二手房不是必須通過(guò)中介交易，可以雙方私下交易，但在二手房交易中，必須注意以下事項(xiàng)。上海房產(chǎn)糾紛律師

　　1、房屋手續(xù)是否齊全(查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證);

　　2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛(是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況);

　　3、交易房屋是否在租(須注意：買賣不破租賃);

　　4、土地情況是否清晰(是否有土地抵押，查封等);

　　5、市政規(guī)劃是否影響(是否在動(dòng)遷紅線內(nèi));

　　6、房屋是否合法(不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶);

　　7、單位房屋是否侵權(quán)(福利分房等);

　　8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移。

　　9、中介公司是否違規(guī)(選擇全國(guó)連鎖正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)，避免黑心中介吃差價(jià)等);

　　10、合同約定是否明確(違約賠償責(zé)任)。

　　六：房屋權(quán)利有瑕疵，買房愿望險(xiǎn)落空

　　【案情簡(jiǎn)介】武先生購(gòu)買了一套房屋，然而入住后不久，賣主妻子就要求解除賣主與武先生簽訂的合同，理由是該房系其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，她對(duì)賣房一無(wú)所知，因此賣主與武先生簽訂的合同無(wú)效。后法院審理查明，賣主妻子理應(yīng)明知賣主將房屋出售一事，最終法院駁回了賣主妻子的訴訟請(qǐng)求。

　　【律師提醒】根據(jù)我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，不得擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此在購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)注意賣主是否已婚，該房屋是否厲于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　七：沒(méi)有通知租賃人，出售房屋起波折

　　【案情簡(jiǎn)介】張先生有套房屋一直出租，最近打算將其出售。經(jīng)介紹張先生找到了一位買主，雙方簽訂了合同，張先生遂通知承租人租賃期滿后不再續(xù)約，誰(shuí)知承租人表示他也有意購(gòu)買該房，而張先生未通知他就和第三人簽約無(wú)效，聲稱要向法院起訴。最終經(jīng)律師斡旋，張先生與承租人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，張先生返還其三個(gè)月的租金，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　【律師提醒】根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已經(jīng)出租，則應(yīng)在出售前通知承租人，以免橫生波折。

　　八：合同約定不明確，買方毀約引糾紛

　　【案情簡(jiǎn)介】楊女士與劉先生簽訂了一份二手房買賣合同，將自己的一套房屋賣給劉先生，雙方約定楊女士辦理銀行解押手續(xù)時(shí)劉先生支付首付款。不料在簽約后劉先生通知楊女士想解除合同，楊女士遂沒(méi)收了劉先生支付的定金。然不久后她收到了劉先生的律師函，函中稱劉先生已準(zhǔn)備好首付款，但楊女士卻沒(méi)有去銀行辦理解押手續(xù)，因此是楊女士違約要求楊女士返還定金，而后劉先生向法院起訴，現(xiàn)法院一審判決駁回劉先生的訴訟請(qǐng)求。

　　【律師提醒】在二手房買賣中常會(huì)涉及買賣雙方各自所要履行的義務(wù)，諸如買方支付首付款，賣方辦理銀行解押手續(xù)，買方付清房款，賣方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等，在合同中應(yīng)明確各自義務(wù)履行的先后順序，以便出現(xiàn)糾紛時(shí)確定責(zé)任。

　　九：買賣未通知物業(yè)，出現(xiàn)問(wèn)越難維修

　　【案情簡(jiǎn)介】吳先生購(gòu)買了一套二手商品房，誰(shuí)知入住后發(fā)現(xiàn)屋頂漏水，吳先生與物業(yè)聯(lián)系要求維修，結(jié)果被告知在原房主未到場(chǎng)的情況下物業(yè)不愿進(jìn)行維修，吳先生與原房主聯(lián)系，卻得知其已出國(guó)。吳先生只得聘請(qǐng)律師與物業(yè)公司進(jìn)行交涉后方就維修問(wèn)題達(dá)成一致。

　　【律師提醒】若購(gòu)買的二手房原系商品房，在合同中應(yīng)約定賣主須將有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移情況告知開(kāi)發(fā)商及小區(qū)物業(yè)，以便房屋出現(xiàn)問(wèn)越時(shí)聯(lián)系維修。

　　十：房屋情況未約定，惡意交房吃官司

　　【案情簡(jiǎn)介】李小姐購(gòu)買了一套二手房，誰(shuí)知收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)門窗均不翼而飛。在與賣主聯(lián)系后得知門窗是賣主拿走的，賣主稱按約定他只將房屋交付給李小姐即可。李小姐將賣主告上法院，法院經(jīng)審理認(rèn)為賣主的做法違背誠(chéng)實(shí)信用原則，厲于對(duì)合同的惡意履行，判決其賠償損失。上海房產(chǎn)糾紛律師

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