上海房屋租賃律師提醒：房屋租賃，是指房屋的所有人或謀劃管理人作為出租人將其房屋出租給承租人應(yīng)用，由承租人向出租人領(lǐng)取房錢的行動。房屋租賃能夠看做是出租人有期限地出讓房屋的使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)，換回承租人支付的對價。房屋租賃具有以下特點：

　　1.出租人必需是房屋所有權(quán)人或其代理人。人民、法人或其余構(gòu)造對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。

　　2.房屋租賃的標(biāo)的物是作為不動產(chǎn)的房屋，不同于其余財富，是特定物，不是種類物。

　　3.房屋租賃是雙務(wù)、有償?shù)姆尚袆?。在房屋租賃關(guān)系中，出租人和承租人都享有權(quán)力和負(fù)擔(dān)責(zé)任。出租人有將房屋交付給承租人的義務(wù)，同時承租人也有向出租人支付租金的義務(wù)。

　　4.租賃不發(fā)生產(chǎn)權(quán)的讓渡和轉(zhuǎn)移。房屋所有權(quán)人只是將房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)在租賃時期內(nèi)有償?shù)刈尪山o承租人，承租人其實不獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　一、房屋租賃合同

　　房屋租賃合同是出租人在必定期限內(nèi)將房屋交付給承租人應(yīng)用，承租人向出租人托付一定租金的合同。

　　盡管《都會房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)該采用書面形式。但《合同法》規(guī)定，房屋租賃合同既可以采取口頭的形式，也可以采取書面的形式。

　　就內(nèi)容而言，房屋租賃合同包含如下條目：（一）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（稱號）和居處;（二）房屋的座落、面積、布局、隸屬辦法，家具和家電等室內(nèi)辦法狀態(tài);（三）租金和押金數(shù)額、領(lǐng)取體式格局;（四）租賃用處和房屋使用要求;（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能;（六）租賃期限;（七）房屋維修責(zé)任;（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納;（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任;（十）其他約定。

　　（一）、同意租賃的房屋的范圍

　　自然人、法人或其余構(gòu)造對享有所有權(quán)的房屋和國度受權(quán)治理、謀劃的房屋可以依法出租。除了法律禁止性規(guī)定的部分房屋外，絕大多數(shù)房屋是可以出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動的。

　　但法律阻止出租的房屋則絕對不允許有出租行動。法律明確規(guī)定阻止出租的房屋有四類：（一）屬于違法修筑的;（二）不符合平安、防災(zāi)等工程設(shè)置裝備擺設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的;（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　?。ǘ⒎课葑赓U期限

　　房屋租賃期限，是指承租人應(yīng)用出租人房屋的期限。

　　當(dāng)事人商定了租賃期限的，為活期租賃;未商定租賃期限的，為不定期租賃;租賃期限6個月以上，而未接納書面方式的，應(yīng)該視為不定期租賃?；钇谧赓U和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。

　　出租人有權(quán)在簽定租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，發(fā)出房屋。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。如需連續(xù)租用原租賃的房屋，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前3個月提出，并征得出租人的批準(zhǔn)，從新簽定租賃合同。出租人應(yīng)該根據(jù)租賃合同規(guī)定的期限將租賃房屋交給承租人應(yīng)用，并保障租賃合同期內(nèi)承租人的合法應(yīng)用。出租人在租賃合同期滿前需求發(fā)出房屋時，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失。未規(guī)定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，承租人有條件搬遷的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令搬遷;如承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。

　?。ㄈ⒎课葑赓U用途

　　房屋租賃的用處是指承租人租賃該房屋的目標(biāo)。房屋租賃應(yīng)當(dāng)明確其用途，其意義在于：

　　1.明確租賃用處。有利于承租人根據(jù)承租房屋的功能、用處，正確地應(yīng)用出租房屋。因不合理使用出租房屋，造成房屋損壞的，應(yīng)賠償因此給出租人造成的損失。

　　2.明確租賃用處，有利于承租人執(zhí)行合同，假如承租人需求轉(zhuǎn)變用處或在承租房屋上增添新用處時，應(yīng)征得出租人批準(zhǔn)，并從新商議房錢。承租人應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定、精確應(yīng)用房屋，不得擅自改變房屋性質(zhì)，更不得從事非法活動，房屋的用途一般應(yīng)按其設(shè)計功能確定，凡屬專用房屋，如廠房、倉庫、商店、學(xué)校等，只能按其設(shè)計功能確定用途，非專用房屋，可由租賃雙方根據(jù)使用需要確定用途。

　?。ㄋ模⒎课葑赓U合同登記備案

　　房屋租賃合同登記立案是指租賃合同的兩邊當(dāng)事人簽定、變換、終止租賃合同的，應(yīng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃合同的登記備案具有以下特點：

　　1.登記立案對租賃合同的效能并沒有任何影響。不同于房屋權(quán)屬登記，房屋租賃合同的登記立案不是一個合同成立或生效的要件。因為，房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立，無需由出租人將出租物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人;

　　2.登記立案不具有抗衡第三人的效能。租賃合同的登記立案并不能發(fā)生抗衡第三人的效能。這類登記只是基于治理都會的社會治安綜合管理的目的、基于加強房地產(chǎn)市場的管理的目的、基于防止非法出租房屋和國家稅費的流失的目的而采取的一種行業(yè)管理手段，不涉及合同的對抗效力。這一點與房屋買賣、房屋抵押不同。

　　房屋租賃立案的步伐是，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽定后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)治理部分辦理登記立案手續(xù)。登記立案需求的文件包含：（一）房屋租賃合同;（二）房屋租賃當(dāng)事人身份證實;（三）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明;（四）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實、合法、有效，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

　　對吻合請求的，直轄市、市、縣人民當(dāng)局設(shè)置裝備擺設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在三個工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。

　　二、私房租賃

　　公有房屋租賃是指以人民小我私家所有的房屋為租賃物的租賃。從地區(qū)上講，公有房屋能夠分為農(nóng)村公有房屋和城鎮(zhèn)公有房屋。農(nóng)村公有房屋普通用于自住，出租為極個別情況，國家目前尚未就此作出特別的規(guī)定。城市私有房屋商品化程度高，因此現(xiàn)今的法律法規(guī)主要是規(guī)范城市房屋出租問題。而按照用途區(qū)分，私房租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃。住宅用房租賃和非住宅用房租賃在具體租賃措施方面區(qū)別較大，下面詳細(xì)介紹之。

　　家庭用房，指供住民私住、家庭寓居應(yīng)用的房屋，是人們必須的生活資料。所以，住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租賃私有房屋時，應(yīng)當(dāng)把握如下幾點：

　　1.住宅用房租賃

　　（1）房屋產(chǎn)有權(quán)必需清晰。房屋出租人必需是房屋所有人、法定繼承人、共有人或其代理人。所有人的房屋必須有房屋所有權(quán)登記或變更手續(xù)。

　　（2）凡公有房屋出租給本國及港澳臺地域派駐機構(gòu)應(yīng)用的，應(yīng)由房屋管理機關(guān)及有關(guān)部門代理租賃行為。

　?。?）房屋房錢由兩邊按房屋所在地人民當(dāng)局規(guī)定的私房房錢規(guī)范，商議議定，不得任意抬高。不得以任何方式收取變相押金，也不得將稅款轉(zhuǎn)嫁給承租人，否則由有關(guān)行政管理機關(guān)沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　2.非住宅房租賃

　　非住宅房租賃，是指以出產(chǎn)、謀劃及其他舉止為目的的房屋租賃。包括兩類：

　?。?）生產(chǎn)性用房，如工業(yè)、交通運輸營業(yè)等部分的廠房、車間等;

　?。?）經(jīng)營性用房，如各類公司、銀行、旅社、飲食辦事等用房。

　　非住宅用房租賃的內(nèi)容法律沒有分外規(guī)定，因而非住宅用房的租賃比住宅用房的租賃自在得多，可以由雙方當(dāng)事人按市場行情協(xié)商確定租金和違約金標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、劃撥土地上的房屋出租

　　劃撥土地上的房屋出租是指以劃撥體式格局獲得的國有土地上建成的房屋出租的行為，是行使處分權(quán)的一種形式。

　　屋所有權(quán)人對房屋占用的劃撥地皮享有便用權(quán)，但該地皮使用權(quán)因此劃撥體式格局獲得，房屋所有權(quán)人對級差地租的構(gòu)成并沒有任何付出，而是由于國家投資而形成，因此，這種情況下出租房屋，有一些特別規(guī)定：

　　1.以營利為目標(biāo)的房屋出租。房屋所有權(quán)人為了取得經(jīng)濟好處，將以劃撥體式格局獲得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租時，其房錢收益實際上包含了應(yīng)該上繳的地皮收益，這部分即應(yīng)當(dāng)按照財政部關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用的相關(guān)規(guī)定，由市、縣房地產(chǎn)管理部門代收代繳。

　　2.非以營利為目標(biāo)的房屋出租。非以營利為目標(biāo)的房屋出租，法律上沒有非凡的規(guī)定請求出租人上繳地皮收益。由于這類情況下，房屋出租人并沒有獲得相應(yīng)的租金收益，也沒有取得相應(yīng)土地收益，因此也就無須上繳土地收益。

　　四、房屋租賃合同的終止

　　房屋租賃合同的終止，是指合同當(dāng)事兩邊的權(quán)力、責(zé)任依一定的法律事實歸于消滅。房屋租賃合同終止的條件有以下幾點：

　　1.租賃合同到期。

　　2.房屋拆除改建。

　　3.房屋毀損。

　　4.承租人殞命。在房屋租賃合同中，承租人殞命并且又沒有同住的其余人時，合同一方當(dāng)事人不存在，房屋租賃合同即終止。

　　5.當(dāng)事人商議終止。

　　6.承租人有龐大守約行動。在租賃時期，承租人應(yīng)按照合同規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)用房屋。假如承租人緊張違背合同，有以下行動之一的，出租人有權(quán)終止合同：（1）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、分租、出借或調(diào)換使用承租房屋;（2）任意改變房屋用途，致使房屋受損;（3）利用出租房屋進(jìn)行非法活動;（4）無故拖欠房租達(dá)6個月以上。如有相關(guān)問題，可以在線咨詢上海房屋租賃律師。

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