2001年7月12日，戴某與張某（城鎮(zhèn)社區(qū)居民）簽訂一份《房屋絕賣協(xié)議》，將其企業(yè)自有的農(nóng)村發(fā)展住房出售給張某，同時對上述數(shù)據(jù)協(xié)議可以進(jìn)行相關(guān)公證，同年7月21日，該協(xié)議沒有履行工作完畢（房款清、房交付），此后便一直由張某使用自己居住建筑房屋，但并未在中國集體主義土地資源使用權(quán)證上變更使用權(quán)人。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　2017年8月7日，戴作為原告向越城區(qū)提起訴訟，要求確認(rèn)協(xié)議無效(法院提起訴訟后，原告要求拆遷部門暫停搬遷)。2017年10月26日，越南法院作出民事判決，理由是原告違反法律和國家政策，將集體經(jīng)濟(jì)組織擁有的土地上的農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓給城市居民，確認(rèn)上述協(xié)議無效。

　　2017年7月至8月，拆遷部門對上述房屋所在地塊上的相關(guān)房屋及附著物進(jìn)行了評估定價。2017年8月14日，貼出搬遷公告，確認(rèn)搬遷范圍和補(bǔ)償方案。2017年8月29日，拆遷部門以張某為征收對象(涉案房屋所有權(quán)人)，簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議，次日完成。

　　2018年6月1日，戴作為原告，以拆遷部門為被告，向越城區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告按照拆遷安置政策提供補(bǔ)償。

　　簡而言之：《安置協(xié)議》已簽訂且履行，隨后《房屋絕賣協(xié)議》被法院確認(rèn)無效，安置對象及安置款應(yīng)當(dāng)如何確定？

　　案件進(jìn)行核心問題焦點(diǎn)：就涉案房屋建筑而言，誰是適格的被征收補(bǔ)償相對人。

　　在本案中適用法律的困難:

　　1、房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，買受人是否一定需要退房？

　　2、拆遷部門將買方列為被征用人是否合法？

　　應(yīng)該說，農(nóng)村居民把自己在集體土地上的房子賣給城市居民的現(xiàn)象非常普遍。由于房屋拆遷帶來的巨大利益，賣方心理波動巨大，往往幾千塊賣出去，拆遷款卻上百萬，從而違背誠實(shí)信用原則，把握法律層面的規(guī)定，要求確認(rèn)合同無效。

　　對于企業(yè)此類訴訟案件，目前我國司法社會實(shí)踐中，確認(rèn)此類買賣合同無效，這個并無爭議，但對于一個合同無效后，房屋以及如何正確處理的問題解決爭議仍然可以存在。后續(xù)數(shù)據(jù)處理方法一般分兩種：返還原物，由買方來主張通過合同無效后的損失；不返還原物，由買方市場繼續(xù)學(xué)習(xí)使用房屋，由賣方來主張合同無效后的損失。

　　鑒于我省采取的第二種觀點(diǎn)，筆者在此以“(2015)浙江嘉民結(jié)語986號，(2016)浙江民深2558號”案件為例進(jìn)行解釋，法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但出賣人作為宅基地使用權(quán)的所有人出售宅基地，意圖放棄宅基地使用權(quán)。根據(jù)“同地”原則，賣方放棄宅基地使用權(quán)，即喪失宅基地上的房屋所有權(quán)。

　　無獨(dú)有偶，江蘇省高院也采納了這一觀點(diǎn)，以“(2015)楊民終字第00707號和(2015)蘇神二沈敏字第02455號”為例，法院認(rèn)為，雙方基于無效協(xié)議取得的利益本應(yīng)返還，但考慮到農(nóng)村房地產(chǎn)交易的實(shí)際情況，對于出賣人而言，其在出售房屋時，應(yīng)當(dāng)知道房屋出售后，其出售房屋時，房屋處于閑置狀態(tài)，出售房屋的目的是為了獲得相應(yīng)的購房價款；時隔多年，他提起了這個案子的訴訟，主要是因?yàn)榉孔涌赡苊媾R拆遷，拆遷的收益很可觀?，F(xiàn)在要求歸還房子是不誠實(shí)的。

　　基于本案的實(shí)際情況，根據(jù)上述法律規(guī)定，上海房產(chǎn)糾紛律師確認(rèn)本案屬于因合同無效而返還財(cái)產(chǎn)的例外情形，故對出賣人要求返還房屋的請求依法不予支持。綜上所述，針對最高人民法院的上述兩個案例，對于第一個問題，就我省而言，結(jié)論應(yīng)該是: 合同無效。不要?dú)w還房子。