借名買房中出借人是否以不動(dòng)產(chǎn)登記作為違約責(zé)任依據(jù)
根據(jù)《物權(quán)法》第24條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。登記只是取得權(quán)利人對該不動(dòng)產(chǎn)依法享有或者擔(dān)保的權(quán)利，并不能對抗善意第三人。
《民法典》第546條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅由始至終受到國家法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得危害和限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和消滅；未經(jīng)登記或者變更、交易不成的，不得對抗善意第三人”。
因此可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記不影響借名買房人簽訂合同約定對其解除權(quán)問題；即使雙方因糾紛對簿公堂，仍可主張以不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為確認(rèn)雙方對借貸事實(shí)及法律關(guān)系處理之依據(jù)；若實(shí)際出資人因資金困難而未及時(shí)支付購房款或出借人無其他正當(dāng)理由拒絕配合辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)并不能影響出借人主張其承擔(dān)支付房款義務(wù)和逾期付款責(zé)任。
另外根據(jù)《民法典》第544條要求：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己是合同當(dāng)事人，不得擅自變更或者解除合同”以及《合同法》第54條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則”。
1、《民法典》第一百一十條
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。因違約取得的利益，包括合同履行后可以獲得的利益等。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)分擔(dān)相應(yīng)額度的賠償責(zé)任。
2、第一百九十五條
根據(jù)上述兩法司法解釋可知雙方當(dāng)事人簽訂的借名買房協(xié)議雖然約定“實(shí)際出資人無權(quán)單方解除”但并不以出借人主觀上是否惡意為前提，該約定的解除權(quán)僅限于出借人單方之解除，而非其善意。且若因?qū)嶋H出資人自身原因?qū)е聟f(xié)議無法達(dá)成，出借人可根據(jù)協(xié)議約定繼續(xù)主張其享有相應(yīng)權(quán)利并要求實(shí)際購房人歸還借款，亦不會(huì)因?yàn)闆]有簽訂借名買房協(xié)議而對出借人繼續(xù)要求其支付逾期付款價(jià)款或者利息等權(quán)利予以限制，因此應(yīng)認(rèn)定該違約金條款已充分保護(hù)出借人之合法權(quán)益。
3、第一百九十六條與第二百三十八條的差異
第一百九十六條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記的特殊規(guī)定，而第二百三十八條在法律性質(zhì)上屬于特殊規(guī)定，該條明確規(guī)定的目的為為了保護(hù)善意第三人。且該病狀的特殊點(diǎn)在于只要登記在出名人名下就發(fā)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此在認(rèn)定借名買房人是否可以拒絕配合辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，可以參考前述案件中雙方關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買賣合同解除權(quán)歸屬約定。
相關(guān)閱讀
-
起訴離婚的流程及需要提交的材料有哪些？詳細(xì)閱讀
1、寫民事訴狀，第一部分寫明原告、被告的姓名、性別、出生年月、民族和住所地，第二部分寫訴訟請求；第三部分寫事實(shí)與理由，把何時(shí)結(jié)婚、何時(shí)生小孩，因?yàn)槭裁丛螂x婚等情況寫明。訴狀最好打印，但最末處必須手簽名；2、到住所地所在基層法院(區(qū)或縣法院)起訴，在立案庭辦理立案手續(xù)；3、立案的時(shí)候遞交民事訴狀2份、結(jié)婚證、夫妻兩人的身份證(至少帶上自己的)、小孩的戶口或出生證原件，如果有財(cái)產(chǎn)需要法院分割，還要帶上財(cái)產(chǎn)相關(guān)證據(jù)，如房產(chǎn)證、機(jī)動(dòng)車行駛證等。證據(jù)需要交2套復(fù)印件(法院案卷中一份，發(fā)給對方一份)；4、立案庭審查
-
彩禮返還的范圍？詳細(xì)閱讀
對于婚約期間的雙方贈(zèng)與物，除貴重物品外，一般不予返還；對以訂立婚約為名進(jìn)行婚姻買賣的財(cái)物，原則上應(yīng)當(dāng)收繳；已訂立婚約為名詐騙錢財(cái)?shù)?，?yīng)受法律處罰?；榧s財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)一般應(yīng)為贈(zèng)與性質(zhì)，有些財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與是以雙方結(jié)婚為成就條件的。《中華人民共和國民法典》第1042條“靜止包辦、買賣婚姻和其他干涉婚姻自由的行為。靜止借婚姻索取財(cái)物。……”。彩禮包括但不限于見面禮、聘禮、上車禮、下車禮、改口費(fèi)，以及價(jià)值較大的首飾、電器、通訊工具、交通工具等貴重財(cái)物。對于男女雙方在交往過程中為表達(dá)感情、出于自愿所給付的小額財(cái)物及特殊意義的
-
彩禮返還的標(biāo)準(zhǔn)？詳細(xì)閱讀
彩禮返還數(shù)額應(yīng)當(dāng)結(jié)合彩禮的數(shù)額、男女雙方共同生活時(shí)間長短、有無子女、過錯(cuò)程度、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗和經(jīng)濟(jì)水平等因素綜合認(rèn)定，符合下列情形的，參照下述標(biāo)準(zhǔn)適用：雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確已共同生活的，共同生活超過二年，一方請求另一方返還彩禮，不予支持；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但共同生活不足3個(gè)月的一方請求另一方返還彩禮，返還比例為該款的70%以上；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但已共同生活3個(gè)月以上不足一年的，一方請求另一方返還彩禮，返還比例為該款的50%以內(nèi)；共同生活超過一年但不足二年的，返還比例為該款的30%以內(nèi)。?
-
訴訟離婚需要準(zhǔn)備什么資料？詳細(xì)閱讀
起訴離婚需要寫離婚起訴書說明起訴離婚理由、財(cái)產(chǎn)分割請求和孩子歸屬要求。另外還需要準(zhǔn)備身份證、結(jié)婚證、戶口本等材料，感情破裂的證據(jù)、財(cái)產(chǎn)證據(jù)、有利于子女撫養(yǎng)的證據(jù)等。起訴離婚，法院不一定會(huì)判離，不是你想離婚，法院就會(huì)按照你的意愿給你判離，你需要向法庭提交你們夫妻感情破裂，無法繼續(xù)生活下去的證據(jù)，只有這樣法院才會(huì)判離，同時(shí)如果對方有過錯(cuò)的還可以要求賠償，但這一切的關(guān)鍵都在于你的證據(jù)，建議您在起訴離婚前最好是就自己情況咨詢專業(yè)的律師，做好準(zhǔn)備。
