租賃房屋的合法性如何認(rèn)定？
如果承租人不履行約定的租賃權(quán)，承租人可以選擇單方解除合同或者依法向出租人主張賠償損失。如果承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失，承租人可以選擇依法向出租人主張違約責(zé)任或者賠償損失。但這兩種方式都必須符合約定，否則不能構(gòu)成對(duì)出租人權(quán)利的侵害。
比如，在房屋租賃合同中約定出租人未支付租金為由解除合同的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)以向承租人支付半年或一年的租金為前提；在房屋租賃合同中約定出租人以押金為借口解除合同時(shí)要按照押金數(shù)額雙倍返還押金給承租人；在房屋租賃合同中約定承租人需在房屋租賃合同解除后支付三個(gè)月房租作為違約金。
1.標(biāo)的物為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同無效，但在一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人補(bǔ)全房屋合法手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效；
2. 租賃合同的期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效；
3.劃撥土地使用權(quán)屬于國家行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)等具有國家公權(quán)力性質(zhì)的主體，該主體出租劃撥土地上房屋的，應(yīng)屬無效。
因?yàn)閷?shí)踐中存在的許多租賃合同項(xiàng)下存在租金高于違約金的情況是出租人不履行或不完全履行租賃合同項(xiàng)下發(fā)生的情形。如果承租人沒有依法向出租人支付租金、超過法定違約金數(shù)額履行義務(wù)的話，出租人可要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
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