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　　在房地產(chǎn)市場上，商品房是一個非常重要的商品，它是由開發(fā)商按照合同約定將土地、房屋等的使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓和出租的商品房。而在現(xiàn)實生活中，商品房的買賣合同糾紛時有發(fā)生。那么，商品房買賣糾紛如何處理？商品房買賣合同糾紛的解決辦法有哪些？

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商解決商品房買賣糾紛的方法，是雙方當事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上平等協(xié)商解決。協(xié)商解決的目的是消除或減少購房人的損失。其具體內(nèi)容包括雙方協(xié)商解決糾紛，達成協(xié)議：由雙方就解決糾紛達成一致意見；協(xié)商不成的，由雙方通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向人民法院提起訴訟或仲裁。根據(jù)我國《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定：當事人可以約定商品房買賣合同的終止事由；但最長不超過60日。也就是說，商品房買賣合同終止后，雙方仍需履行商品房買賣合同相關(guān)補充條款中約定的義務。因此，商品房買賣合同在終止后出現(xiàn)違約約定情形時一般都可由雙方當事人自行協(xié)商解決。

　　2、仲裁

　　如果雙方在合同中沒有約定仲裁條款或者約定的仲裁條款不符合仲裁協(xié)議有關(guān)仲裁條款的規(guī)定的，當事人可以請求仲裁機構(gòu)裁決雙方之間有約束力的爭議事項。仲裁具有獨立性、公正性、高效性和公正性等特點。仲裁程序的基本程序是仲裁機構(gòu)在當事人之間達成協(xié)議后或雙方當事人之間達成協(xié)議時進行。仲裁機構(gòu)對當事人之間違反仲裁法的行為采取制裁措施；不履行裁決的，當事人可以向人民法院申請強制執(zhí)行。如果不適用仲裁裁決的當事人可以直接向人民法院提起訴訟，要求人民法院強制執(zhí)行。

　　3、訴訟

　　當事人可以在合同履行完畢后，請求法院裁決雙方當事人之間的爭議解決方式。由于合同簽訂時無任何約束力，因此，雙方當事人不能就商品房買賣合同產(chǎn)生爭議的，均可以向法院起訴。在訴訟過程中，法院根據(jù)雙方當事人提出的事實、理由和證據(jù)，依法進行審理并作出裁判。如對認定事實有異議，或?qū)κ聦嵑屠碛捎袪幾h，則應根據(jù)當事人各自的主張分別審理并作出裁判。

　　4、行政機關(guān)處理

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證從事商品房銷售活動，或者未按照商品房買賣合同約定交付商品房，或者未按照商品房買賣合同約定使用貸款，由縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款?！边@是我國首次明確地規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營行為應由主管部門責令改正。這種行政處理并非法律授權(quán)的，它只能是當?shù)卣疄榱舜龠M房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場秩序所采取的一種行政措施。這種行政措施在《城市房地產(chǎn)管理法》實行之前就已經(jīng)存在，主要是為了維護房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場經(jīng)營秩序并對其進行處罰?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，不履行本法賦予的職責，構(gòu)成犯罪的應當依法追究刑事責任?！痹诘胤秸男姓C關(guān)對商品房買賣中產(chǎn)生的糾紛進行調(diào)解協(xié)商后達成協(xié)議的做法，具有一定局限性。

　　購房糾紛是指在購買商品房時，購房者與開發(fā)商就購房事宜發(fā)生糾紛，這種糾紛既包括房屋質(zhì)量問題、房屋配套設施不完善問題等房屋本身存在的問題，也包括房屋交付使用后，由于開發(fā)商未按照合同約定履行房屋交付義務導致購房人產(chǎn)生爭議。當購房者要求開發(fā)商履行義務時，開發(fā)商往往以購房合同存在解除先決條件為由拒絕履行責任，也有可能因履行不成而向法院提起訴訟，或因未按照合同約定給付房屋首付款等原因要求開發(fā)商承擔責任。

　　商品房交付使用后產(chǎn)生的糾紛主要有：

　　一是房屋質(zhì)量問題；

　　二是購房人違約，導致合同不能履行；

　　三是按揭貸款銀行拒貸；

　　四是買受人違約，不能取得該房屋。

　　根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，商品房的交付期限為出賣人交付房屋時，出賣人應當在出賣人為起訖商品房買賣合同成立之日起三十日內(nèi)提醒買受人進行驗收﹔在合理期限內(nèi)未進行驗收的，視為沒有瑕疵﹔因質(zhì)量問題發(fā)生爭議的，應當按照當事人約定處理。

　　1.按照《合同法》第57條第2款規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益﹔但是，損失賠償額不足以彌補合同履行后應當有的或者已經(jīng)實現(xiàn)的權(quán)利的除外”中確定違約金在房產(chǎn)價格上漲后賠償比例的上限應高于因違約所帶來的損失；

　　違約金與賠償金的比例應當根據(jù)違約事實和損失程度確定，但最高不得超過應付金額50%。一般來講，按照合同約定購房者可以獲得的利益是商品房的價值，因此購房者在實際損失中應當承擔的責任是對開發(fā)商有信心，在這種情況下業(yè)主一般不會拒絕出賣人向其支付房屋首付款。但是如果購房者不按照約定交納房價款，那么該違約金是否應該根據(jù)合同約定進行調(diào)整呢？

　　2.因房屋質(zhì)量問題致使買受人合法權(quán)益受到損害的，根據(jù)《合同法》第57條第2款規(guī)定“出賣人應當在出賣人交付房屋時予以告知﹔出賣人在合理期限內(nèi)未進行驗收的，視為沒有瑕疵”中規(guī)定要給予購房人合理的補償。

　　在《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”第一百一十條規(guī)定：“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同?！币虼耍_發(fā)商在沒有進行交付之前對于房屋質(zhì)量問題的告知并不是絕對的免責事由。對于房屋質(zhì)量問題引起的糾紛需按照購房合同履行期間相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處理。

　　購房人違反合同約定而導致合同不能履行時應當按照《合同法》第57條規(guī)定的違約金予以賠償。

　　違約金的規(guī)定在我國的立法過程中并不是一個新課題。但是，在司法實踐中往往將其與《合同法》第18條、第57條相混淆，成為購房人違約導致合同履行不能的損失賠償條款。該條款規(guī)定：當事人一方違約后，對方應當根據(jù)違約情況所產(chǎn)生的影響，依照《合同法》第117條之規(guī)定請求其承擔違約責任。

　　違約金數(shù)額的確定以當事人實際履行的金額為標準，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。該條款沒有區(qū)分約定違約金與實際損失之間的關(guān)系是明顯不當。故法院不予支持。

　　1.購房人支付了全部房款且合同約定為按揭貸款貸款方式的可解除商品房買賣合同糾紛訴訟請求法院應根據(jù)當事人之間的爭議事實來認定糾紛事實。

　　購房人因銀行貸款尚未取得銀行貸款審批批準，但在合同約定的期限內(nèi)交付了全部房款，且無證據(jù)證明其交付的房款并非按揭貸款所需。此時，該事實有可能成為法院認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行了合同義務而無需返還已付房款的理由。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖未收到購房人出具的《商品房買賣合同》，但其并非合同當事人，根據(jù)我國《合同法》第九十三條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)履行了其主要義務，不能實現(xiàn)其預期利益的情形下，其無權(quán)請求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。根據(jù)上述法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反上述法定義務與購房人簽訂了商品房買賣合同，該情形屬于可解除商品房買賣合同糾紛，其訴訟請求是解除商品房買賣合同。

　　從司法實踐來看，此類案件中除要求開發(fā)商承擔違約責任外，還要求其承擔違約責任的數(shù)額要遠遠超過其他情況下法院依法判令解除商品房買賣合同后購房人返還已付購房款及利息并賠償損失，并且開發(fā)商有權(quán)以此為由主張該糾紛不予解決；在訴訟中要求將《商品房買賣合同》進行公證、變更或者解除（如將預售許可變更為現(xiàn)房）。如法院判決不予采取保全措施或駁回訴訟請求，可導致糾紛在起訴時無法得到解決。

　　2.購房人請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同無效或解除的法律后果的訴訟請求主要是由于購房人與開發(fā)商之間對商品房買賣合同簽訂后是否有效或者約定是否合法而產(chǎn)生爭議和糾紛。

　　對此，人民法院或者仲裁機構(gòu)應該根據(jù)實際情況依法作出裁判或者裁決?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十四條規(guī)定：“商品房買賣合同因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定無效、被撤銷或者解除后，購房人請求確認合同無效，應當根據(jù)公平原則按照當事人之間協(xié)商一致的意見確定當事人之間的權(quán)利義務?！钡珜τ诤贤s定有效或者約定的法律后果無效或解除行為，人民法院或仲裁機構(gòu)應當結(jié)合當事人之間事先達成的協(xié)議或通過訴訟途徑予以確認。

　　對此，購房人要求確認無效或者解除合同的訴訟請求能否得到支持，首先應判斷雙方所簽訂商品房買賣合同是否有效以及是否存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形以及雙方協(xié)商一致達成協(xié)議或通過訴訟途徑予以確認合同無效或解除是正當而合理的。其次，購房人對購房款沒有明確約定是否存在逾期交房或者辦理貸款審批手續(xù)不知情等情形屬于其自身原因?qū)е潞贤瑹o效或者解除應當由開發(fā)商承擔責任。

　　當我們購買商品房的時候，我們都知道房子的質(zhì)量和房子的價格都是有很大的關(guān)系的。因為現(xiàn)在社會上大家基本上都是有能力的并且也有財力的。所以，有很多的購房者都會選擇購買商品房。但是因為商品房質(zhì)量問題，是要承擔法律責任的。

　　1、合同約定責任主體不明確

　　在簽訂購房合同時，購房者首先要看清開發(fā)商與購房人之間是何種關(guān)系，即商品房的實際出資人是誰？開發(fā)商與購房人之間存在何種法律關(guān)系？這種法律關(guān)系的處理是否能得到保障？簽訂購房合同時，應當將開發(fā)商與購房人之間所達成協(xié)議以及開發(fā)商與購房人之間所約定的相關(guān)合同條款逐條列出并逐一約定雙方權(quán)利義務關(guān)系及責任分擔方式。如果雙方未簽訂購房合同或者不能訂立商品房買賣合同（除補充協(xié)議外),則應當對合同責任主體進行約定。對于開發(fā)商在商品房交付使用后或法定期限內(nèi)仍未改正，造成房屋質(zhì)量問題及損失，根據(jù)《合同法》規(guī)定承擔違約責任。

　　2、開發(fā)商違約問題

　　開發(fā)商因資金鏈緊張或其他原因不能按時交付房屋，致使房屋質(zhì)量不合格并不屬于商品房買賣合同中的免責條款。根據(jù)《商品房買賣合同》第17.2條的規(guī)定，如果購房者與開發(fā)商之間就房屋質(zhì)量問題沒有簽訂書面協(xié)議并直接交付給購房者，則購房者需要承擔合同違約責任。如果購房者與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》并繳納了房款，但是發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格并不屬于質(zhì)量問題而導致房屋無法使用或者房屋無法交付給購房者，則購房者也可以主張開發(fā)商承擔違約責任。由于房屋質(zhì)量問題而產(chǎn)生爭議時（如開發(fā)商拒絕提供不充分）當事人可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民法院提起訴訟。

　　3、收房后房屋質(zhì)量問題無法修復

　　房屋質(zhì)量問題是開發(fā)商和購房人之間的一種經(jīng)濟糾紛，對此雙方應通過協(xié)商解決；或者對維修費用進行協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，那么購房者可以選擇起訴要求開發(fā)商進行維修或者更換。如果房屋質(zhì)量問題很嚴重或者一直沒有解決，那么購房者可以要求開發(fā)商賠償房屋總價的30%或者70%左右。如果房屋質(zhì)量問題已經(jīng)無法修復時，購房者可以申請人民法院對房屋進行鑒定報告來要求開發(fā)商進行賠償。

　　4、房屋交付使用后不能滿足使用要求

　　房屋交付使用后不能滿足使用要求的，應當承擔賠償責任。首先，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房交付之日起60日內(nèi)，將所售商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至買受人指定的個人名下；其次，根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將已完成建設工程規(guī)劃許可證載明的內(nèi)容與商品房預售合同載明事項相一致。

　　再次，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第八條規(guī)定及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（二）第十二條規(guī)定：出賣人在房屋交付使用后逾期不履行合同義務或者致使不能實現(xiàn)合同目的，買受人請求解除合同并賠償損失的，應予支持。出賣人逾期交付房屋或者買受人拒絕接收房屋的，除承擔違約責任外，還應當承擔相應的違約責任或者賠償損失。所以不管是什么類型的房屋如果出現(xiàn)了問題的話，那么購房者就要有能力及時的進行維修以及維權(quán)了。

　　5、物業(yè)服務問題

　　一般情況下，商品房的物業(yè)服務是由開發(fā)商與業(yè)主共同決定的。如果商品房的物業(yè)服務沒有達到合同約定的標準，開發(fā)商應承擔相應責任。如果因物業(yè)服務不到位而影響了房屋的整體質(zhì)量，業(yè)主可以拒絕收房并對房屋進行維修。

　　開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題一般是由開發(fā)商自行解決，業(yè)主可以與開發(fā)商協(xié)商，不成，可以通過訴訟的方式來解決。因為開發(fā)商將房屋進行建造之后，都會建造一些配套設施。比如水設施等。在進行裝修的時候也會涉及到很多配套設施，所以在房屋出現(xiàn)問題之后要及時的進行維修。在處理房子漏水問題的時候一般也是需要一定的技巧來處理好漏水問題的。

　　1、發(fā)現(xiàn)房子漏水之后，我們要注意將水排除掉，然后才可以進行下一步的施工，如果不排除，那么在施工之前就要注意，這是屬于質(zhì)量問題，必須要讓開發(fā)商進行維修，同時，還需要向開發(fā)商索要相應的維修費用。

　　如果協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟。如果不想進行維修，那么，我們可以向開發(fā)商提出，要求他們進行維修。同時，也可以請專業(yè)人士進行維修。如果說，房屋漏水的面積較大，那么，我們要注意及時把漏水的地方找出來，如果說找不到原因，那么，我們也是可以向法院起訴的，因為在訴訟的過程中我們有很多證據(jù)可以證明自己所找出的原因，而且這一類問題是屬于質(zhì)量問題，是屬于開發(fā)商要承擔相應責任，所以這也是需要向開發(fā)商進行協(xié)商以及要求賠償解決的。

　　2、如果說水管漏水沒有及時發(fā)現(xiàn)和維修將會給房屋帶來很大的隱患，所以發(fā)現(xiàn)水管漏水以后就必須盡快將水排除掉，一般都會要求開發(fā)商派人來維修，這也是為了避免房屋出現(xiàn)漏水的問題。

　　一般在漏水問題解決之后，開發(fā)商就會再重新給房子進行裝修和防水，在這一過程中，房屋裝修所產(chǎn)生的費用也要由開發(fā)商來承擔。但如果說將防水做好之后，就會發(fā)現(xiàn)水管漏水的問題，那么開發(fā)商應該及時進行維修才行。在發(fā)現(xiàn)自己家漏水后，也應該及時的聯(lián)系物業(yè)，并且物業(yè)一般都會派人前來進行維修。因為這主要是為了防止出現(xiàn)更大的問題，而且在這個過程中一旦出現(xiàn)漏水問題，這些漏水問題就會影響到房屋里面成員的生活和安全等等現(xiàn)象。

　　3、另外如果房屋有輕微漏水問題，可以及時將房子進行裝修之后再安裝水管等設備就可以了；

　　如果需要重新進行裝修的話，則要提前進行詢問房屋所有者同意，然后進行裝修就可以了。購房者要注意房屋質(zhì)量問題出現(xiàn)后房屋質(zhì)量責任該由誰承擔？一般來說，在購房者購買房屋的時候，應當仔細查看房屋的結(jié)構(gòu)以及使用功能是否符合國家相關(guān)標準。如果房屋存在質(zhì)量問題或者是不符合國家有關(guān)標準，那么購房者就應當要求開發(fā)商進行整改并承擔責任，如果業(yè)主并沒有達到要求或者說自身存在問題，那么開發(fā)商就應當承擔責任并賠償購房者損失。

　　4、如果房屋還有一些其它的質(zhì)量問題要及時進行處理。

　　比如說，門窗洞口滲漏，有的開發(fā)商在裝修的時候，沒有按照設計圖紙施工。再比如說，在墻體和樓板不平整，或者是樓梯扶手漏水等等。這些可能在裝修過程中都是比較常見的質(zhì)量問題。如果經(jīng)過及時的處理，還是不能徹底解決問題，那么在以后的裝修過程中也要注意，防止對墻面和地面造成損傷。對于這些比較小的隱患要及時將其消除，不然在裝修完之后，可能就會有漏水現(xiàn)象了！所以出現(xiàn)這些質(zhì)量問題時就要及時進行維修，千萬不要等到自己無法居住以后再去維修。

　　導讀：購房人向銀行申請按揭貸款，銀行根據(jù)其與購房人之間的房屋買賣合同進行審核，并以雙方簽署的《個人按揭貸款合同》為擔保書，與購房人共同向開發(fā)商繳納首付款后辦理抵押登記手續(xù)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放首期款貸款。該房貸到期后雙方不能按期還貸或存在逾期還款情形時，則構(gòu)成違約。

　　現(xiàn)購房人已與房地產(chǎn)開發(fā)公司達成一致意見并簽訂了書面補充協(xié)議后拒絕向銀行還貸，也沒有書面聲明其已經(jīng)償還完首期款貸款后不再與開發(fā)商繼續(xù)協(xié)商還款事宜。該按揭貸款引起的糾紛日益增多，購房人在日常生活中應當提高警惕，避免造成不必要的損失。

　　一、貸款擔保的含義

　　貸款擔保是指在借款人未按合同約定還清貸款本息前，擔保借款人繼續(xù)履行合同的權(quán)利，并有權(quán)要求債務人履行還款義務。目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般以當事人雙方簽訂的《個人按揭貸款合同》為擔保書，為借款人辦理房屋抵押登記手續(xù)并辦理過戶手續(xù)。借款人按照合同約定按時還款，或者雙方在還款期限屆滿前提前還款時，貸款擔保合同自動失效。

　　二、借款人逾期還款是否構(gòu)成違約

　　我國法律并未對開發(fā)商逾期還貸的行為作明確的規(guī)定，而是將其作為銀行違約行為對待。而銀行違約行為一旦構(gòu)成，將構(gòu)成根本違約。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十六條規(guī)定：商品房買賣合同對商品房買賣標的有約定的，按照約定；未作約定不明確，依照本法第六十一條規(guī)定仍不能確定的，可以認定為商品房買賣合同無效”。而對該約定作出解釋的法條是《合同法》第一百一十四條以及第一百一十五條。

　　上海商品房糾紛律師提醒，根據(jù)最高人民法院“關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件的若干法律問題”的解釋，商品房的質(zhì)量較輕重載一般可分為以下三種情況：

　　1.在保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題。如墻體或地板輕微開裂、空鼓、屋頂或墻體局部滲漏、滲水等問題。買方可根據(jù)本解釋第十三條第二款規(guī)定：

　　“交付使用的房屋管理存在信息質(zhì)量安全問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當積極承擔修復社會責任；出賣人拒絕修復技術(shù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以通過自行設計或者企業(yè)委托他人修復。修復成本費用及修復工作期間發(fā)展造成的其他經(jīng)濟損失由出賣人承擔?！币簿褪钦f，開發(fā)商必須整改。如果拖延不決，開發(fā)商不但要承擔必要的費用，還必須進行相關(guān)賠償。

　　2.嚴重影響正常住宅使用的質(zhì)量問題?！督忉尫ā返谑龡l第1款規(guī)定：

　　“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響住宅正常使用，買受人要求解除合同并賠償損失的，應予支持?！?是否構(gòu)成“嚴重影響住宅正常使用”的司法實踐應由相關(guān)部門認定，由法院在綜合評估案件的基礎(chǔ)上進行。

　　3．房屋建筑主體進行結(jié)構(gòu)設計質(zhì)量管理不合格的問題?！督忉尅返谑l規(guī)定：

　　“因房屋建筑主體進行結(jié)構(gòu)設計質(zhì)量管理不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋市場主體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除勞動合同和賠償損失的，應予支持?！?

　　如果一些業(yè)主搬進來，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)澆板出現(xiàn)在裂縫中，直接影響到居民的安全。業(yè)主可以要求開發(fā)商出具經(jīng)建筑安全評估機構(gòu)批準的整改方案。整改后，還應要求住房安全評估機構(gòu)進行復核。

　　另外，需要提醒購房人，在辦理商品房交接簽到手續(xù)時，應要求開發(fā)商向該建筑出示“建設工程竣工驗收記錄表”，檢查該項目是否合格。如果你也有此類問題，可以在線咨詢上海商品房糾紛律師。