共有的動(dòng)遷房屋被單獨(dú)出售，合同有效嗎？
同時(shí)因我國(guó)對(duì)商品房買賣合同的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、履行以及法律效力均有嚴(yán)格規(guī)定，在此情形下如果買房一方不能取得房屋所有權(quán)或者房屋交易存在障礙時(shí)，另一方不能解除與對(duì)方的房屋買賣合同后取得房屋所有權(quán)或者因違約獲得損失賠償?shù)惹樾螘r(shí)，買房一方亦可請(qǐng)求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》并要求對(duì)方賠償損失。
1、房屋為共有財(cái)產(chǎn)但雙方?jīng)]有約定歸各自所有或共有關(guān)系中部分份額享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
在房屋共有關(guān)系中，當(dāng)事人約定共有人之間出售房屋，該合同是否有效？筆者認(rèn)為，在房屋的共有關(guān)系中，當(dāng)事人在未對(duì)共有財(cái)產(chǎn)約定共有份額和沒有約定享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，出賣他人房產(chǎn)則不屬于有效合同。共有人之間出賣房屋的行為，侵害了其他共有人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。因此在房屋的共有關(guān)系中對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的情形下，因共有關(guān)系不存在而產(chǎn)生的出賣房屋行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。當(dāng)共有財(cái)產(chǎn)歸各自所有或共有關(guān)系中部分份額享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出賣房屋行為產(chǎn)生了合同無(wú)效的法律后果。因房屋一般僅有一個(gè)共有權(quán)人（即共有權(quán)利人）或全體共有關(guān)系所有者（即共有權(quán)利人）兩個(gè)主體所擁有或控制，其他共有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買出賣房地產(chǎn)共有權(quán)人所轉(zhuǎn)讓的全部財(cái)產(chǎn)份額。
2、若因其他原因?qū)е略课轃o(wú)法過(guò)戶給出賣人而發(fā)生糾紛，購(gòu)房后因無(wú)法找到購(gòu)買人導(dǎo)致訴訟而被駁回起訴的，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)向法院提起訴訟；
若買賣雙方在訴訟中又因其他原因?qū)е路课轃o(wú)法過(guò)戶給出賣人，可另行請(qǐng)求解除合同、返還已支付的全部?jī)r(jià)款及利息等。實(shí)踐中，這種情況較為常見。由于房屋拆遷等原因致使該房屋無(wú)法過(guò)戶給出賣人的，由于在房屋拆遷等方面存在一定的特殊性，一般情況下，法院在判決該房屋無(wú)法過(guò)戶給出賣人行為侵犯了房屋的所有權(quán)。因?yàn)闊o(wú)法過(guò)戶是房屋買賣糾紛中常見的一種現(xiàn)象。因此此類案件的處理原則為合同履行完畢后以購(gòu)房者與出賣人協(xié)商后確定的價(jià)格履行合同義務(wù)。否則的話，法院應(yīng)當(dāng)以買賣雙方不存在違約責(zé)任為基礎(chǔ)對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解。
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