上海房產(chǎn)律師來講講買了房地產(chǎn)商建設(shè)的無證房屋怎么辦
福建省周寧縣金某源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、周某某單位行賄案（（2016）閩0925刑初74號）2009年至2012年年底，被告單位福建省周寧縣金某源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)周寧縣九龍花園商住小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中，違規(guī)超容積率建設(shè)。上海房產(chǎn)律師為您講講相關(guān)的情況。
為使九龍花園項(xiàng)目在超容積率建設(shè)處罰、商品房預(yù)售許可以及工程竣工驗(yàn)收中獲取非法利益，確保該項(xiàng)目順利開發(fā)，公司法定代表人周某某，先后多次由自己經(jīng)手或者授意公司員工，通過送現(xiàn)金、紅包、購物卡等方式向周寧縣住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)工作人員行賄共計(jì)人民幣24、2萬元。2016年9月，福建省周寧縣人民法院一審認(rèn)定該公司和周某某犯單位行賄罪，分別判處公司罰金人民幣30萬元，周某某有期徒刑一年。
以上五個案例與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的五證進(jìn)行對比。情形一是取得國有土地規(guī)劃許可證，情形二是取得國有土地使用證，情形三是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，情形四是取得房屋建筑施工許可證，情形五是取得商品房預(yù)售許可證。
共同的特點(diǎn)是，上述五家房屋公司在取得五張證書時，都存在不符合條件的情況，例如，通過該單位取得相關(guān)證件，實(shí)際上是為該單位獲得不公平的利益。這也是賄賂犯罪的必要組成部分。因此，上述被告單位和被告人為了取得違法文件，并向國家工作人員行賄，最終被單位以受賄罪定罪處罰。
從五個案例中，我們教師可以通過看到，單位行賄罪在司法社會實(shí)踐中是雙罰制，即房開公司要被處以罰金，單位主要負(fù)責(zé)人被追究刑事法律責(zé)任。盡管從刑罰幅度來看，并不存在嚴(yán)重，但是由于上述五案，從偵查到一審法院判決，時間管理跨度都相當(dāng)大，這對于房開公司的經(jīng)營和負(fù)責(zé)人以及個人的人身安全自由，都有一個相當(dāng)大的影響。當(dāng)然，在過去很長一段學(xué)習(xí)時間，地方人民政府部門為了中國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展過程中考慮，對于我國納稅大戶的房開公司員工往往網(wǎng)開一面。但是，根據(jù)自己十九屆中央紀(jì)委三次全會精神——堅(jiān)持受賄行賄一起查?？梢杂行ьA(yù)見今后一段沒有時間，紀(jì)委監(jiān)委對行賄犯罪的查處力度將進(jìn)一步提高加強(qiáng)，房開公司向國家教育工作研究人員行賄將受到嚴(yán)厲打擊。
同時，根據(jù)《刑法》第三百九十三條單位人員行賄罪中“因行賄方式取得的違法犯罪所得歸個人認(rèn)為所有的，依照制定本法第三百八十九條、第三百九十條的規(guī)定進(jìn)行定罪問題處罰”的規(guī)定，部分房開公司為違規(guī)企業(yè)獲取五證而行賄的案件，最終以房開公司主要負(fù)責(zé)人對于行賄罪定罪標(biāo)準(zhǔn)量刑。
實(shí)踐中關(guān)于房開企業(yè)違規(guī)獲取五證非法獲利與國家利益損失的問題。從上述五個案例的判決結(jié)果來看，這類案件的刑罰都不重，部分被告人還被處以緩刑，似乎可以影響作用不大，如果一個企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制管理方法得當(dāng)，甚至導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營都不太受影響。
但是學(xué)生如果需要我們應(yīng)該深思另一個重要問題，或許這種情況就不同了。那就是房開公司違規(guī)信息獲取五證非法獲利與國家經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)損失風(fēng)險(xiǎn)問題。因?yàn)檫@往往涉及到了巨大發(fā)展利益，金額動輒千萬甚至數(shù)億元。單位行賄或行賄罪中的被告人，相比幾十萬元的罰金和一兩年左右的有期徒刑，似乎更關(guān)心這巨大的金錢利益。
根據(jù)《刑法》第六十四條“對犯罪分子非法取得的財(cái)物，應(yīng)當(dāng)予以追繳或者責(zé)令退賠”，對受賄的違法所得予以追繳，給國家利益造成損失的，予以賠償。然而，在過去很長一段時間里，受賄案件中被告人非法獲利的部分往往被司法人員所忽視。因此，很少有司法人員會計(jì)算被告的非法利潤數(shù)額，更沒有司法判決沒收非法利潤。
這是我們因?yàn)樾匈V人的行賄行為所獲得的并不全是可以直接的財(cái)產(chǎn)性利益，往往是違規(guī)信息獲取相關(guān)行政許可，通過中國市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，最終兌現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)性利益。所以他們很難進(jìn)行計(jì)算行賄所獲非法利益的金額。
然而，上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，從近年來查處的賄賂案件來看，追回非法利潤和追回國家損失的問題越來越受到人們的關(guān)注。刑法第三百九十條規(guī)定: “情節(jié)嚴(yán)重以行賄謀取不正當(dāng)利益，給國家利益造成重大損失的，處五年以上十年以下有期徒刑并處罰金; 情節(jié)特別嚴(yán)重或者給國家利益造成特別重大損失的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)?！笔苜V罪的量刑與國家利益的重大損失密切相關(guān)。
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