后，管理局于1992年12月30日向建筑公司支付了四份合同的第一期，共計736萬元作為定金，截至1993年12月，共支付了1198.9萬元。該項工程因資金不足，至今尚未竣工。至本案訴訟前，建設公司未向管理局交付房屋，管理局尚有643．95萬元購房款未付。

　　此外，發(fā)現(xiàn)建筑公司與管理局簽訂了四份房地產(chǎn)交易合同，尚未獲得土地使用權證書的開發(fā)房地產(chǎn)、建設規(guī)劃許可證、建設許可證、預售房屋許可證等相關程序。2002年3月20日，建筑公司獲得了商品房預售許可證。2001年1月10日，建筑公司與承包商簽署了一份綜合建筑補充協(xié)議，同意如果建筑公司未能按照合同支付項目資金，承包商有權在使用后降低原設計標準。后來，由于拖欠了項目資金，承包商實際上占據(jù)了房地產(chǎn)的B至三層。B座4至13層已售出24套，房地產(chǎn)交易合同已登記。24套套房尚未交付，也沒有辦理產(chǎn)權轉讓登記手續(xù)。

　　管理局要求法院命令開發(fā)商，即建筑公司，按照合同約定交付財產(chǎn)，并支付違約金和賠償損失，共計2357.62萬元。

　　【一審】

　　1.房地產(chǎn)交易合同和補充協(xié)議合法有效，應繼續(xù)履行；

　　2.建筑公司應將合同約定的房地產(chǎn)交給管理局；

　　3.建筑公司應向管理局支付736萬元的違約金，管理局應向建筑公司支付643.95萬元的購房款。上述付款抵消后，建筑公司應向管理局支付92.05萬元。

　　案件受理費用為187831元，案件保全費用為178350元，共計366181元，由建設公司負擔。

　　【二審】

　　和解撤訴。二審案件受理費由建設公司承擔93915.5元。

　　【案件解析】

　　第二十七條七條規(guī)定：預售商品房合同簽訂后，預售方未取得房屋所有權證，預售方未經(jīng)預售方同意，與他人簽訂預售合同的，后續(xù)預售合同無效；如果后續(xù)合同的預售方已取得房屋所有權證明，則可以確定后續(xù)合同有效，但如果預售方給前一合同的預售方造成損失，則應承擔相應的民事責任。在本案中，一家建筑公司與一家管理局簽訂了合同，并與左和其他24名買家簽訂了房屋銷售合同。雖然后來買方在房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)，但購買的房地產(chǎn)沒有交付，也沒有實際取得房屋所有權證。因此，后來買方無法反對某管理局作為買方的權利，法院支持某管理局交付房屋的要求。

　　此外，從合同協(xié)議、誠實信用、公平原則出發(fā)，開發(fā)商即賣方建設公司應向第一買方管理局賠償全額定金的經(jīng)濟損失。根據(jù)雙方的合同，如果賣方延遲交付房屋超過兩個月，賣方應賠償買方等于存款的損失，即736萬元。由于買方管理局仍未支付643.95萬元，可以抵消賣方建筑公司支付的賠償。建筑公司辯稱，該房屋已被處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行，不符合法律規(guī)定，法院不接受，因此有上述判決。

　　【涉案法條】

　　1.《中華人民共和國民法通則》

　　第四條民事活動應遵循自愿、公平、等價有償、誠信的原則。

　　2.《關于審理房地產(chǎn)管理法實施前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》

　　第二十五條商品房預售方未取得土地使用許可證，但投入一定開發(fā)建設資金進行建設和預售商品房的，在一審訴訟期間補發(fā)土地使用許可證。預售合同有效的，可以確定預售合同。

　　第二十七條預售商品房合同簽訂后，預售方未經(jīng)預售方同意，與他人簽訂預售合同的，后續(xù)預售合同無效；后續(xù)合同的預售方已取得房屋所有權證明的，后續(xù)合同有效，但預售方造成損失的，承擔相應的民事責任。如果你也遇到此類問題，可以在線咨詢上海商品房糾紛律師。

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