上海房產(chǎn)律師：哪些情況可以退房以及退房的手續(xù)注意事項
已經(jīng)退房的人都知道買房子不容易，退房更麻煩?，F(xiàn)在買房的人通常對相關(guān)的知識了解甚少，萬一遇到這樣的麻煩，行業(yè)如何主要保護自己的權(quán)益，更順利地辦理了手續(xù)？上海房產(chǎn)律師做出如下解答：
哪些情況可退房？
1. 開發(fā)商逾期交貨構(gòu)成違約
開發(fā)商未能在買方購買后三個月內(nèi)交付房屋，買方有權(quán)要求開發(fā)商退還房屋，并要求退還按金或支付房款利息。
2.開發(fā)商擅自更改設(shè)計
開發(fā)商進行變更發(fā)展規(guī)劃、設(shè)計，影響了房屋的結(jié)構(gòu)不同形式、空間以及尺寸、朝向等。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更管理設(shè)計工作之前，必須需要經(jīng)過購房人同意。
3.該房屋的測量面積與合同中約定的面積不一致
房屋交付時的實測面積與合同簽訂時的臨時實測面積的誤差比絕對值超過3％的，買受人可以提出注銷房屋并要求返還利息。
4.房屋主體進行結(jié)構(gòu)設(shè)計質(zhì)量不合格
因房屋質(zhì)量管理問題嚴(yán)重影響企業(yè)正常居住使用，購房人可以通過提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。但是他們認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)設(shè)計質(zhì)量不合格的，首先應(yīng)依照有關(guān)法律規(guī)定委托工程施工質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。
5. 買受人未在約定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證的
根據(jù)市場買賣合同進行約定或法律制度規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因分析導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房人可以退房，并且能夠得到發(fā)展相應(yīng)的補償款。
6.房子的產(chǎn)權(quán)尚不清楚
發(fā)生抵押、合建或者其他經(jīng)濟糾紛時，開發(fā)商在將房屋出售前，或者將房屋賣給購房者后，將房屋抵押給他人，購房者發(fā)現(xiàn)后，可視為購房合同無效。 要求退房。
此外，購房合同無效的共同原因還有開發(fā)商未取得預(yù)售許可、未經(jīng)其他共有人書面同意購買公共房產(chǎn)、房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等。
退房程序
第一步：買房人發(fā)出進行退房時間通知
買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等；如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補損失的，可另行要求賠償；因購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康?，開發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二步：15天內(nèi)完成各類手續(xù)
開發(fā)商應(yīng)在買受人提出取消購房請求后15日內(nèi)，退還買受人已支付的全部房款，并負(fù)責(zé)辦理買受人與貸款銀行之間的全部解除或終止合同手續(xù)。 在簽署上述手續(xù)或文件之前，開發(fā)商應(yīng)按月向貸款銀行支付本金和利息，而不是向買方支付。
第三步：開發(fā)商可以退還房款
開發(fā)商應(yīng)在發(fā)出購房通知后買房，全部購房，辦理公積金管理機構(gòu)或貸款銀行的還款手續(xù)。如果買方不能完成上述內(nèi)容，自買方發(fā)出退出通知后的16至日起，開發(fā)商應(yīng)每天向買方支付總房價款的千分之一。
退房注意事項
1.保險公司退保手續(xù)問題不要忘
在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，根據(jù)《保險法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。
2. 違約金分別為高或低
根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，如果違約金不足以彌補全部實際損失，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)賠償差額。 如果違約金高于實際損失，開發(fā)商將直接按照違約金進行賠償。
3.定金雙倍退還
根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定支付違約金，又約定定金的，一方出現(xiàn)違約時，對方企業(yè)可以進行選擇一個適用違約金或定金合同條款，不可避免同時也是適用。若是購房人的原因分析導(dǎo)致客戶退房，開發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。
4.在辦理財產(chǎn)所有權(quán)證書之前，可以更容易地進行檢查
業(yè)主最好辦理結(jié)賬手續(xù)之前，如果得到房子財產(chǎn)卡后房子或在其他情況下問題需要檢查，通常需要一個長的識別過程，然后采取訴訟的道路，證書成功后辦理手續(xù)，過程更加復(fù)雜。如有更多問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。
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