上海房屋買賣律師：夫或妻單方賣出夫妻共有房
核心內(nèi)容：夫或妻單方賣出夫妻共有房產(chǎn)會有什么后果呢?下文上海房屋買賣律師為您詳細(xì)介紹。
【法律問題】
如果房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一方，未登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同，且房房產(chǎn)證、水電煤氣等房屋手續(xù)已移交買房者手中，第三方支付了合理的市場價(jià)格。未登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同是否有效?
【法律分析】
對于這種糾紛，應(yīng)判斷未登記一方的賣房代理行為是否為有權(quán)代理或無權(quán)代理，是否構(gòu)成表見代理，并以此來判定房屋買賣合同是否有效。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第17條規(guī)定：“婚姻法第17條‘關(guān)于夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：
(一)夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”
在舉證責(zé)任上，一般情況下可根據(jù)買房者的入住年份、賣房者把身份證、房產(chǎn)證、水電煤氣等房屋手續(xù)移交買房者手中等情況，推定為出售行為為夫妻雙方的共同意思表示。如果夫妻一方有相反意見的，應(yīng)舉證證明，比如夫妻關(guān)系名存實(shí)亡、雙方長期異地分居等足以認(rèn)定為非夫妻雙方共同意思表示的房屋出售等。因?yàn)榉蚱揸P(guān)系是基于婚姻而建立的一種特殊的具有很大人身信賴性的關(guān)系，如果夫妻關(guān)系正常，一方不可能隱瞞另一方出售對生活影響重大的房產(chǎn)，另一方也不可能對此房屋狀態(tài)不聞不問，疏于管理多年。其真正的原因可能就是，原來是夫妻兩個人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)房價(jià)上漲迅速，基于利益的驅(qū)使，另一方往往會以自己不知情為由來主張合同無效，從而達(dá)到再以更高價(jià)格將房屋另行出售，獲得更多利益的目的。此時(shí)，如果不區(qū)分情況就認(rèn)定該合同無效，對于善意買受人來說無疑是十分不公平的，將會造成合同訂立、履約以及糾紛解決費(fèi)用的大量浪費(fèi);而且導(dǎo)致人們對合同的不信任，滋長詐欺、背信者的僥幸心理，也不利于發(fā)揮合同法鼓勵交易的功能。
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