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承租人僅對部分租賃物主張優(yōu)先購買權(quán)是否符合同等條件?上海房產(chǎn)律師來回答

法律案例 2023-05-14 09:36:58403策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】某市場上的商鋪?zhàn)赓U合同中,承租人在租賃期限內(nèi)僅對其中的部分商鋪主張優(yōu)先購買權(quán),而出租人認(rèn)為這樣會影響其利益最大化實(shí)現(xiàn),要求承租人放棄這一要求。在此情況下,承租人是否有權(quán)主張部分物品的優(yōu)先購買權(quán),同時是否符合同等條件原則?上海房產(chǎn)律師就來帶您了解一下有關(guān)的情況。  一、法律分析  優(yōu)先購買權(quán)的含義和適用范圍優(yōu)先購買權(quán)是指在一定條件下,承租人在租賃物出售時,有權(quán)先于其他人以同等條件購買租賃物的

  某市場上的商鋪?zhàn)赓U合同中,承租人在租賃期限內(nèi)僅對其中的部分商鋪主張優(yōu)先購買權(quán),而出租人認(rèn)為這樣會影響其利益最大化實(shí)現(xiàn),要求承租人放棄這一要求。在此情況下,承租人是否有權(quán)主張部分物品的優(yōu)先購買權(quán),同時是否符合同等條件原則?上海房產(chǎn)律師就來帶您了解一下有關(guān)的情況。

  一、法律分析

  優(yōu)先購買權(quán)的含義和適用范圍優(yōu)先購買權(quán)是指在一定條件下,承租人在租賃物出售時,有權(quán)先于其他人以同等條件購買租賃物的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍可以通過租賃合同來約定,但是應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)和公序良俗的要求。

  在《合同法》中,對于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定主要體現(xiàn)在第二百零四條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條等相關(guān)條款中,其中規(guī)定了以下內(nèi)容:

 ?。?)出賣人在與他人訂立買賣合同時,應(yīng)當(dāng)告知承租人優(yōu)先購買的條件和期限;

 ?。?)承租人在優(yōu)先購買期限內(nèi)未行使優(yōu)先購買權(quán)的,出賣人可以與他人訂立買賣合同,但是出賣人應(yīng)當(dāng)將買賣合同的內(nèi)容通知承租人;

  (3)出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的,承租人有優(yōu)先購買權(quán),但是應(yīng)當(dāng)按照市場價格購買。

  從法律角度來看,優(yōu)先購買權(quán)的主張應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和約定,同時應(yīng)當(dāng)符合同等條件原則。

  同等條件原則的適用同等條件原則是指在不影響合同履行的前提下,雙方應(yīng)當(dāng)平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù),遵守公平、公正、誠實(shí)信用的原則,以維護(hù)合同的有效性和雙方的合法權(quán)益。

  在《合同法》中,同等條件原則的適用范圍主要體現(xiàn)在第四條、第五十一條、第一百四十六條、第一百五十二條等相關(guān)條款中。其中規(guī)定了以下內(nèi)容:

 ?。?)在簽訂合同的過程中,雙方應(yīng)當(dāng)平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);

 ?。?)合同的訂立和履行應(yīng)當(dāng)遵守公平、公正、誠實(shí)信用的原則;

 ?。?)雙方應(yīng)當(dāng)在合同履行的過程中,平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

  因此,在本案中,承租人主張部分商鋪的優(yōu)先購買權(quán)是否符合同等條件原則,需要從以下方面進(jìn)行分析:

  (1)商鋪是否存在差別性:如果這些商鋪之間存在顯著的差別,例如地理位置、面積大小、租金等方面存在明顯差異,那么在主張優(yōu)先購買權(quán)的時候,需要考慮到這些差別因素,是否有助于保護(hù)出租人的利益。如果這些商鋪之間沒有明顯的差別,承租人主張部分商鋪的優(yōu)先購買權(quán)就是合理的。

 ?。?)優(yōu)先購買權(quán)的行使是否會影響出租人的利益:如果承租人行使優(yōu)先購買權(quán),出租人的利益會受到損害,那么承租人主張部分商鋪的優(yōu)先購買權(quán)就是不合理的。如果承租人行使優(yōu)先購買權(quán),不會對出租人的利益造成實(shí)質(zhì)性的影響,那么承租人主張部分商鋪的優(yōu)先購買權(quán)就是合理的。

  上海市相關(guān)規(guī)定上海市《房屋租賃合同范本》第九條規(guī)定,承租人在租賃期限內(nèi)享有優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)當(dāng)與出租人在租賃合同中另行約定。如果在租賃合同中沒有另行約定的,承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。

  因此,如果在本案中,租賃合同中沒有另行約定承租人享有部分商鋪的優(yōu)先購買權(quán),那么承租人的主張是不被允許的。

  二、案例分析

  上海市浦東新區(qū)人民法院曾經(jīng)審理過一起類似的案件,即承租人僅對部分租賃房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的案件(案號:(2013)浦民二(民)初字第418號)。該案中,承租人在租賃期限內(nèi)僅對其中一部分商鋪主張優(yōu)先購買權(quán),但是租賃合同中并未另行約定承租人的優(yōu)先購買權(quán)。因此,法院最終判決承租人的主張不成立。

  三、結(jié)論

  綜上所述,在本案中,承租人僅對部分租賃物主張優(yōu)先購買權(quán)的合理性需要根據(jù)具體情況進(jìn)行綜合分析。如果這些商鋪之間存在顯著的差別或者承租人主張部分商鋪的優(yōu)先購買權(quán)會影響出租人的利益,那么承租人的主張就是不合理的。否則,承租人主張部分商鋪的優(yōu)先購買權(quán)是合理的。

  此外,上海房產(chǎn)律師提醒大家,在簽訂租賃合同時,出租人和承租人可以根據(jù)具體情況協(xié)商約定優(yōu)先購買權(quán)事宜,對承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的范圍和條件進(jìn)行明確約定。這樣可以有效地避免類似爭議的發(fā)生。




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