實(shí)際購(gòu)房者為善意第三人，名義購(gòu)房人可以獲得房屋嗎
若借名買(mǎi)房協(xié)議約定房產(chǎn)歸出借人所有，那么將會(huì)出現(xiàn)以下情形:
(1)借名人與名義人不是夫妻關(guān)系，只是名義人與房屋產(chǎn)權(quán)人存在利害關(guān)系，并且實(shí)際購(gòu)房人是以名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)，名義人與房屋產(chǎn)權(quán)人之間存在協(xié)議，雙方之間存在真實(shí)有效的借貸關(guān)系。
(2)借名人與名義人之間存在真實(shí)有效的委托代理關(guān)系，名義人之間簽訂借名買(mǎi)房協(xié)議并實(shí)際支付購(gòu)房款項(xiàng)后，名義人支付全部購(gòu)房款并與名義人共同擁有該房屋所有權(quán)后即可向?qū)嶋H人履行出資義務(wù)。
(3)借名人向名義人支付首付款并實(shí)際支付房屋使用費(fèi)等購(gòu)房款項(xiàng)后，名義人在借名人不知情且無(wú)法證明實(shí)際購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人存在合法有效關(guān)系條件下將該房屋賣(mài)給實(shí)際人名下一房產(chǎn)權(quán)利人的情況下繼續(xù)履行借名買(mǎi)房協(xié)議。
(4)借名買(mǎi)房協(xié)議簽訂后并經(jīng)其公證過(guò)的或有證據(jù)證明該房屋系其出借方出資購(gòu)買(mǎi)而非被借名人出資購(gòu)買(mǎi)。
借名人有支付購(gòu)房款項(xiàng)的真實(shí)意思表示，但實(shí)際購(gòu)房者為善意第三人的，可認(rèn)定該房屋系借名人實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)，名義人無(wú)權(quán)處分該房屋。
該類(lèi)型情形下，借名人與名義人之間的真實(shí)意思表示僅限于購(gòu)房付款，雙方所簽訂的借名買(mǎi)房協(xié)議內(nèi)容并未實(shí)際履行。實(shí)際購(gòu)房者雖為善意第三人，但其系借名人本人，且并非為處分該房屋付出了合理對(duì)價(jià)，故實(shí)際購(gòu)房者與該房屋所有權(quán)人不存在買(mǎi)賣(mài)合同或其他法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，故對(duì)該房屋的實(shí)際所有權(quán)仍應(yīng)歸屬出借款人名下的權(quán)利人。
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《租賃解釋》）第二十一條：“出租人與承租人訂立租賃合同后未在合理期限內(nèi)提出書(shū)面異議，出租人請(qǐng)求承租人支付未付部分租金并繼續(xù)履行租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持’‘經(jīng)審查出租人提交的證據(jù)后作出是否出租資格認(rèn)定困難’‘因承租人支付未付部分租金、利息和違約金等原因發(fā)生爭(zhēng)議’‘承租人申請(qǐng)司法鑒定后將房屋出租給第三人’等抗辯主張，人民法院應(yīng)予支持。
根據(jù)該法律法規(guī)‘第二十一條第2款‘’可以認(rèn)定出借人與借名人之間存在真實(shí)有效的借貸關(guān)系且實(shí)際支付了全部購(gòu)房款’等事實(shí)及相應(yīng)證據(jù)作出判決?！保ㄒ?jiàn)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》）該條指出借款合同、房屋租賃合同等房屋相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同在取得房屋所有權(quán)后即應(yīng)認(rèn)定為真實(shí)意思表示，而不能以借名買(mǎi)房協(xié)議系無(wú)效合同或未登記為由而否定。
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